昆明中天文化空间项目整盘商业定位及业态排布规划_103PPT_XXXX年

中天“文化空间”项目中天“文化空间”项目项目营销期25，05，2010整盘商业定位及业态排布规划中天“文化空间”项目【项目总体定位】本项目拥有的物业功能：商业＋居住＋商务＋文化引领新昆明文化、休闲、娱乐的活力新一极昆明文化、休闲、娱乐的活力新一极：是更好的满足了那些林立在城市核心的高楼大厦中的商务人士，白领精英们的休闲生活，也是他们日常办公之外的一切商务活动的聚集地；昆明文化、休闲、娱乐的活力新一极集中提供舒适的居所、诱人的商品廊、精品店、喧闹的BAR、灯光昏暗的情调场合、轻松开放的自由空间，富丽堂皇的剧院、图书文化演播厅等文化元素文化、休闲、娱乐的活力新一极物业功能商业物业居住物业商务物业集购物、休闲、娱乐于一体的体验型的商业，具有风情的，品牌的，活力与动感的；具有商务功能的酒店、公寓等临时居住物业与为白领人士提供的长期居住物业；核心区商务功能的补充与延伸，高形象商务写字楼；开放性文化广场、影视中心、图书文化演播中心、展览中心、创库集中营；中天“文化空间”项目问题：做什么？区域与地块价值项目战略发展方向城市：昆明项目自身成功案例将项目打造成特色的文化主题商圈，以商业为灵魂，住宅为支撑，酒店与写字楼为整体提升，具备五大功能区的昆明文化、休闲、娱乐的活力新一极中天“文化空间”项目本项目成为城市新一极的努力方向:客观条件具备，主观上努力KPI总体体量项目主题功能确立建筑特色软性指标本项目总建筑面积120万平方米，足够形成规模本项目中功能复合，商业、写字楼、酒店、公寓、住宅等多种物业同时存在，体现城市一极复合功能的特点需要通过细致的规划与设计，精心打造项目中地标物业与特色物业，奠定项目区域的高档次形象项目需要通过规划对景观资源充分利用，设计优质有特点园林与小品，体现项目整体高品质交通状况项目周边具备良好的通达性，临近城市主干道需要在市场上明确树立昆明文化、休闲、娱乐的活力新一极的形象，树立自身核心物业，并根据项目内部资源与功能不同引入分主题概念√√√√客观主观√√商业物业住宅类物业酒店办公物业项目当中活力的体现为项目带来人气改变片区的居住区氛围和项目文化主题相结合为项目带来人气体量带来规模现金流的实现项目整体档次的提升项目建筑群的标志，昭示性整体功能的完整配套设施的提供为其他物业带来潜在客户提升片区形象活力标志现金流终极利润中天“文化空间”项目文化标杆区国际化示范区都市生活教育区昆明城市文化资源的代表性区域，差异化提升价值标杆；写字楼及酒店开发周期契合，高端服务业聚集，吸引具有国际视野的高端消费人群；满足都市主流居住人群，国际化教育配套，承担项目走量的重大任务；【项目功能定位划分】中天“文化空间”项目城市文化标杆区生活教育区国际化示范区具备一线城市文化资源，承载着为昆明这个城市树立标杆的作用城市主流阶层，主要针对昆明城市新生代人群，是本项目的基础型产品基础型产品高利润产品提升型产品吸引国际关注，提升整个昆明的城市影响力，与商务写字楼开发形成互补基础产品走量高利润产品建立标杆获得利润提升型产品实现突破【产品功能划分】中天“文化空间”项目一期二期三期文化交流中心，城市精英俱乐部，都市生活馆，儿童欢乐谷，滇越铁路文化酒吧街中心主题商业区、超五星级酒店、国际化公商务办公，公建配套师大附中、国际双语幼儿园、省一级小学、学子商业街、住宅文化主题商务主题居住教育主题【项目战略规划】中天“文化空间”项目【项目商业层级定位】本项目属于次中心级商业区；基本要素市级中心商业区次中心级商业区shoppingmall类mall区域性商业区居住区级商业中心规模30万㎡以上20-30万㎡10万㎡以上5-10万㎡5万㎡以下人流量日人流量50万以上日人流量30万以上假日人流高峰核心辐射圈内人口密集日人流量5万以上居住人口5000以上核心客户群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者内城区（20分钟车程内）居民与办公工作人员车行30分钟内居民区域15分钟车程内居民步行15分钟内居民区位城市交通、人口核心区城市交通、人口次核心区快速干道沿线行政区域或居住群商业核心区大型住宅小区商服中心基本条件整体商业布局连续性较多