最经典的公寓产品营销方案

营销方案才子公寓项目营销思考目录CONTENTS营销目标分析市场分析及项目定位推售推广策略包装及样板房方案组织架构及激励体系0102030405营销目标分析√全年销售目标√营销节点延迟符全年推盘量：全年推盘4.5万㎡公寓4.5万㎡，共870套回款目标：约3亿销售总值约3亿，预计销售均价6800元/㎡蓄客目标：公寓蓄客9000组公寓7#楼4月1日启动认筹，5月1日正式开盘。全年销售目标延迟符5月1日4月1日9月1日8月1日启动认筹蓄客全面认筹开始启动，推广全面展开。公寓共有870套，销售面积约4.5万㎡，预计销售金额约3亿元，营销周期只有8个月，平均每个月需要去化公寓109套。7#公寓开盘五一公寓首开，去化前期所蓄客户。5#公寓开始认筹7#去化80%，5#开始认筹蓄客办卡，为国庆集中开盘做准备。5#正式开盘9月开学5#开盘，开盘后进入10月强销期，12月份完成既定销售目标。公寓营销节点公寓销售目标分解时间5月6月7月8月9月10月11月12月合计销售套数（套）15090901101001509090870均价走势（元/㎡）650066006700680069007000710072006836销售面积（㎡）7652.804591.684591.685612.055101.877652.804591.684591.6844386.24销售总值（万元）4974.323030.513076.433816.203520.295356.963260.093306.0130340.80目录CONTENTS营销目标分析市场分析及项目定位推售推广策略包装及样板房方案组织架构及激励体系0102030405市场分析及项目定位√房地产及公寓市场研究√项目价值梳理延迟符√客户定位√项目形象定位2017年中国房地产市场形势总结政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著土地：成交规模近四年首增长，缓解供应压力，但高价地存风险企业：龙头加速领跑、中型企业进退分化，竞争格局面临巨变重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大重点城市成交结构表现分化，2017年各类城市各层次楼盘套总价及中位数有所上升，多数代表城市成交结构向高端转移，居民置换需求不减销售业绩：品牌房企销售业绩显著提升，市场占有率不断提高拿地融资：品牌房企拿地规模增加，境外融资热度提升2018年中国房地产市场趋势展望政策方面，2018年楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重。市场趋势：成交回落，价格趋稳新开工、投资中低速增长今年炒股，明后年买房——恒大首席经济学家，恒大地产研究院院长任泽平金融去杠杆不会结束，地产有下行压力——安信证券首席经济学家高善文楼市继续看好特大城市，需警惕三四线风险——安华泰证券研究所所长、首席经济学家陆挺房地产宏观市场对项目影响关于项目受政策影响的建议——受金融政策、楼市政策影响，2018年地产下行压力较大，建议公寓产品定价不宜过高，避免三四线城市地产风险出现。抚州公寓市场研究项目V公馆华美立家凤凰世纪花城铜锣湾广场中湖国际农贸城图片类型住宅性质商业办公商业办公商业办公商业办公开盘时间2015年2015年2017年4月预计2018年7月预计2018年7月位置上顿渡才都大道东侧安石大道北侧曾巩大道东侧迎宾大道与伍塘路交汇处揭暄大道与玉茗大道交汇处曾巩大道与汤显祖大道交汇处单层户数102220————总户数256400400————销售价格54003500-37006700————销售率100％100％40％00项目V公馆位置上顿渡才都大道东侧发展商抚州鼎鸿房地产开发有限公司物业公司物业类型住宅用地，70年开盘时间2015年10月交付时间2017年6月总建面积1.5万平米总层数14层总栋数2栋车位数量卖点临近临川一中，面积小，适合陪读家长。