杭州凯德置地拱墅区运河项目最终定稿58页

拱墅区运河项目初步印象俯瞰。先天禀赋市场环境搜索目标确立印象，得出结论寻找参照系，案例类比第一篇章：市场环境城市特征及未来发展方向宏观经济分析城市发展状况及规划房地产市场现状区域概况附件：相关政策对城市房地产业发展的影响中国已经形成了三大城市群，其中以长三角城市群地区的经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈.资料来源：国家统计信息网；文献检索环渤海京津翼地区长江三角州地区珠江三角州地区环渤海城市群特征：中心化城市强化阶段，即极化阶段。北京、天津成为一个磁石核心，强烈地吸引着周边城市的产业功能。珠江三角城市群特征：中心城市的轴向扩散带动中小城市发展，点——轴系统形成，即扩散阶段。以香港为核心，深圳为代言人，周边城市形成产业分工，并向特色性方向发展。长三角城市群特征：信息化与产业高技术化高速发展，区域生产力向均衡化发展，空间结构网络化，形成点——轴——网络系统，整个区域成为一个高度发达的城市化区域。资料来源：杭州统计年鉴；文献检索以上海为龙头、苏浙为两翼的长江三角洲，是我国人口最稠密、经济最发达、人民生活最富裕的区域。核心级：上海边缘级：杭州、南京、宁波支撑点：苏州、无锡、常州、镇江、扬州、泰州、南通、嘉兴、湖州、绍兴、台州、舟山2005年长三角六个重点城市GDP对比9143.9524134026.5280529182446.4上海南京苏州无锡杭州宁波6个城市的年GDP超过了2000亿元(数据来源：杭州市统计局)杭州在全国城市中的地位2005年全国城市综合实力排名第八。2005年全国城市GDP排名第八。2006年杭州在全国“生活质量”城市排行榜上位居第三。随着区域内产业分工的加强，杭州已经不仅仅是“上海后花园”，更多地承担起长三角“城市副中心”的功能上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州绍兴核心——对外窗口第一圈层——次级辐射中心第二圈层——专业产业基地、专业市场第三圈层——原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。城市站位宏观经济分析城市发展状况及规划房地产市场现状区域概况附件：相关政策对城市房地产业发展的影响Contents杭州鱼米之乡、丝绸之府、“人间天堂”杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。杭州市区中心地理坐标为北纬30°16'、东经120°12'。杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的65.6％，平原占26.4％，江、河、湖、水库占8%，世界上最长的人工运河--京杭大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过。杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北平原,江河纵横，湖泊密布，物产丰富。全年平均气温17.8摄氏度，平均相对湿度70%，年降水量1046.5mm。杭州生物种类繁多，国家一级保护动物有13种，二级保护动物有55种，二级保护植物有13种。全市平均森林覆盖率为62.8%。矿产资源有大中型的非金属和金属矿床。临安昌化出产一种世界罕见的鸡血石，为收藏石和图章石中的珍品。(来源：杭州市政府网站)市区面积：3068平方公里户籍人口：660万（2005年统计局数据）城区划分：上城、下城、西湖、拱墅、江干、滨江、萧山、余杭概况：2001年，杭州顺利实施了萧山、余杭的撤市建区工作，市区面积从683平方公里扩大到3068平方公里，当时人口达373万，成为长江三角洲地区仅次于上海的第二大区域性城市。市政府确立了“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的目标构架。一个“东动西静南新北秀中兴”的城市新格局正在形成。城市区域交通高速发达的立体式交通体系是杭州经济蓬勃发展以及容入长三角经济圈的重要因素。长三角城市群立体交通航空交通示意图长三角经济圈陆、海、空立体交通带来的经济、生活圈城际轨道交通和高速公路的建设将进一步加强长三角各城市间的联系，促进长三角经济一体化的进程城际交通规划已通过审批：2005年3月，国务院常务会议审议并原则通过《环渤海京津冀地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区城际轨道交通网规划》(2005年——2020年)。资料来源：国家发改委交通运输司网站、杭州政府网站城际轨道交通的发展目标：建设以上海为中心，沪宁、沪杭(甬)为两翼的城际轨道交通主构架，覆盖区域内主要城市，基本形成以上海、南京、杭州为中心的1至2小时都市圈。长三角城际轨道交通的功能定位：运送城际旅客和区域性快速运输专网，实行公交化运行，运行时速在250公里到300公里之间高速公路交通的发展目标：长三角的高速公路网到2020年要形成以上海为中心、覆盖长江三角洲的“半日交通圈”，2010年前“区域内国家高速公路全部建成，基本形成区域高速公路网，在大中城市之间建成设施完善的快速客运通道长三角城际轨道交通的功能定位：公路规划在2010年前实施重点是，“优化建设区域内国家高速公路和都市圈中的国家高速公路辅助线以及南京至徐州方向、杭州至温州方向、杭州至江西景德镇方向的国家高速公路辅助线城市站位宏观经济分析城市发展状况及规划房地产市场现状区域概况附件：相关政策对城市房地产业发展的影响目录GDP增长率GDP增长率（%）0.190.140.100.080.130.140.140.170.200.160.000.050.100.150.200.251996199719981999200020012002200320042005当GDP的增长速度4%4—5%5—8%8%房地产业将出现萎缩房地产将出现停歇处于稳定发展阶段将高速发展库兹涅茨经济发展和房地产发展关联理论：房地产业高速发展投资潜力分析1996年---2005年十年间杭州的GDP增长分三个阶段：96-99年从19%急剧降到8%；2000-2004年经过5年发展，又从8%增长至20%；而2005年又回落至16%。