主力店与特色店支撑整体商业布局连续性一定数量的主力店支撑快速干道沿线，居住郊区化整体商业布局连续性1家以上主力商家居住人口数量中天“文化空间”项目【项目商业体量定位】结合项目地块的本体条件，本项目主要功能空间分为办公、商业、酒店、公寓、居住、公建六类功能空间：办公18%商业（含酒店）27%公寓20%居住30%公建5%功能分区的划分以及内部单体建筑的规划，贯彻“以人为本”的理念，三位一体，多功能融合；中天“文化空间”项目【典型案例借鉴】占地26万平米的巨大综合型建筑;融饭店、办公和贸易等多种功能为一体;是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所;5大主题区域：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场;全球零售业大型综合性商城的标志性建筑;博多水城（日本福冈）中天“文化空间”项目【典型案例借鉴】中天“文化空间”项目运河城市中心包括2个饭店、1个大型购物娱乐场所和1栋办公楼。商业、酒店和办公的配比约为4：4：1。商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。功能配比：写字楼商场福冈剧院及商场商业区主入口酒店中天“文化空间”项目项目立意——「化都市为剧场」犹如都市中的一个多元化未来都市。包罗万象，其乐无穷。是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。项目的吸引力来自：有名的福冈凯悦大饭店；四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”；汇集13个电影院的“AMC运河城13”；高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等。无论内容还是规模都是空前无比的。中天“文化空间”项目设计思路——观光与商业结合建筑师把为人创造空间放在第一位,其次才是商业1）将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造室外化的互通内街。2）空间的处理：水平体系设置了三个节点-一太阳广场、星星庭院和海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连，并形成5大主题区域；竖直体系包括“运间”和“百老汇街”，是创造节日气氛的地方。3）鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。4）不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观光性。中天“文化空间”项目植物沟通了上下层之间的联系异国情调购物廊传统风格的购物廊星星庭院之二太阳广场是现场表演的场所星星庭院之一月亮街月亮街夜景中天“文化空间”项目经营管理——专业团队和完善计划专业团队：开发商和建筑师组织了阵容庞大的设计组,包括景园、环境、水体、灯光设计部门。经营计划：业主与建筑师一起确定了项目的经营、规划、运作和出租的计划。项目运营：全部出租，发展商只获取长期利润，不进行销售。专业的商业运营公司运营。中天“文化空间”项目市场反馈：前八个月,游客人数达到1200万人中天“文化空间”项目�基于前期工作深入的沟通达成的相关共识，建议本项目商业部分以片区发展的提升而提升——分期、阶段性开发；�需要长期性经营，主体要稳定，辅体要灵活；�针对昆明中高收入阶层，同时适合游客消费的一站式文化休闲中心。【项目业态发展总战略】中天“文化空间”项目城中村改造的终极目标——区域增值以全球化视野，研究与区域增值相关的核心文化休憩区的国际最佳实务本报告的目标——理清项目操作的整体思路，务必使项目走在正确的道路上。中天“文化空间”项目昆明？