杭州萧山项目市场报告

1呈至：集团相关领导杭州市萧山区萧储〔2009〕47号地块初判报告金地杭州公司2009年12月2目录一、项目背景与概况.............................................................................................................................41.1项目基本信息...............................................................................................................................41.2项目区位分析...............................................................................................................................41.3项目地块及周边条件分析...........................................................................................................81.4地块周边近年（07年以来）成交土地概况.............................................................................12二、杭州城市及房地产市场分析........................................................................................................132.1全市行政区划与面积..................................................................................................................132.2全市人口......................................................................................................................................132.3全市经济发展..............................................................................................................................132.4全市固定资产和房地产投资......................................................................................................142.5全市居民收入和房价水平..........................................................................................................142.6杭州市(主城区)住宅市场供需和价格走势................................................................................142.7萧山区住宅市场供需和价格走势..............................................................................................16三、板块市场分析................................................................................................................................173.1湘湖板块供需分析......................................................................................................................173.2典型楼盘分析..............................................................................................................................203.3典型项目分析结论：..................................................................................................................2434一、项目背景与概况1.1项目基本信息项目名称萧储〔2009〕47号地块用地性质住宅所在片区萧山区项目来源一手地规划指标总占地面积137926净占地面积123464容积率2.5可建面积308660其他重要规定1、90/30,建筑限高100米，建筑层数18层（含）以上30层（含）以下。2、杭州以外地产公司需具备二级资质以上，杭州地产公司需三级资质以上。3、竞得后需在2010年2月28日前在城厢街道成立项目公司，且项目公司需合同利用外资5000万美元，2010年3月31日前外资到位3000美元。