(数据来源：杭州市统计局)杭州市历年经济发展走势12251380156817802092251529431021431882573293965210300600900120015001800210024002700300033001999200020012002200320042005GDP市财政收入发展阶段启动期快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展期人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主房地产行业发展特征超速发展单纯数量型以数量为主，向注重质量方向发展平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型8003000400080001995$15601996$18871997$21391998$23262000$27931999$24952001$31342002$35192003$41022004$48572005$5561人均GDP房地产业高速发展投资潜力分析1995-2005年十一年间，杭州的人均GDP剧增使,目前市民对居住的需求特征是以改善需求为主。(数据来源：杭州市统计局)投资规模房地产投资/全社会固定资产投资(%)0.190.180.200.190.220.260.260.270.290.220.230.000.050.100.150.200.250.300.3519951996199719981999200020012002200320042005投资潜力分析政府支持房地产业平稳发展1995-2005年十一年间，杭州的房地产投资规模经历了小幅下降、保持平稳、小幅回升、缓慢攀升四个阶段，除1997-2000年保持四年的平稳期外，每个浮动期均在两年左右。(数据来源：杭州市统计局)人口规模和增长情况户籍人口（万人）560.00580.00600.00620.00640.00660.00680.0019951996199719981999200020012002200320042005投资潜力分析1995-2005年十一年间，虽然杭州的经济迅速发展，但外来人口并没有出现大量涌入的形势，人口增长缓慢，是需求受限，这在某种程度上制约了城市房地产业的发展。(数据来源：杭州市统计局)人均使用面积规模城镇人均居住面积（平方米/人）0.005.0010.0015.0020.0025.0019951996199719981999200020012002200320042005人均居住面积：全国：14.7M²北京：21M²上海：16M²深圳：17.2M²近几年杭州市的人均住宅面积呈现较大幅度的增长，尤其在2001年—2005年间。目前20.7M²/人的人均居住面积，已超出全国的平均水平，也超出某些一线城市。制约房地产业发展投资潜力分析(数据来源：杭州市统计局)(数据来源：互联网)供应规模0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.0019951996199719981999200020012002200320042005住宅施工面积（万㎡）住宅竣工面积（万㎡）投资潜力分析未来市场放量较大2000年以来，杭州市的房地产市场有大量的新项目在开发，使近几年的施工面积大幅度增加；同时由于工期和施工进度等主客观因素的影响，1995年—2005年间均保持在500万平方米/年的竣工量。施工量的剧增不仅微幅带动了竣工量，同时也为未来的市场提供了潜在的供应。(数据来源：杭州市统计局)房地产投资风险投资风险分析房地产投资/GDP(%)0.070.060.060.060.070.090.110.120.130.140.070.000.020.040.060.080.100.120.140.1619951996199719981999200020012002200320042005根据房地产投资与GDP的比率以及相关理论我们得出：2002年以前，杭州市的房地产投资规模还较为合理，但2002年以后至今，经过4年的持续升温，已经临近出现泡沫问题，需警惕。15%10-15%10%房地产投资/GDP房地产泡沫问题将出现需警惕较为合理临近泡沫问题(数据来源：杭州市统计局)供求风险投资风险分析住宅竣工面积/住宅销售面积1.161.181.011.030.900.951.001.051.101.151.2020022003200420052002年-2005年间，杭州房地产市场的供需较为平衡，尤其近两年，市场行情较好，竣工的住宅仅有很微小的房源转为存量房。市场供需平衡，风险系数小(数据来源：杭州市统计局)SWOT分析宏观指标对杭州房地产业发展的SWOT分析Opportunity（机会）Weakness（劣势）Strength（优势）Threaten（威胁）GDP的高速增长率住宅供需比市场供需几年保持平衡房地产投资/GDP临近产生房地产泡沫问题小幅上涨的销售面积及剧烈波动的增长率市场需求不稳定急剧增加的施工面积未来市场放量较大较大的人均使用面积规模对市场需求起到抑制作用人均GDP的快速增长对产品质量的要求提升促进房地产业的高速发展人口缓慢增长对市场需