星河商业城项目定位报告(doc 63)

星河商业城项目定位报告重要提示◎项目定位：广安现代休闲商业城◎项目主题：以购物休闲为主的现代商城◎规划元素：集中式与分散式规划◎建筑形式：塔式建筑◎产品特性：承载商业原色，重置都市休闲商场式幻变空间结构独立单位与规模产权的有机结合◎中高档次：硬件—产品质素高、单位结构优先、配套品位高星河商业城（备用名：星河香港城星河女人世界广安华联商厦）广安星河商业城定位报告目录基础数据调查说明第一章基本数据统计情况一、在经营商业项目调查二、再投资商业项目选择第二章项目区位分析一、区位环境分析二、项目地块分析第三章可类比商业地产项目市场调查分析一、项目板块开发调查分析二、已建项目调查分析三、在建项目调查分析第四章目标客户分析一、目标区域二、隐形客户群三、显性客户群四、目标客户定位分析第五章项目定位一、商业形态定位二、商场定位的意义三、商场定位的基本要素四、星河商业城商业主题定位五、项目产品定位六、目标客户定位七、价格定位项目定位考虑的因素1、项目所在地的经济发展状况，项目所在地的商业地产发展水平。2、项目所在地的消费者心理和特征3、规划设计方向。4、项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。5、项目地块价值的挖掘。6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.7、项目所在地所享有的思源广场优势，在项目中应该得到充分利用8、本设计要点之产品具有市场的“引导性”，因此产品的设计已经拔高于市场；产品以中高档型商城为设计要点的基础。9、在设计中，充分注意项目旁的商业步行街的规划与商业效应。10、项目不在繁华商业区，应引起设计定位的重视。基础数据调查说明问卷说明：本次问卷由圣尔泽（重庆）房地产管理咨询公司分两阶段进行。一、样本框：广安市广安区（包括城南、城北区域：思源大道附近（28份），老城区（26份），城北（26份）二、抽样方法：随机抽样；三、调查方法：商城面访和进入商铺走访；四、样本量：广安市内80份，有效数66。其中一般投资商调查55个，有效样本44个；商业地产项目专项调查25份，有效样本22份。五、统计方法：运用SPSS统计分析软件进行频数统计，相关分析。第一章基本数据统计情况一、在经营商业项目调查1、经营商铺的面积面积30m2以下30-50m250-80m280-100m2101m2以上人数2227223百分比（%）39.248.23.53.55.639.248.23.53.55.60102030405030m2以下30-50m250-80m280-100m2101m2以上面积2、总投资额（商铺购买价）投资额10万元以下11-20万元21-30万元31-50万元50万元以上人数1011221百分比（%）374171147%4%11%41%37%10万元以下11-20万元21-30万元31-50万元50万元以上3、租赁价（元/m²）年租金4000元以下4001～8000元8001～10000元10001～12000元12000元以上人数5175126百分比（%）123712261305101520253035404000元以下4001～8000元8001～10000元10001～12000元12000元以上年租金4、经营产品业种食杂百货建材餐饮超市精品店服装专卖店其他人数4116525327百分比（%）722129495517%2%2%11%9%4%5%51%9%食杂百货建材餐饮超市精品店专卖店其他服装5、经营收入状况月营业额1000～3000元3001～5000元5001～8000元8000以上人数141375百分比（%）363318130102030401000～3000元3001～5000元5001～8000元8000以上月营业额6、店员人数人数1人2～3人4～6人6～8人8人以上人数1434512百分比（%）24619247、主要交通工具交通工具一辆小