杭州海创园海智项目市场研究及项目建议报告

•第三部分案例借鉴研究外地项目考察上海篇2位置:位于浦东新区中部项目概况：成立于1992年7月，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。至2005年9月，园区累计引进注册企业4141家，吸引跨国公司研发中心91家。交通道路:园区与内环线相连，距南浦大桥3.6公里，距市中心人民广场13公里，距外滩商务区9公里龙东大道连接内环线和浦东国际机场,西面的罗南大道是连接内环线和外环线主干道路。地铁:地铁二号线从虹桥机场途经张江到浦东国际机场,在人民广场与地铁一号线交汇。中山公园站可换乘轻轨明珠线机场：园内距虹桥机场25公里，距离浦东国际机场21公里。火车站：距上海火车站17公里。上海从上海火车可直达全国各主要城市级香港特区。张江模式——上海张江高科技园区地铁站外环内环磁悬浮经典案例研究3上海张江高科技园区规划高科技产业区主要包括：生物医药产业基地、集成电路产业区、科技产业区。技术创新区主要包括：孵化楼、办公楼、标准厂房和商业中心、文体中心、地铁站、公寓、别墅等公共配套设施。重点发展孵化和创新项目。科研教育区主要包括：研发中心、国家信息安全基地、生物医药产业基地（二期）、大学园区、医院、国家实验室等。重点发展高等教育和科学基础研究。居住服务区：主要包括一个面积为40万平方米的主题公园及商业、金融配套等。德宏宾馆联想大厦园区入口园区景观4张江高科技园区的“星星之火”良好的宏观经济形式政策的扶植较好的区位条件（陆家嘴）高效的运营模式(灵活）三大核心产业得到了迅速扩张（产业链方向上的与规模上的同时扩张）在三大核心产业扩张的带动，一些其它的产业也迅速入住张江高科技园区，从而张江高科技园区进入一个良性循环的发展阶段。国家人类基因组南方研究中心国家新药筛选中心上海超级计算国家级研发机构生物医药集成电路、信息技术通过引入一系列的国际级别的研发中心为张江构建了一个良好的技术与人才平台5当初的“星星之火”已发展成园区的主导产业主导产业：集成电路、软件、生物医药张江企业类型比例情况24%7%5%57%1%6%生物医药集成电路研发中心信息技术教育机构中介机构企业类型生物医药集成电路研发中心信息技术教育机构中介机构企业数量2076342487850各产业企业数占总企业数的比重生物医药和记黄埔医药（上海）有限公司罗氏（上海）管理有限公司上海中信亚特斯诊断试剂有限公司夏瀚生物工程（上海）有限公司集成电路上海华虹NEC电子有限公司德州仪器半导体技术（上海）有限公司迈世微电子（上海）有限公司伯威微电子（上海）有限公司软件（信息技术）萨蒂扬软件技术（上海）有限公司SAP公司印度Infosys公司毕博信息技术上海（有限）公司研发中心通用电器（中国）研究开发中心有限公司霍尼韦尔（中国）有限公司杜邦（中国）研究开发有限公司上海中科大研究发展中心有限责任公司各产业著名企业6上海张江高科技园区成功因素分析政策吸引力上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略，具体目标为：把张江园区建设成为技术创新和科技成果转化、产业化的示范基地；产学研结合、综合改革的先行先试基地；创新人才、研发机构和高科技企业集聚与辐射基地；与市场经济和知识经济相适应的科技服务基地。借助政府之手和市场之手形成开发合力、整合各种开发资源，形成不同于硅谷模式的张江模式。产业集聚引发研发集聚通过推进产业链发展模式，在较短的时间里，在集成电路、软件、生物医药等产业领域，快速实现了中外资相关企业的高度聚集，形成了强大的产业群体。生产制造企业的持续发展，提升产业能级，实现技术与服务的本地化使研发中心具备了快速进入的前提条件依托上海浦东雄厚的人才资源、优惠的产业政策、完备的金融服务、发达的信息网络背靠着长三角广阔的制造业基地，是外商战略性投资设立研发中心的首选地构建完善的研发服务体系，主要包括搭建技术平台和服务平台、加强人才培养等新建了国家人类基因组南方研究中心、国家新药筛选中心、国家新药安全评价中心、上海光源工程中心、上海超级计算等国家级研发机构，与ＧＥ、杜邦、霍尼韦尔、罗门哈斯等跨国公司研发中心，共同构筑起园区最高层面的技术平台通过企业化和市场化运作，搭建一些研发创新的公共型技术支持平台，如软件增值平台、生物医药外包平台等等。