XXXX年广州市房地产市场回顾暨XXXX年发展预测报告_87页_合富辉煌

12010年12月2010年广州市房地产市场回顾暨2011年发展预测报告前言——合富辉煌对历年市场走势预测的回顾合富辉煌根据历年房地产市场的走势规律，结合国内外经济面，资金环境、政策导向、房企状况、城市规划、土地供求、住宅供求、消费者预期等趋势综合判断，较为准确地把握了近年房地产市场的发展走势。预测2007年预测2008年预测2009年预测2010年前言——2011年房地产市场何去何从？十二五开篇之年通胀越演越烈大型发展商高价抢地国内流动性泛滥亚运后广州变化翻天覆地楼市叠加政策史上最严国外热钱蠢蠢欲动潜在消费者观望浓厚国内经济企稳回升保障房投入力度前所未有专题报告——思路及小结经济回顾政策回顾2011年广州楼市展望2011年广州楼市成交预测2010年广州楼市回顾土地市场一手楼市营销推广二手楼市经济层面政策层面土地层面城市层面开发商层面消费者层面供应层面需求预测价格走势2010年中国经济企稳回升，内需动力拉动下，固定投资保持高位、城镇化加速。同时在流动性过剩及通胀加剧等因素支撑下，房地产市场热度不减。2010年经济工作——保增长，调结构，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策2010年政府经济工作主要内容2010年仍然保持财政与货币的双宽松，但在总量上较2009年更为节制，对资金的监管和调控力度有所增强。需求方面财政方面投资方面货币方面扩大内需、推进城镇化继续实施积极的财政政策保持投资适度增长适度宽松，保持连续性和稳定性，增强针对性和灵活性2010年国内经济：内需动力带动国内经济企稳回升2010年国内经济逐步企稳，本年前三季度GDP同比增长10.6%，较上年同期加快2.5个百分点。第三季度GDP单季增长9.6%，好于市场普遍预期的9.2%至9.5%的水平。2010年国内经济以内需拉动为主，扩大内需成为当前及往后数年发展经济的主要任务。2010年前三季，消费、投资、出口三驾马车对经济增长的贡献率分别为34.4%、58.8%和0.8%。2010年前11个月城镇固定资产投资同比增速为24.9%，总体仍保持在较高水平。全国城镇化进程继续推进。2010年国内通胀：国内外因素导致通胀形势明显升温国内通胀形势持续升温：2010年11月CPI同比增长5.1%。前11个月CPI累计增长3.2%，全年3%以内的控通胀目标难以达到；自9月以来PPI重拾升势，输入性通胀压力更加突显。国际流动性泛滥增加我国通胀压力：2010年四季度以来我国新增外汇占款快速增加，10月达5190亿元，创近30个月之最。自2010年6月以来人民币已经出现一定程度的升值，人民币资产对热钱的吸引力持续增加。控制通胀成为四季度以来国家调控的重中之中。2010年国内流动性：适度宽松，调控增多，对房地产贷款的风险管控明显增强国内流动性总体保持适度宽松，但国家对金融风险的防范意识明显增强，对流动性的调控有所增多。2010年前11个月新增人民币贷款达7.44万亿元，全年额度控制在7.5万亿元内的目标难以达到。同时，M1/M2的同比增速均保持在相对高位。2010年前11个月房地产开发企业资金来源达6.32万亿元，其中，国内贷款达1.12万亿元。2010年国家对房地产贷款的风险管控明显增强（包括加强个人及流动资金贷款监管、加强房地产信托监管、加强差别化房贷政策等）。专题报告——思路及小结经济回顾政策回顾2011年广州楼市展望2011年广州楼市成交预测2010年广州楼市回顾土地市场一手楼市营销推广二手楼市经济层面政策层面土地层面城市层面开发商层面消费者层面供应层面需求预测价格走势2010年中央三度出击楼市，遏制房价过快上涨，叠加政策为历史最严。房贷政策大幅收紧，改善及投资需求均受抑制，限购政策则直接影响一线及二线限购城市成交量。中央年内三度重拳出击楼市，遏制房价过快上涨•2010.1.21经适房、廉租房和中低价位、中小套型普通商品房用地须占申报住宅用地70%以上•2010.1.10国务院出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》•2010.3.9《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》•2010.3.8《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》•2010.2.12《个人贷款管理暂行办法》《流动资金贷款管理暂行办法》出台•2010.2.11《关于加强信托公司房地产信托业务监管的通知》•2010.4.23《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》•2010.4.22《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》•2010.4.20《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》•2010.4.17国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》•2010.6.11《关于做好住房保障规划编制工作的通知》•2010.6.8《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》•2010.6.4《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》•2010.5.25《关于加强土地增值税征管工作的通知》•2010.5.19《关于土地增值税清算有关问题的通知》国11条国10条2010.02-032010.05-06国5条•2010.10.26《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》•2010.11.15《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》•2010.11.2《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》•2010.10.20《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》•2010.9.29国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨•2010.9.29