汽车一辆送货车社会车辆摩托车人数13236百分比（%）39.169.718.2二、再投资商业项目选择1、新商业形态商业形态连锁店商铺集中式产权式商铺改行人数16321021百分比（%）26.252.416.33.41.726.252.416.33.41.7连锁店商铺集中式产权式商铺改行扇面52、商业投资计划（投资额）投资额10万元以下11～20万元21～30万元31～50万元人数301941百分比（%）5635722%35%56%7%10万元以下11-20万元21-30万元31-50万元3、购买（租赁）面积面积30m2以下30～50m250～80m280～100m2101m2以上人数1629233百分比（%）30.354.83.75.65.601020304030m2以下30～50m250～80m280～100m2西部4、承受的租赁价格单价20元/m221～30元/m230元/m2以上人数15173百分比（%）42.848.58.742.848.58.70102030405020元/m221～30元/m230元/m2以上租赁价格5、承受的购买价格单价1500元/m2以下1600～2000元/m22001～3000元/m23001元/m2以上人数3131318百分比（%）72828377%28%28%37%1500元/m2以下1600～2000元/m22001～3000元/m23001元/m2以上6、投资位置位置城北城南开发区商业街视位置而定城中人数17303231百分比（%）30.353.55.43.65.41.80102030405060城北城南开发区商业街视位置而定城中东部7、选择业态业态自主经营连锁经营统一经营商业管理公司人数371439百分比（%）582251558%22%5%15%自主经营连锁经营统一经营商业管理公司8、选择业种业种食杂百货餐饮建材超市精品店专卖店其他人数568343625百分比（%）8101357510428%10%13%5%7%5%10%42%食杂百货餐饮建材超市精品店专卖店其他9、购买商铺付款方式付款方式一次性分期按揭人数212613百分比（%）35432235%43%22%一次性分期按揭10、打算购买的商场（店）是标准毛坯房（清水房）装修房人数459百分比（%）831783%17%清水房装修房11、如果是集中式商场，选择几层？层数1F2F3F4F人数44173百分比（%）6827156827150204060801F2F3F4F商场层数12、主要交通工具交通工具一辆小汽车一辆送货车社会车辆摩托车人数54235百分比（%）1411611414%11%61%14%一辆小汽车一辆送货车社会车辆摩托车第二章项目区位分析一、区位环境分析广安是中国改革开放和社会主义现代化建设邓小平同志的故乡，位于四川省东部，华蓥山脉中段，嘉陵江、渠江纵贯南北，幅员面积6344平方米，总人口约450万，是四川省毗邻重庆市最近的一个地级市，四川进入三峡经济区的“东大门”，大三峡旅游区的重要节点，广安城区由城北和城南组成，城北是老城区，而城南是从91年开始作为广安城区的重点开发区。是全市的政治、文化商业中心，是全市经济发展的增长极和广安市发达经济圈的核心区。目前大型的商业地产已近10家进入该区，五年内广安城南将是一个现代化的商业城市。二、项目地块分析星河商业项目占地约6667平方米（10亩），土地已征用。属于高尚商业用地。2.1项目地段属高尚居住区星河商业城项目依傍星河明苑，位于思源广场南侧，北接思源宫，西侧与城市干道连接。地势平坦，具有良好的交通及景观条件，属广安市黄金地段，是高尚居住、旅游、休闲消费的最佳场所，适合开发为高档商业区。2.2与政治性的游览广场紧紧相连星河商业城紧临的思源广场是为了纪念邓小平同志而修建的，由于伟人邓小平的影响，各地来广安思源广场游览观光的游客络绎不绝，每个周末的水幕电影将吸引、汇集大量的市民和游客。因此，思源广场成为观光圣地，势必推动该区商业的发展，吸引更多的投资者和经商者。