另外，园区还建立起众多公共科研实验室、公共测试、检测中心等。7同济大学及科技产业区临平北路商务圈和平公园曲阳商务中心鞍山商圈五角场商圈(复旦科技园区)北外滩航运中心陆家嘴高校科技区国际商务区区位：上海杨浦区，临近同济大学；片区背景：杨浦区是上海传统高教区，老工业基地；目前定位于“知识杨浦”，依托高教资源，聚集了大量设计、IT、广告行业；传统居住聚集区，写字楼供应量少；片区现状：22个国家级重点实验室14所高等院校100多家科研院所2000余家设计、广告等创意公司20万本科生、研究生和博士生创智天地创智天地——打造都市生活第三地8创智天地开发商香港瑞安公司地理位置江湾镇体育场与复旦大学之间建筑设计美国SOM设计师事务所土地面积84公顷（1260亩）建筑面积－100万总投资－100亿元一期创智SOHO开盘－2006年下半年，售价15000元/平创智中心－提供办公、商业、研发、学习、休闲及文化设施创智SOHO－提供住宅以及办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能小区。科技园－着重推动IT等高科技产业研发江湾体育公园－以江湾体育场为中心的综合体育休闲场所，包括室内游泳池、体育馆等其他体育设施9创智天地公共活动中心区创智广场创新天地学习天地高科技园区生活工作区信息广场科企天地会议中心中外高科技公司孵化期的企业支撑性服务企业研发机构中小企业风险基金终身教育行政管理人才培训特色商业街住宅街坊高科技研发高科技产业化创智天地的规划功能划分：主要分为公共活动中心、生活工作区、高科技园区公共活动中心区--提供办公、研发、学习、休闲及文化设施；生活工作区--提供办公、零售、休闲、娱乐设施以及住宅的多功能小区。高科技园区--着重推动研发。10创智天地的客户形成一种“生物链”，资源共生，互相依存，形成一个全新科技集聚区和市场生态环境创智天地客户定位于大学、科研机构、跨国公司研发中心、科技公司、创业小公司、风险投资基金、科技孵化中心、现代服务业企业（律师、咨询、会计事务所等），等等，并提供一种客户生物链，资源共生。创业小公司风险基金大学科研机构律师事务所跨国公司研发中心会计事务所现代服务公司11“创智天地”是一个居住与工作相融合的新型社区，提供一种全新的生活方式“创智天地”就是要营造这么一个适合知识经济运转的环境，适合知识工作者生存的环境，他们在那里不仅工作，还要生活，他们的工作生活规律和方式不是简单的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。生活工作区工地实景公共活动中心区效果12创智天地的运行盈利模式：把握科技时代脉搏，获取长期收益公共活动中心租售长期收益生活工作区会有一部分物业用于出售，收回主要投资高科技园区租售获取长期收益获取长期收益为主要目的1314创智天地成功因素分析：宏观角度二是城市配套成熟：项目距离五角场中心区不足五分钟步行路程，而五角场正在被上海政府打造为城市副中心，各项大型配套已完全成熟。一是时机把握准确：上海中长期规划提出科技兴市的战略，而瑞安公司借此东风，与杨浦区政府合作，提出打造上海科技中心的概念，并得到了政府的强力支持（政府入股）。三是区域科技氛围浓厚：项目周边名校林立，提供了大量的高科技后备人才。15创智天地成功因素分析：产品角度一是在城市中心走低密度生态化路线：创智天地一改过去写字楼地处“水泥森林”的印象，同时一改过去科技园实用、简单、档次低的现象，在城市中心走了一条高品质（甲级配置）、生态化的路线。二是充分体现创意性：通过色彩、门口造型、小品、楼梯、LOFT等产品构件营造一种创意的空间感。