层高适合隔出一层，打出买一层用两层的口号【V公馆】住宅性质70年产权，复式设计4.2米层高LOFT，2017年底售罄V公馆【V公馆】住宅性质70年产权，复式设计4.2米层高LOFT，2017年底售罄V公馆产品特征单层户数10户户型及面积31-38㎡标准层高4.2m实用率75%主要客户构成投资出租客以及为小孩读书购房推售进度开发周期2015年1月，2016年7月在售情况售罄分期售价毛坯均价5400管理费1元/平米裙楼商铺面积60--120㎡；商铺楼层：2层项目华美立家位置安石大道北侧，曾巩大道东侧发展商抚州华美立家置业有限公司物业公司物业类型商业用地，40年开盘时间2015年5月交付时间2016年1月总建面积总层数5层总栋数600户左右车位数量卖点建材市场楼上公寓，主要客户为建材商户，以及投资客，价格较低产品特征单层户数22户型及单元面积36-61㎡标准层高4.5m实用率83%主要客户构成建材商户及投资客开发周期2014年1月开工在售情况已售罄分期售价毛坯3700管理费3元/平米商铺面积40-60㎡；商铺楼层：2层【华美立家】商业性质40年产权，客户主要是建材商户及投资客，价格较低华美立家【华美立家】商业性质40年产权，客户主要是建材商户及投资客，价格较低华美立家一室一厅套房式户型（4.5层高）每层4套都在两端，面积占比约15％小复式户型（4.5层高）每层18套，面积占比约85％7.6米4米【凤凰世纪花城】商业性质40年产权，公寓平面布局设计，层高3米，单层20户，目前销售率为40%项目凤凰世纪花城公寓位置江西省抚州市迎宾大道与伍塘路交汇处发展商抚州辉达置业有限公司物业公司物业类型商业用地，40年开盘时间2016年4月交付时间2018年总建面积1.8万平米总层数26层（6-26为公寓）总套数400车位数量卖点主打双学区，（金巢实验学校和市实验学校）临近五星级大酒店（规划中）开元名都大酒店产品特征单层户数20户型及面积41--56㎡标准层高3m实用率75%主要客户构成投资客以及为小孩读书购房开发周期2015年，预计2017年底竣工在售情况可售40%（2017年4月初开售，剩余约160套）分期售价开盘毛坯5100（逐层递增30元），精装修6100，现毛坯均价6700管理费待定商铺面积40-160㎡；商铺楼层：2层凤凰世纪花城【凤凰世纪花城】商业性质40年产权，公寓平面布局设计，层高3米，单层20户，目前销售率为60%凤凰世纪花城【即将入市公寓产品】铜锣湾广场有公寓约6万方、中湖国际农贸城有公寓约4万方。均预计在2018年入市，产品均为商业性质40年产权，公寓户型产品详细情况暂未公布铜锣湾广场6万方中湖国际农贸城4万方中湖国际农贸城、铜锣湾广场项目名称V公馆华美立家凤凰世纪花城铜锣湾广场中湖国际农贸城备注位置上顿渡才都大道东侧安石大道北侧曾巩大道东侧迎宾大道与伍塘路交汇处揭暄大道与玉茗大道交汇处曾巩大道与汤显祖大道交汇处均价5000-54003500-37005100-6100————入市时间2015年2015年2017年4月预计2018年7月预计2018年7月剩余货量售罄售罄10000㎡60000㎡40000㎡总计11万㎡土地性质住宅70年商业40年商业40年商业40年商业40年主要卖点临川一中旁华美立家经营户学区、酒店配套商业配套、花语梦园商业配套装修情况毛坯毛坯精装修+毛坯————抚州公寓市场总结抚州2018年即将入市的公寓存量达11万方（不包含才子公寓），主要为凤凰世纪花城、铜锣湾广场、中湖国际农贸城三个项目入市三个公寓项目土地性质均为商业性质，首付需要50%，贷款年限为10年竞争项目对比表对比项目才子公寓凤凰世纪花城铜锣湾广场中湖国际农贸城产权年限住宅性质70年商业性质40年商业性质40年商业性质40年首付比例25%50%50%50%贷款年限30101010贷款利率上浮10%20%20%20%装修标准精装修毛坯+精装修未确定未确定地段配套才子巷文旅商业临川一中旁，大量租住客