2.3思源大道为项目提供了交通便利新建的思源大道是广安的迎宾大道，也是景观大道。思源大道经过项目并沟通城南与城北，其中公交车与的士车可交梭穿行。为项目提供了极大的交通便利。2.4地块周边是高尚居住区根据目前广安市房地产市场发展趋势和项目所处的地理位置，星河商业城项目的规划在城南属于中高档型商业用地地块。项目周围有已建和再建的住宅区均为高尚居住区，为项目提供了优质客源。3、项目SWOT分析3.1项目SWOT分析表优势（S）交通便捷。紧邻思源大道，未来区域发展有良好的预期；新兴高尚居住区，规划合理；自然环境好。规模较大的思源广场、思源宫、向阳大市场和图书馆为本项目平添了更多更轻松的商业机会。项目具有一定的商业规模优势；项目专业化、高品质、高档次开发；劣势（W）目前区域配套不完善，区域环境较差，人气不旺，购物休闲商业氛围差。目前市民对该区的中高档休闲商业尚未有明确认识。板块的景观配套、商业配套发展需要较长时间。休闲商业价格空间受限。项目旁有一新兴商业步行街，为项目增添了规模商业机会。机会（O）高尚居住区，房地产市场发展潜力较大；商业地产有更大的空间；该区本项目可作为广安城南的标志性高档商业区来开发；此区域缺乏高档次、品质优的商业产品供应；只要宣传和现场销售得力的情况下，可以创造高单价；目前区域处于高档商业地产的启蒙期，供应量较小。威胁（T）面临的商业楼盘竞争力较大，对项目有一定的影响。面临的竞争商业楼盘规模大。商业投资者看好的好地段较多的目前还是城北。市区投资商对城南商业板块的环境没有足够的认识。3.2SWOT分析的优劣运用：3.2.1发挥优势，利用机会在区域配套、环境不断完善的基础上，借助其优越的地理位和媒体的宣传炒作，提升其商业区的认同度，美誉度。结合本项目定位和考虑规避市场竞争的基础上，产品设置注意倾向市场需求空档充分利用思源广场的知名度来吸引市内外的客户，增强客户购买信心3.2.2消除、弱化威胁及劣势借助城南市场良好的潜力，诉求城南未来的发展和升值潜力开发时间宜早不宜迟（明年为邓小平同志诞辰一百周年），先消化前期积累的中高档客户，同时在本区确立楼盘品牌地位的情况下，向本区以外的区域延展吸引客户群体，逐步确立独特、鲜明的市场形象。强调区域开发，经商条件的成熟的优势以及项目自身产品、形象、突出项目在竞争中的优势地位。3.3项目最大价值挖掘核心竞争力分析核心竞争力是企业及项目在地产市场竞争中的核心优势。核心竞争力能够作为主导商业地产项目对外推广的亮点，而在表述商业楼盘整体品质方面，核心竞争力可以联合其他竞争点互为补充，经整合后使自身的形象更加丰满。运用核心竞争力为主导，辅以其他竞争力的支撑，在推广中有利于迅速提高市场认知度。竞争力对比项目分析项目分析对比产品设计调查显示，四川广安商业投资者追捧具有良好商业购物环境的商业地产产品，而市面供应的大部分产品仍以传统的商业地产（商铺）为主。本项目在尊重主流投资者对产品需求的基础上，设计出新颖又实用的商业地产产品。以建筑与商业特色作为商业地产产品的重要特色，希冀引起市场关注。主核心竞争力环境景观该板块规划中，思源广场与商业步行街是区域的亮点，应成为项目开发的主要商业环境要素。次核心竞争力广安电四川广安电力集团为国有企业，在广安有较高的品牌知名次核心竞争力集团品牌度，项目开发给投资者提供信心保障。力休闲观景商业顶层的观景休闲台在四川广安有相当的新颖性，绝不是人云亦云的简单模仿，其对休闲购物者有较大的吸引力。该地块具有较大的景观资源，可谓“大景观套小景观”。次核心竞争力规模本项目具有较大的开发价值，可以营造很好的商业环境，齐全的社区配套，同时体现开发商实力，增强客户购买信心。次核心竞争力品牌价值项目品牌由企业品牌和产品品牌两部分组成。“广安电力集团”的企业品牌已经成为一种实力的表现，产品的品牌只能依靠高水准的规划设计、高水平的楼宇设计、可靠的施工质量、优美的社区环境、完善的配套服务设施、优质的物业管理来构筑。时机价值充分利用广安城南板块的规模开发契机，顺势推出本项目，使其成为广安城南区的一