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120#地块遇到的问题Q170/90限制下产品的解决方案Q2商业部分的解决方案Q3价格策略2拼搭产品vs小户型产品?Q170/90限制3纯办公vs行政公寓?Q2办公部分的解决方案42007年1月-2008年7月五角场新江湾市场办公供求走势02000400060008000100001200014000160001800020000平方米050001000015000200002500030000元/平方米推案量(㎡)001769200103454238421342550075860000000成交量(㎡)11782308711287767315445706112956152851493630642468350169932717962003230067916048成交均价(元/㎡)13719134651371514571138481525714226157201727817122184011939324773201772123518807183501908118014070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806080707年1月至今,新江湾城五角场销售型写字楼市场整体呈现供不应求的态势,供应量仅4.8万方,而成交量高达12.9万方,供求比1:2.6;供需矛盾突出!但是我们同时也发现销售型写字楼的成交价格一直难以有所提升,一直维持在18000-20000元/平方米之间。新江湾城五角场区域写字楼现状——供应不足,供需矛盾突出5商办人文历史万达商业广场海上SOHO白玉兰商务广场都市工业经济园区财富国际东上海同济联合广场复旦科技园怡福商务广场黄兴广场创智天地百联又一城复旦国家大学科技园区以五角场为中心形成密集的办公体系6名称规模(㎡)销售价格(元/M2)产品类型装修状况地址物业管理复旦科技园3224118000标准毛坯国泰路11号上海明华物业公司科技孵化楼(二期)2367711800标准毛坯国定路335号,365号,369号上海高科技企业杨浦孵化基地有限公司中环国际大厦2400015000-16000标准毛坯淞沪路161号戎鑫置业海尚杰座2000013000-15000SOHO毛坯佳木斯路488号上海振新物业管理公司平盛大厦3000013000标准毛坯淞沪路98号升星物业企航商务中心1300012000-12500小户型全装修杨浦区营口路825号富苑物业创智天地2276321000-22000小户型全装修智康路38号上海新昌瑞安杨浦物业管理有限公司海上财智中心8000020000-22500Loft毛坯关山路139号上海欣页物业管理有限公司白玉兰环保大厦6469215000-17000标准毛坯杨浦营口路松花江路延吉物业同济联合广场7974918000-22000小户型毛坯彰武路63号同科周济物业管理有限公司富庆国定大厦8000017000-18000标准毛坯四平路国定路口上海文化物业管理有限公司财富国际广场10000018500标准全装修国权路39号上海上风科盛投资有限公司万达商业广场2110921000-22000小户型全装修邯郸路608弄上海万达商业广场写字楼海上SOHO4170714000标准毛坯安波路营口路口延吉物业有限公司IF生活社区5000017000-19000标准毛坯国顺路66弄上海春川物业服务有限公司销售型写字楼现状目前区域市场内销售型写字楼售价基本维持在18000-22000元/㎡水平7市场办公未来供应体系分析铁狮门创智天地绿地汇创国际广场市场办公楼格局呈现南北渐次推进态势。目前较为成熟的为南部地块,办公楼发展目前最多。中远期重点规划北部知识创新基地,待开发商办物业突破百万,主要为北部的铁狮门项目。根据规划,五角场城市副中心地区的商务办公楼物业,到2015年将达到169万㎡左右,市场未来供应充足;8租赁写字楼项目现状名称规模(㎡)租赁价格(美元/㎡.天)产品类型装修状况地址电话中环国际大厦231810.25-0.29标准毛坯淞沪路161号65106288复旦科技园322410.36标准毛坯国泰路11号614001116140022261400333科技孵化楼236770.20-0.22标准毛坯国定路335号,365号,369号6564626365112127平盛大厦190000.25标准毛坯淞沪路98号6551949565108889金岛大厦350000.23标准毛坯四平路2500号55053291沪东金融大厦344050.34-0.36标准毛坯翔殷路1128号65655079金储休闲广场150000.23标准毛坯翔殷路1059弄5号6551997265504256学习广场230000.32标准毛坯国顺路288号25653456无锡大厦136000.23标准毛坯邯郸路98号甲乙楼65609307石油大厦商务楼341740.41标准毛坯上海市中山北二路1122号65989299企航商务中心200000.18-0.26小户型全装修营口路825号5125058851250589同济科技大厦341740.4标准毛坯彰武路63号65023300目前区域市场内租赁型办公项目租金基本维持在0.2-0.4美元/㎡·天,整体租金水平低于全市办公平均水平。