昆明某城中村项目规划发展建议报告_101PPT_XXXX

项目介入期18，3,2010XXX地产·XX项目项目规划发展建议2010-3-18XXX地产XX项目项目2Page【技术思路】第一部分项目区位属性分析第二部分项目区域市场研究第三部分项目基地现状分析第四部分项目规划发展建议XXX地产XX项目项目3Page【项目区位】项目位于西山区滇池板块、广福路板块与官南板块连接处，占地1779亩，距主城4公里；项目区域在昆明的位置示意绘图，仅供参考距主城区4公里本项目距市中心不到5公里距机场9公里距滇池区7公里距呈贡新城不到20公里XXX地产XX项目项目4Page【区位交通】新科路——连接南三环和广福路至市中心区官南路——连接南三环和广福路至市中心区海埂路——连接南三环和广福路至市中心区环湖东路——连接环湖高速至呈贡新城红塔东路——连接环湖高速至安宁市区广福路——连接滇池路至呈贡新城拥广路——连接广福路和南三环至市中心区连接市中心区连接安宁市区连接呈贡新城连接市中心区“城市向南”XXX地产XX项目项目5Page【区位交通】交通设施布局规划城市快速公交规划地铁交通设施规划城市交通设施：项目所在区域是城市快速主干道和旅游专用道交汇区域，能快速衔接；城市公交区位：项目所在区域是未来快速公交沿线区域（B2线、B5线，如图）；城市地铁区位：项目所在区域是昆明未来轻轨交通辐射区域（2#、5#线）。快速干道衔接区域快速公交沿线轻轨辐射区域项目区位交通便捷，属于未来立体交通优势区域XXX地产XX项目项目6Page【城市发展】发现项目区位——“大昆明、环滇池经济圈”新昆明“一湖四片”值得我们注意的几个焦点：I.“一湖四片”规划/II.昆明最新城市“四环”道路规划/III.市委、市政府南迁/IV.省委及省级行政机关南迁/“大昆明、环滇池经济圈”城市向南！向南！再向南！XXX地产XX项目项目7Page【区位发展】发现项目区位——城市的核心发展带上新时期城市发展趋势“单中心”“城市病”凸显跳跃式发展、双核拉动：实现城市空间的扩容和发展聚焦主城新区（南市区）：昆明最先得到发展，最先成熟的新区域！衔接双核的支点，成为主城新中心的延展！——本项目的机遇与挑战主城区城市商业商务中心功能承接转移；新城区城市生活居住旅游功能发展补充！官南广福滇池XXX地产XX项目项目8Page【区位发展】省级行政中心市区南部交通主干道环线、放射线与轨道交通换乘的交汇节点城市南移带来财富南移效应涵盖30万基础人群，辐射100万周边人群城市最大的逐渐成熟的商住板块城市最大富人集中区项目未来区位属性——中央政务区＆中央生活区CPDCenterPoliticsDistrict中央政务区CLDCenterlivingDistrict中央生活区XXX地产XX项目项目9Page【区位发展】——城市重心南移带来的5大价值效应多中心化，主城新区新中心效应财富南移效应城建发展南部优先效应交通网络集聚效应商业的人口基础支撑及外向辐射效应XXX地产XX项目项目10Page【项目区位】项目区位价值：“官南、广福、滇池”三位一体主城老区主城新区面向环滇池经济圈与新城主城新区“三路”的聚集衔接项目有力促进新区的发展昆明城市圈（滇池区位属性）滇中城市群（官南、广福专业市场区位属性）全国经济贸易合作圈大湄公河次区域经济合作圈1、南市区改变原有城市发展格局，成为昆明新的城市次级中心区2、子元18#地块项目辐射衔接XXX地产XX项目项目11Page【技术思路】第一部分项目区位属性分析第二部分项目区域市场研究第三部分项目基地现状分析第四部分项目规划发展建议XXX地产XX项目项目12Page【区域板块】随着滇池区的扩容，滇池板块和南市板块将会进一步交融互动——板块地位将会进一步“举足轻重”！北市区西市区南市区东市区东市区客户：地源客户相对居多产品：产品复合性较突出价格：4800元/平米左右去化：项目规模有限，去化速度快。北市区客户：辐射范围大，吸引全城置业客户产品：高品质产品，除世博片区外以小高层、高层为主价格：5500元/平米左右去化：去化速度一般滇池板块客户：辐射范围大，吸引全城置业客户产品：高品质产品，以洋房、别墅为主价格：6000元/平米左右去化：去化速度相对较缓慢南市板块（广福、官南)客户：地源客户居多产品：高性价比产品居多，以小高层为主价格：5000元/平米左右去化：项目规模有限，去化速度较快西市区客户：地源客户居多，基本为一次置业产品：高性价比产品居多，以小高层为主价格：4500元/平米左右去化：项目规模有限，去化速度较快昆洛板块客户：吸引全城置业客户产品：高品质产品，复合性突出价格：4200元/平米左右去化：去化速度相对较缓慢昆洛板块新滇池板块XXX地产XX项目项目13Page【区域人口】依据商圈原理和地产环形竞争原理，项目周边区域可辐射的人口初步估算近40万人；序号楼盘户数序号楼盘户数1五彩点金苑40013锦苑花园15002玫瑰湾114414理想小镇10943水映长岛149515佳湖花园16004假日湾45016香榭丽园12845山水南苑60017佳湖新城15426五大洲别样院景101018水岸艺城7587滇池领秀130019时代风华9918阳光公寓约50020大商汇3729怡园小区约160021华都花园259510盛世岭南45922夏意雅园87211银海森林111723良辰水逸54012碧水蓝天约100024爱地花园700据对项目周边3000米半径范围内，住户数量达到约24923户，经过调查，区域内的户籍人口数+暂住人口数约为40万人，可辐射到的潜在消费人群数量巨大；数据来源：昆明市公安局08年统计XXX地产XX项目项目14Page【区域住宅市场】楼盘名称占地面积建筑面积总户数面积区间价格开盘时间玫瑰湾214220000114497-25251002005-11-19水映长岛390115300149530-20042002006-4-30滇池岭秀126.7181694130093-15046002006-9-16五彩点金苑88463.7340076