对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求•2010.9.29《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》•2010.9.29《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》•2010.9.27《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》•2010.9.27《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》2010.10-11房贷政策及部分城市限购政策对楼市影响最直接政策调控主要围绕信贷、保障房等5方面政策目的是调整住房供应结构，抑制不合理住房需求，遏制房价过快上涨专题报告——思路及小结经济回顾政策回顾2011年广州楼市展望2011年广州楼市成交预测2010年广州楼市回顾土地市场一手楼市营销推广二手楼市经济层面政策层面土地层面城市层面开发商层面消费者层面供应层面需求预测价格走势目前商住用地出让1.75平方公里，预计全年可完成2平方公里目标，成交主要集中在萝岗和荔湾。平均地价5893元，比2009年上涨10%。中心城区靓地频出，加上广州城市价值与楼市潜力显现，本地及外来发展商积极拿地。商住用地出让175万M2，预计全年可完成2平方公里目标商住用地出让同比减少–1-11月成交占地175万M2，预计加上12月即将推的土地，全年接近200万M2，同比减少27%；–1-11月成交总建387万M2，预计全年420万M2，同比减少45%。商住楼面地价比09年上升10%–全市1-11月地价5893元/平方米；–房价的上涨带动了地价的攀升。–1-11月定向出让萝岗四宗总建101商住用地，楼面地价400-500元/平方米左右，如剔除此部分，全市楼面地价高达7797元/平方米，同比上升45%；–1-11月中心六区商住用地楼面地价10607元/平方米。注：以上数据截至2010年12月5日商住用地成交主要集中在萝岗和荔湾2010年商住用地成交集中区域，萝岗列首位，其次荔湾荔湾区2010年出让5宗芳村原高尔夫用地，区域土地出让量为近年最高。注：以上数据截至2010年12月5日政府今年在中心城区推出较多优质商住用地中心六区商住用地出让占比达到近年最高，达到40%；出让的中心六区商住地拥有地块规模大、区位好、景观优等特点；1-11月中心六区商住用地楼面地价10607元/平方米。开发商看好广州城市价值与楼市潜力，积极参与拿地品牌开发商看好广州楼市潜力，回炉地王再创新高–楼市调整期，开发商依然看好广州楼市发展，番禺和金沙洲回炉地王均创出新高；外来开发商看好广州城市价值，借靓地布局广州–随着广州综合城市价值的提升，外来开发商看好广州房地产前景，寻找机会进入广州，如深业南方。回炉地王重拍情况外来开发商参与竞拍情况注：以上数据截至2010年12月5日专题报告——思路及小结经济回顾政策回顾2011年广州楼市展望2011年广州楼市成交预测2010年广州楼市回顾土地市场一手楼市营销推广二手楼市经济层面政策层面土地层面城市层面开发商层面消费者层面供应层面需求预测价格走势受住宅调控、通胀加剧和广州亚运的推动，广州市写字楼和商铺供求两旺，价格上涨。一手住宅由于受到严厉政策影响，成交量有较大萎缩，同比下降36%，但价格仍持续上涨，同比上升34%。从全市销售金额和各区供应成交情况看，市场状况仍然理想。总体市场——商品房销售面积萎缩，但销售金额基本持平2010年1-11月的广州全市房屋成交面积约1706万平方米，同比下降17%，但仍远多于2008年的销售面积；其中一手商品房下降幅度更大，同比下降29%。2010年1-11月全市房屋成交金额1489亿，同比持平，其中一手房成交金额963亿，同比下降2.4%，显示虽然一手房成交大幅下降3成，但销售金额基本与去年同期持平，开发商的业绩理想。数据来源：广州市国土资源及房屋管理局总体市场——住宅受调控影响成交萎缩，写字楼商铺供求价增长明显2010年1-11月，广州市各类商品房供应均有所增长，特别是写字楼和商铺增长幅度最大；成交方面，住宅受密集的调控政策影响，成交萎缩明显；写字楼、商铺成交有不同程度的增长；价格方面，各类物业均价同比上升明显；显示在通胀和广州亚运的双重推动下，广州各类物业供求旺盛，价格升幅明显。2010年1-11月广州市三大物业类型供、求、价情况数据来源：广州市国土资源及房屋管理局商品住宅市场——新增供应有所增加由于2009年楼市的火爆，大量存货被消化，开发商加快开发进度，2010年的新增供应有所增加。2010年1-11月份，全市商品住宅新增供应701万平方米，比2009年同期增加15.7％，是2006年以来供应第二多的年份。数据来源：广州市国土资源及房屋管理局商品住宅市场——外围新增供应增加，中心六区供应减少2010年1-11月商品住宅供应量最大的区域依次是：番禺、花都、白云和荔湾区其中外围的番禺、花都、南沙区的新增供应增长明显，特别是番禺区由于亚运城的推出，新增供应近250万平方米，同比增长250%；外围四区新增供应472万平方米，同比增长74%，是全市新增供应增长的主要动力。中心六区1-11月新增供应228万平方米，同比减少32%，特别是天河区和海珠区的降幅明显商品住宅市场——一手住宅成交量萎缩更明显2010年1-11月广州全市住宅成交面积同比减少23.4%；–其中一手住宅成交面积减少35.8%；–二手住宅同比减少9.9%。2010年一二手住宅成交面积与近年相比属于正常水平，特别是二手成交面积大幅超过一手，显示在中心区一手供应日益稀缺、价格大幅攀升的情况下，二手成交更为活跃广州市近年一、二手住宅成交情况商品住宅市场——市中心消化情况好于外围区域2010年1-11月全市消化率77%，但中心六区消化率为116%，显示市中心仍供不应求。分区看，中心六区除越秀外，各区消化率在90%以上，特别是天河区、海珠区由于新增供应大幅减少，成交面积远超新增供应面积。外围区域消化率较低，其中番禺区由于亚运城的大量供应，导致当期消化率最低；商品住宅市场——成交价格持续上升2010年1-11月广州市商品住宅成交价格12330元/平方米，同比大幅上升34%；成交价格延续2009年以来的升势。年初价格在11000元/平方米的水平，至年底全市均价约14000元/平方米。市区价格上升更强劲。由于市区供应少，中心六区的成交均价上升更快，10月由于凯旋新世界等高价盘的备案，成交均价接近19000元/平方米，市区均价与全市均价的拉差