9星级宾馆名称星级客房套数标准房价格(元/天)套房价格(元/天)地址电话大庆石油大厦三星级114480800上海中山北二路1515号65559191天益宾馆准三星级170268~388880;2000四平路1805号65650155白玉兰宾馆三星级231278~328688杨浦区四平路1251号65026888山西宾馆二星级119298~398(160)398~498(210)上海市松花江路2601号55888911弘森大酒店二星级65200380上海市民星路560号65573038弘林宾馆(弘森)二星级70160-中原路36号65482506新好湾大酒店三星级75128258上海市杨浦区政立路509号65114404繁华大酒店二星级100300(200)500翔殷路1103号65485356良安渡假酒店二星级62208318四平路1149号63532046财富大酒店准三星级120278628邯郸路399号65110000中宇宾馆三星级60230邯郸路100号51055577商务酒店名称星级客房套数标准房价格(元/天)套房价格(元/天)地址电话复旦皇冠假日酒店准5星级3092608(668)2900(1028)上海市杨浦区邯郸路199号55529999蓝天宾馆涉外三星级300298548上海四平路2400号55053518-2031兰生大酒店准4星级4171564(690)2248(980)上海市虹口区曲阳路1000号55888000上海宜居酒店二星级238168218上海市虹口区松花江路2628号61434888a8酒店三星级60268(228)-国顺东路138号55050606海泰大酒店三星级80398498四平路1188号51277777酒店类项目经营情况良好10依托五角场城市副中心的发展,最大化提升项目的市场价值,形成区域内的精品行政公寓酒店类物业经营情况良好高档住宅体系已形成一定的价格空间未来区域市场供应仍以办公为主,但服务式公寓却相对较少目标条件基础行政公寓市场机会11案例借鉴——汇宁183的成功之道项目档案行政公寓总建筑面积2万M2,容积率5.6,绿化率38%。项目总共三幢楼房,1#和2#为豪宅系,已经售罄,目前在售的为一幢190套房源的行政公寓(办公属性)。普通住宅主力房型:187-424平方米的三房、复式、双联行政公寓主力房型:86.76—145.75平方米的二房和三房启示----商转住,寻找合适定位,最大化提升市场价值!项目紧邻徐汇区交通大学,周边配套齐全,生活成熟便利,作为市中心不可复制的黄金地段,前期豪宅去化良好;二期为办公产品,但区域的办公项目供应量大,导致竞争激烈;而淮海路段酒店式公寓的供应却明显不足。再者项目位于黄金地段可吸纳四方的租赁者。区域内成熟稳定的酒店式公寓租赁市场更是给了项目充足的信心,因此,项目在开盘的第一个月就成交了60多套。难以复制的黄金地段、精致装修的纯大宅设计、品牌开发商的实力、现房销售、前期良好的销售状况等综合优势,使其成为酒店式公寓中的佼佼者。12行政公寓市场:办公竞争激烈,服务式公寓机会更大利润:服务式公寓价值大于办公物业12案例:市场上已有成功先例3建议做——办公部分的最终解决方案13安全回拢vs追求利润?Q3整盘的价格策略142007年1月-2008年7月新江湾城板块市场供求走势050001000015000200002500030000350004000045000万050001000015000200002500030000元/平方米供应面积002987500285950121103751206822041397015531573301328929258成交面积9672710711671118321170520822720814712360345442296849413600267644687898623180033455成交均价10922117271037010923120851424812173113131641816321140601624015559174191729116623200342623728087070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806080707年1月至今,板块内整体供应量为216144平方米,成交量为185996平方米,供求比为1:0.86,市场呈现供过于求的态势!同时也发现板块市场虽然通过连续的推出新房源来拉动成交,但伴随着价格的提升,市场价格抗性明显。新江湾城五角场区域住宅市场现状——供过于求,价格抗性明显15竞争项目价格情况——价格两极分化,整体表现平稳700012000170002200027000320003700042000东森花园943179728178书香银苑151661728516586169741750316975合生江湾公寓148472123819901222822188421641涵碧景苑16712191141904419180200671987620002橡树湾40081407171月2月3月4月5月6月7月板块市场受竞争项目产品区别的影响,价格出现明显的两极分化,但各项目价格表现整体平稳。16竞争项目成交情况——供应拉动成交,但价格抗性明显01020304050东森花园4210书香银苑48820202213合生江湾公寓212623158涵碧景苑42101289147橡树湾1261月2月3月4月5月6月7月4月以来通过合生江湾国际公寓和橡树湾两个项目的连续推案来拉动了板块的成交,但至7月后,成交出现明显的萎缩,价格抗性明显。17案例研究——合生江湾国际公寓安装工程建设、监理、施工单位的质量行为均不规范品牌口碑受阻质量问题产品的塑造业主和物业公司矛盾激化物业管理质量管理质量保证资料施工质量保安综合素质极差设计质量外立面规划无特色,户型尺度小产品定位:普通住宅18案例研究——橡树湾橡树湾类别墅产品开盘价:38000-50000元/㎡板块公寓价格:20000-22000元/㎡公寓:类别1:2.5市场常规:公寓:联排1:1公寓:双拼1:1.8公寓:独栋1:2.0结论一产品比值远偏离产品属性橡树湾地域中外环间中外环其他别墅产品价格:长城中环树:18000-23000徐汇臻元:13000-18000绿地崴廉公寓20000-25000价格高于相同环间内的别墅就,价格竞争力不大结论二总结橡树湾价格偏离产品属性,价格高于同环间的别墅19价格策略的最终解决方案价格中间策略本项目的价格策略高低仁恒新江湾项目绿城新江湾项目汉斯新江湾项目合生江湾国际公寓涵碧景苑书香银
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