户城西西进门户临川大道黄金中轴十字金街口便利交通临近金巢实验学校和市实验学校临近五星级大酒店（规划中）开元名都大酒店地段偏、交通不便、租赁需求低地段偏、交通不便、租赁需求低水电费按住宅计算按商用计算按商用计算按商用计算煤气入户有无无无相对于抚州其他商业性质公寓，项目公寓在产权年限、首付比例、贷款年限、贷款利率、装修、地段、配套、水电费、煤气入户均有优势定价体系——市场比较法比较项目权重才子公寓凤凰世纪花城V公馆拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置地理位置6%10061207.2955.7交通系统5%10051106.6955.7区域环境板块属性4%10041104.41004生活环境7%10071057.351007社会环境4%100410041004发展潜力3%1003902.7802.4学校配套6%100610061207.2商业生活配套7%1007906.3805.6规划规模3%1003952.85902.7容积率7%100710071007绿化7%10071007906.3景观6%1006955.7905.4产品产品核心概念（住宅性质）7%1007906.3906.3面积设置6%10061106.61056.3产品附加值7%100710071007其他条件物业管理4%10041104.4903.6停车位4%10041004803.2是否现房4%100410041104.4开发商品牌3%10031003902.7合计100%100102.496.5销售均价（毛坯）————67005400项目毛坯定价=(6700*102.4+5400*96.5)/2/100=6035元/㎡精装修产品平均定价=6035+800=6835元/㎡定价体系——成本法序号成本项目金额1建设成本、营销费用、管理费用及税费等44002精装修成本（A户型780元/㎡、B户型1000元/㎡、C户型750元/㎡）8003投资收益20%4销售均价6500竞争价格策略项目均价面积总价首付月供凤凰世纪花城6800553850001870002032才子巷680055385000935001532对比-93500-500首付少付9.4万元，月供每个月少付500元项目价值梳理70年产权0170年产权相对于40年产权性质公寓，首付、贷款年限，银行利率具有优势精装修021、拎包入住；2、省时省力；3、没有噪音环境的破坏；4、省成本；5、装修款可按揭临川一中旁0315000师生，租赁需求大，项目投资价值高才子巷配套06文旅商业配套，便利生活未来文化旅游景点里的生活，租赁空间大地段优势未来核心05城市西进桥头堡桥头堡临川大道黄金中轴便利交通体系，2路、22路、66路小户型低总价低首付04降低投资压力，以租抵供，轻松做房东交易成本更低商业性质公寓转让交易税费约20%，住宅产权公寓转让费仅3%，交易成本更低，投资收益更高。客户定位置业目的客户分类置业关注点年龄结构客户占比自用型年轻过度型要求总价低、投资小地段好、交通方便生活配套齐全、拎包入住20~30岁30%老年养老型商业、生活配套齐全生活方便、不要爬楼面积小、便于打扫50~65岁子女上学型（兼投资）靠近学区、低总价、投资小月供等同租金25~40岁投资型公务员、泛公务员抚州、临川中小投资者投资小，回报稳定升值潜力大精装修，方便，交房即可出租25~40岁70%项目形象定位明确目标客群，确立项目形象占位——70年产权、精装修拎包入住低总价低首付精装才子公寓发力引擎吸引投资客户优质条件才子巷配套临川一中旁城市中心，繁华未来投资回报大且风险小15000师生存在大量租赁需求首付6万起，月供1000几，人人买的起！一中旁·70年产权·精装修·才子巷配套才子公寓，日供仅需30元帮你轻松实现30元的最大价值把存款取出银行，将幸福关在门内日供只要30，幸福其实很简单抚州未来核心，将30元钱的价值最大化三十元，仅仅是麦当劳的一份套餐三十元，仅仅是