-186——2005-8-6水岸艺城11115775818-1535500时代风华154182276991173-18647002005-3-19博源小区3817938079-87————山水南苑536428360020-120————盛世领南9723384945968-14356002004-11-1理想小镇1741859731094——2005-6-19中林，佳湖新城110240000154240002004-4-18香榭丽园二期，凯旋巴黎1968503261277-14853002005-09-10香榭丽园177065672101-1265300——爱地花园120100000700————夏意雅园13020564787251-1954100——良晨水逸165168579540120-3264350——华都花园220440393259597-1434700——假日湾10097167.5450104-2364700——大商汇37240-11233002007-6-15别样院景228亩300000101050002007-02-03数据来源：瑞丰和策略资源中心区域市场内部分项目以单位定向开发房及中大社区为主，入市时间长，价格差异大；项目周边供应楼盘面积档普遍较大，多数在90平米以上；价格多为4500以上，多数个盘规模在100亩以上，物业以小高层结合花园洋房为主，车位多在1：0.8之间；XXX地产XX项目项目15Page【区域商业市场】滇池路、广福路商圈商业物业（部分）分布情况迅速发展的南市核心商圈南亚风情第壹城绿世界商业改造项目奥宸世纪财富中心广福汽车服务市场广福·商业中心大商汇邦盛茶城中央金座东南亚时报广场罗曼酒店万达商业广场滇越公园项目示意绘图，仅供参考XXX地产XX项目项目16Page【区域商业市场】滇池路、广福路商圈商业物业（部分）体量统计情况项目名称总建面（㎡）商业总量（㎡）物业形态组合南亚风情第壹城97万33万住宅+公寓+商业+酒店+写字楼中央金座18万5万公寓+办公+写字楼罗曼酒店8万3万公寓+写字楼+商业奥宸世纪财富中心21万8万商业+写字楼+公寓万达商业广场10万10万集中商业城投绿世界项目10万10万集中商业+步行街广福商业中心40万10万住宅+写字楼+商业滇越公园项目66万18万住宅+商业+办公项目所处区域潜在供应的商业面积统计预计在100万方左右，竞争环境激烈；数据来源：瑞丰和策略资源中心XXX地产XX项目项目17Page【区域消费市场】区域官南路滇池路广福路总体意向物业类型多层（7层）26.1%19.4%23.5%22.4%小高层（8-14层）13.0%22.2%29.4%21.1%高层（14层以上）8.7%8.3%29.4%13.2%退台花园洋房21.7%27.8%47.1%30.3%叠拼别墅17.4%13.9%5.9%13.2%联排别墅13.0%13.9%11.8%13.2%双拼别墅4.3%16.7%11.8%11.8%单体独立别墅43.5%47.2%23.5%40.8%调查显示，南市区17.9%的意向购房人群，对购买新物业的意向主要集中在单体别墅和多层退台花园洋房上，且选择比例40.8%和30.3%，且选择的物业类型不是一种选择，而会呈现出多样性。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%所占百分比物业类型意向物业类型官南路滇池路广福路数据来源：瑞丰和策略资源中心目前项目区域内的意向购房人群，对中高档物业的需求意向较为强烈。XXX地产XX项目项目18Page【区域消费市场】居家的大面积舒适型户型是区域内的主力面积区段，自住型需求旺盛区域官南路滇池路广福路总体意向物业面积81－100㎡4.3%8.3%11.8%11.8%101－120㎡13.0%8.3%5.9%5.9%121-140㎡8.7%8.3%11.8%11.8%141-160㎡8.7%13.9%23.5%23.5%161-180㎡8.7%5.6%17.6%17.6%181-200㎡8.7%22.2%5.9%5.9%200㎡以上47.8%30.6%23.5%23.5%调查显示，南市区内的大面积舒适型和度假型的产品是南市区意向消费者选择的重心，有意购房的消费者选择购买141-160㎡和200㎡以上的均占23.5%，选择161-180㎡的比例为17.6%，选择121-140㎡和81-100㎡的均占11.8%。11.80%5.90%11.80%23.50%17.60%5.90%23.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%所占百分比户型面积档意向住宅面积官南路滇池路广福路数据来源：瑞丰和策略资源中心XXX地产XX项目项目19Page【区域消费市场】舒居户型是区域内客户的首选，追求生活的安逸与品质是主要需求21.8%10.1%28.1%37.5%2.5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%二室二厅三室二厅四室二厅复式小户型复式大户型四室二厅是意向购房者主要选择的户型，选择此户型的占37.5%，舒适型的三室二厅和别墅型的大户型是意向消费者其次选择的户型产品，占比分别为28.1%和21.8%。数据来源：瑞丰和策略资源中心XXX地产XX项目项目20Page【区域消费市场】置业客群对价格的抗性不明显，中高端客户群体居多；区域官南路滇池路广福路总体总价范围30-40万8.7%22.2%41.2%22.4%40-50万21.7%8.3%23.5%15.8%50-60万4.3%5.6%29.4%10.5%60-80万39.1%22.2%5.9%23.7%80-100万13.0%13.9%0.0%10.5%100万以上13.0%27.8%0.0%17.1%调查显示，南市区的意向购房者对滇池路区域的产品的总价接受程度以60-80万的产品为主，占比为23.7%；其次是高总价范围的高端别墅类物业，占比为17.