土地出让条件保证金缴纳时间12月23日申请时间12月23日下午四点竞买时间12月24日竞买方式现场拍卖起始总价138000楼板价4471每亩单价745保证金2.8亿地价支付进度地块成交后15日内支付40%土地款，五个月内支付30%土地款，剩余30%土地款在成交后十个月内付清。1.2项目区位分析该地块位于萧山风情大道，离市中心武林广场约12公里，杭州的CBD钱江新城仅6公里，萧山国际机场约20公里，距离萧山市中心人民广场约2公里，离萧山经济开发区约3公里，周边紧挨2011年开通的杭州地铁一号线，具备良好的产业支撑、配套及交通优势。距离武林广场约12公里，钱江新城约6公里距离机场约20公里5项目区位图（五角星代表地块所在）（1）萧山区简介萧山地处杭州西南部，钱塘江南岸，为杭州的南大门，东面与历史文化名城绍兴县相接壤。全区总面积1420平方公里，户籍人口118万，常住人口约140万，辖有17个建制镇，11个街道，其中城厢街道为老城区中心，而北干街道为新城区政府所在地。本地块属于城厢街道但与新城区北干街道紧挨在一起。萧山地处浙江南北要冲，临江近海，地理位置优越，水陆交通便利；钱江一桥、二桥、三桥、五桥和六桥飞架钱塘江南北。浙赣、萧甬铁路，沪杭甬高速公路、104国道、省道杭金公路和杭金衢高速公路穿境而过，杭甬运河和钱塘江、富春江、浦阳江也在境内汇流。萧山国际机场是长三角重要的国际航空港，2008旅客吞吐量达到1267万人次；货邮吞吐量达21万吨，两项排名均列全国第8位，航班架次为11.5万架次，机场规模在华东地区列第三，仅次于上海的浦东机场和虹桥机场。2008年萧山区的GDP达到近986.5亿元,按可比价比上年增长10.5%，经济总量历年位居浙江省90余个县（市、区）首位，人均可支配收入26452元,高于杭州市24104元的水平，位列浙江省第一，与上海26675元水平相当，民营及个私经济相当发达，藏富于民。萧山之前与杭州相对封闭和孤立，形成相对独立的区域市场，随着2001年撤市设区并6入杭州市及城市副中心的定位规划，大杭州由此从“西湖时代”迈向“钱江时代”，“沿江开发、跨江发展”战略正在大力实施，萧山的城市化进程正在快速推进中。（2）萧山经济开发区简介萧山经济技术开发区(以下简称萧山开发区），创建于1990年，1993年5月经国务院批为国家级经济技术开发区，规划总面积105平方公里，是浙江省的重点开发区和外商投资最密集的地区。建区十几年来，一个以发展工业、引资外资、出口创汇为主导的外向型、现代化的工业园区已经形成。截止2008年，萧山经济技术开发区工业总产值达445亿元，累计批准进区企业约900家，其中，有26个国家和地区的550余家外资企业进区落户，投资1000万美元以上的大项目有180个。美国的通用电气、瑞典的爱立信、瑞士的奥伯尼、意大利的菲亚特、德国的采埃孚、日本的丸红、伊藤忠、爱信精机、雅马哈和台湾的中华化纤、友嘉机械、力山集团及中国重汽、万象集团、娃哈哈、青年汽车、吉奥汽车、汉帛国际等国内外知名企业进区投资，形成了以电子通讯、汽车及零部件、精密机械、医疗食品、纺织服装、建材化工等支柱产业。（3）滨江国家高新技术产业开发区杭州高新技术产业开发区（滨江区）是1996年12月经国务院批准设立的国家级高新区，总规划面积73平方公里，全区人口23万。目前高新区（滨江）集聚了杭州市60％以上、浙江省25％左右的高新技术企业，企业总数五千家左右，包括来自美、英、日、韩等32个国家的外商投资企业498家，，高新区（滨江）目标为：“构筑天堂硅谷、建设科技新城”。2008年我区实现技工贸总收入1615亿元，增长17%；生产总值261.1亿元，增长16.5%。7（4）湘湖旅游度假区简介湘湖旅游度假区为国家4A级风景旅游区、中国百强旅游景区，在第二届中国休闲经济发展论坛上，是浙江省内第一个被评为“中国休闲旅游最佳目的地的度假区”。湘湖旅游度假区与西湖、钱塘江构成杭州旅游风景的金三角；度假区总规划面积51.7平方公里，景区自2006年开放以来已接待游客逾400万人次。度假区内的核心湘湖，以风景秀丽而被誉为杭州西湖的“姊妹湖”，其水域面积达7.5平方公里，要大于西湖的6.5平方公里的水域面积。目前，湘湖景区已形成湘浦、湖上、城山、越楼、跨湖桥等五大景区，有湘堤卧波、湘浦观鱼、忆杨思贤、绿岛掬星、湖心云影、城山怀古、湖桥拾梦、越堤夕照、纤道古风、越楼品茗、跨湖问史等二十个景点；占地800亩的杭州乐园位于湘湖旅游度假区内，是中国最大的集旅游、休闲、娱乐、度假、居住为一体的大型旅游度假区之一。乐园包括荷兰村主题公园、马可波罗之旅主题公园、生态公园、高尔夫、网球俱乐部、氡温泉度假村及高尚住宅区六个部分；另少儿公园极地海洋世界主题公园也于08年10月建成开放。到2011年，度假区将以5A级景区为标准，形成一湖二带三园四中心五大酒店十大景区五十个景点，达到年接待境内外游客300万人次，解决就业5000人，旅游三产收入达到5亿元，使度假区成为集观光、休闲、度假、生态、文化、科普、健身购物、演艺、会展国际化旅游综合体。81.3项目地块及周边条件分析本地块地块周边交通情况本地块地块周边交通情况9从萧山规划局获取的最新的地块周边的控制性规划方案来看，本项目所在片区将是规划为纯粹的高尚住区；此外地块周边将拟引入市级重点中学、小学及幼儿园，市级重点医院，市政公园等重要生活配套。宗地情况现状地块位于萧山区，风情大道以东、二水厂以南、浙赣铁路以北、规划城市道路以西；现状为净地，内有水塘。湘湖家园湘湖美地顺发美景园美之园规划商业及公园规划市重点中学规划高等级医院规划小学及幼儿园湘湖旅游度假区10东东至规划城市道路南南至居民社区西西至风情大道北北至第二水厂项目周边情况交通立体的交通网络：南北快速路风情大道，南面约1公里为规划东西城市快速路彩虹大道（预计11年建成），北面约3公里为机场快速路；风情大道连接钱江三桥、到桥面约5公里，过桥即至钱江新城。至四桥6公里，过桥即是杭州主城区城南板块；未来三年杭州将完成在钱塘江上建成10座大桥，2条过江隧道，萧