城市及区域的形象定位城市或地区形象定位香港动感之都新加坡新亚洲大阪体育乐园悉尼文化之都迪拜中东的运动之城西孟加拉通往东方之路中天文化空间——见证昆明的新时代中天文化空间——昆明●都市文化示范区(UDD)Kunming●UrbanDemoDistrict中天“文化空间”项目都市示范区与传统商务区的区别都市示范区传统商务区区域功能复合性单一的物业功能适应性传统定义的发展驱动核心带动市场市场自然推动土地价值地价均衡，多峰值点地价衰减建筑形式后SARS时代SARS时代形成过程交互式、参与式被动的人的活动体验式的目的性的区域标识系统DIS（DistrictIdentifysystem)体系杂乱中天“文化空间”项目[UDD国际文化生活领地]UDD：表述项目区位价值国际：表述项目的国际级规划及客户群特征文化：表述项目的多元及文化复合性【市场定位】中天“文化空间”项目我们需要一个可以冲击市场的名字我们需要一个可以诠释UDD空间特色的名字我们需要一个可以整合发展商品牌的项目名字我们需要一个易于记忆，易于传播，易于理解的名字【项目命名建议】文邑复兴中天“文化空间”项目文邑复兴弗洛伦萨广场雅典学派威尼斯运河区项目命名为文邑复兴，意在重现昆明曾经全国三大文化中心的地位，以中天文化空间开启一个新的昆明文化时代，一期弗洛伦萨广场、二期威尼斯运河区、三期雅典学派，在契合文邑复兴大主题的前提下，富含文化内涵，同时与各期的商业定位相符【项目分期命名建议】中天“文化空间”项目【文化传达—整盘线性主题传达】双下沉广场作为整盘脉络起点中央广场作为整盘脉络连接点住宅中央区域作为整盘脉络终点动线上以一期双下沉广场作为聚点，贯穿整个商业街区；二期中央广场作为一期和三期的承接点，形成中央区域人流扩散；三期以住宅密度较高的中心区域作为结点，实现了整盘的连通性；一期到三期直径约为1104m，由于整个动线的贯通，可供选择的商业品类和业态众多，实现了整个商业体系的完善和价值最大化；中天“文化空间”项目一期地块二期地块三期地块弗洛伦萨广场威尼斯运河区中央下沉广场雅典学派开启一段惊艳城市的文化之旅——从一期弗洛伦萨广场上车，随着滇越铁路，体验不同的文化氛围；二期威尼斯运河区提供特色的商业选择，以国际化的高度打造全新的商业价值；三期雅典学派下车享受完全的居住品质和与国际接轨的教育【文化传达—整盘节点主题传达】中天“文化空间”项目文邑复兴都市示范区（UDD）的建议模式DIS系统DSS系统6723451五星级酒店（“希尔顿”式）——标志性元素新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）——“OCT”广场、“纪念公园”式的公共场所具有符号意义的轴线（“滇越铁路”或“第五大道”式）引领潮流的展示中心——娱乐型（创新业态）购物中心人文性补充功能性举措/景观型购物中心（新型商业建筑形式）(districtidentificationssystem)(districtservicesystem)1324567中天“文化空间”项目CenterBlock2Block3Block5Block4Block1Block6NBlock组合模式，网格间的联动，业态和动线的设计实现不同体块间的主题互动，商业价值最大化中天“文化空间”项目文化生活空间——中央文化/商务中心模式1Block1文化标杆区——昆明文化中心再次重现昆明文化地位的场所——汇聚顶级文化艺术的文化交流中心相当量级的国际文化机构的加盟项目能成为UDD的前提要素Block1+Block3组合中天“文化空间”项目Block1+Block3：文化酒吧街：昆明都市文化风情中天“文化空间”项目规模效应：Block1+Block3是UDD的重量级元素，通过大规模的具有标志性的超高层写字楼和五星级酒店制造强视觉冲击Block1+Block3的建筑形式及理念中天“文化空间”项目Block1酒吧街：（人文符号）工作之余找乐的最佳去处看不完的人昆明和法国文化的拾遗24小时不停息的都市疯狂由一些激动人心的室内小街和多层建筑组成（新奥尔良的Bourbon街和莫非斯的Beale街）酒吧街中天“文化空间”项目新产品、新创意、新理念的集中展示区潮流发布中心信息发布站品牌橱窗主题推广区中央文化广场投资会联络处标志性等候点Center：模式2创新业态（娱乐型购物中心）的聚焦点中天“文化空间”项目Center的建筑形式及理念磁力效应：UDD的核心景点，为消费者提供独一无二的经历运用现代、夸张的建筑手法创造包括表演场、媒体展示馆以及富含文化意义的场所城市之门媒体展廊中天“文化