16创智天地成功因素分析：营销角度一是自身渠道强劲：瑞安公司在上海有两座顶级写字楼，期间与多数公司建立了良好的关系，深知公司扩张之苦，瑞安在第一时间向他们伸出了橄榄枝。二是借势政府：利用各种活动先后邀请了上海市级领导和国家重要领导人视察、参观该项目，在市场上产生了强大的社会影响力。三是高性价比：利用政府关系，对重点企业进行税收等方面的优惠，同时与部分重点引进企业进行战略联盟，参与项目的建设。四是明星效应：首期引入国际明星企业，奠定产品气质，同时为后期产品推广奠定基础。17创智天地成功因素分析：营销角度一是自身渠道强劲：瑞安公司在上海有两座顶级写字楼，期间与多数公司建立了良好的关系，深知公司扩张之苦，瑞安在第一时间向他们伸出了橄榄枝。二是借势政府：利用各种活动先后邀请了上海市级领导和国家重要领导人视察、参观该项目，在市场上产生了强大的社会影响力。三是高性价比：利用政府关系，对重点企业进行税收等方面的优惠，同时与部分重点引进企业进行战略联盟，参与项目的建设。四是明星效应：首期引入国际明星企业，奠定产品气质，同时为后期产品推广奠定基础。•第三部分案例借鉴研究外地项目考察北京篇19位置:位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。项目概况：项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发，于2005年中全部竣工。其中一期面积3万平米左右，主力户型在1000-3000平米之间。容积率：0.77，绿化率：41%。交通:位于北京经济技术开发区南大门的入口处项目北部有开发区内唯一交通服务中心三条主干道通往市中心配套：项目拥有满足员工就餐、商务洽谈、健身娱乐、购物休闲功能的商务会所;北京开发区五星级的博达国际交流中心、朝林大厦；海关、商检、外汇管理局等机构，及专家公寓、青年公寓、保税仓库、中心邮局、电信局、金融服务机构、消防中心等配套设施。北京亦庄经济开发区BDA国际企业大道——关于客户的思考亦庄BDA20准确的市场定位获得市场先入者优势成交客户民营居多，且均为外地企业，有极少数亦庄工业园扩容的客户（资生堂），客户比较追求个性化办公、在乎办公的环境。高层写字楼多层写字楼厂房+写字楼独栋办公楼独栋办公楼生态独栋办公楼BDA国际企业大道市场定位过程市场细分生态独栋办公楼目标市场1500~3000平方米的环境优美的、独栋式的、智慧型产业建筑市场定位大型企业的研发、设计部门中等规模的以研发、设计、商务或增值服务为主题的智力密集型企业目标客户入驻客户特征：部分入驻客户名录：中石化;资生堂;白领服饰;世纪城房地产;宝恒服装设计;西班牙奉尔文特控制系统(北京)公司;中国黄金集团;21个性化、特色化的建筑产品叩开客户心门规划：地块的规划和交通设计特别强调安全性，方便性，以及和建筑与景观之间的渗透与结合。每个独立的企业都可以很方便地自成一个体系，享有自己的室外景观空间。通过场地内部的车行路所形成的主路网可以非常方便地到达每个建筑。分布整个场地的人行路将建筑和道路有机的结合在一起，突出了公园的感觉。建筑：既考虑到彼此之间的对比，又在形式、色彩和材料的应用上不失和谐。体量和形式力求人性化和亲近感，同时又融合到景观中去。外立面运用不同材质、虚实效果以及不同质感的对比；特别强调的入口处的立面和标识设计，给各个企业以品牌的感觉。锯齿型排布，退台以及雨棚的引入，强调建筑设计的雕塑化感觉。环境：精心设计的草坪，湖面、小溪和坡地等元素创造一个建筑与景观自然融合的小环境。相邻建筑之间，采用加密树木形成其缓冲带。22依托开发区产业，截取各产业高端作为自己的目标客户亦庄经济开发区的五大产业链电子信息光机电一体化生物技术与新医药新材料与新能源软件制造代表企业诺基亚、朗讯科技中国数字电视联盟代表企业SMC、ABB、施耐德、GE代表企业拜尔、安万特人类基因组北方研究中心国家病毒生物中心代表企业英纳超导嘉捷恒信大陆太极中钞锡克拜代表企业北京经济技术开发区软件园、软件工程师学院以开发区五大产业链为依托聚引此五大产