株洲未来国际中心项目整体定位建议报告

星联国际机构深圳新摩尔公司株洲财富广场项目整体定位建议报告深圳新摩尔商业管理有限公司日期：2009年10月20日星联国际机构深圳新摩尔公司目录1、宏观经济发展研究株洲城市概况分析株洲产业经济分析株洲城市规划分析株洲房地产市场项目背景研究2、各物业市场研究住宅物业市场分析商业物业市场分析办公物业市场分析酒店及服务式公寓4、项目定位规划建议3、城市综合体案例日本六本木新城香港太古广场上海港汇广场深圳益田假日广场项目整体定位建议各类物业定位建议总体规划结构建议功能布局分区建议项目定位规划项目开发运营推广8、项目营销推广7、开发运营策略项目开发战略项目运营目标项目运营原则项目运营策略项目营销推广策略项目品牌建立宣传推广渠道星联国际机构深圳新摩尔公司株洲市宏观经济分析研究星联国际机构深圳新摩尔公司长株潭融城核心城市之一（长沙、株洲、湘潭）中南地区最大的服装批发集散地中南地区最大的物流中心中南地区最大铁路枢纽由工业城市发展到集工业、商贸、物流功能型城市中南地区知名工业城市市区面积542平方公里，建成区面积69平方公里；总人口369.40万人，其中市区人口77.22万人。城市的概况星联国际机构深圳新摩尔公司株洲市2006---2009年经济概况总表年份2006年2007年2008年2009年地区生产总值（亿元）605748.7909.51022.6第一产业增加值（亿元）75.596.6109.6107.8第二产业增加值（亿元）311.8396.3497.2560.3第三产业增加值（万元）218255.8302.7354.5人均地区生产总值（元/人）16526202572456327474结论：株洲市的经济和社会进去一个新的发展阶段，典型的一个重工业城市。第三产业还有待进一步提升。城市化的发展在快速的推进。社会经济概况星联国际机构深圳新摩尔公司株洲市2008年-2009年人均收入总表年份2008年2009年同比增长(%）城镇居民人均收入（元）159111743312.5农民人均收入（元）5837650211.4株洲市2008年-2009年社会零售品消费总额汇总表年份2008年2009年同比增长(%）批发、零售贸易业（亿元）262.3299.520.3住宿和餐饮业（亿元）37.960.430.6其他（亿元）4.56.512.3社会零售品消费总额（亿元）304.7364.419.6经济效益稳步提升，居民收入快速增长。消费市场繁荣活跃，服务业水平不断提升。商品市场供应充裕，消费规模不断扩大，新型流通方式快速发展。餐饮业发展极为迅速，增长速度较快。社会经济概况星联国际机构深圳新摩尔公司0204060801001202006年2007年2008年2009年株洲市近几年人口变化人口数量万从上图中，可以看到株洲市近年人口基数在不断扩大，总人口表现出不断增长的趋势，但随着城市人口的不断增加，可以为株洲的住宅和商业提供有效的人口支撑。社会人口概况星联国际机构深圳新摩尔公司2009年湖南主要城市经济比较050001000015000200002500030000社会消费零售总额(亿元）生产总值GDP（亿元）人均GDP（元）社会消费零售总额(亿元）1524.91364.4186.58399.23生产总值GDP（亿元）3744.761022.6654.761168人均GDP（元）20238274742367217299长沙市株洲市湘潭市衡阳市从表中可以清楚的看出，株洲市经济状况属于湖南省前列，其发展速度非常迅速，各经济指标均稳定快速增长，株洲市人均生产总值首次超越长沙，全省排第一。同时也说明了株洲的消费力极强。这对于整个株洲市商业地产的开发产生一定的促进作用。邻市经济对比星联国际机构深圳新摩尔公司河西新区石峰区荷塘区河东老区中心区未来的城市发展就在河西，众多新开发的楼盘主要集中在河西。城市规划格局星联国际机构深圳新摩尔公司1．经济良好、商业正处于快速发展转型期。2.株洲人均可支配收入逐年增长，需要更加先进的零售业态和业种组合、更加优美的环境和高品质的服务来满足消费需求；3.多元化、个性化等现代消费特征已经显现；4.本地攀比消费、功利消费需要现代商业引导。5、根据株洲现有的商业环境，已经满足不了现代的消费，商业环境需要升级。城市的总结星联国际机构深圳新摩尔公司关键词：楼市降温，交易量萎缩，房价下跌在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.15新政与9.27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40％提高至50％，对于贷款购买地三套及以上住房的家庭，首付有原来的40％提高至50％以上。信贷政策政策背景核心内容市场效果07年“9·27政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1、购买首套自住房套型建筑面积在90平方以下的，贷款首付款比例不得低于20%；2、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方以上的，贷款首付比例不得低于30%；3、对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。连续16个月成交量下降，成交价格下降10年“4·15政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方以上的，贷款首付比例不得低于30%；2、贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；3、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和利率水平。？宏观地产政策星联国际机构深圳新摩尔公司区域（范围）区域定位功能区域详情天元区株洲中高档楼盘集中区河西开发区因远离工业区，自然生态环境优越，为众多房地产公司所看好，纷纷抢滩。这里拥有许多较高档次的楼盘，住宅房地产销售约占全市的50%，供销两旺形成发达的第三产业使得河西区在“四个行政区”中异常醒目，是名副其实的居住中心。芦凇区商业、高档住宅地产齐头并进株洲作为中南地区重要的商业贸易城市，其商业功能主要体现于芦凇区，基于商业贸易客户群体基础，临江景观资源优势，本区中、高档住宅楼盘仅次于天元区。荷塘区房地产市场逐渐繁荣依托良好的空气环境，随着红旗广场商圈的开发，房地产市场升温明显。石峰区株洲重工业基地株洲市重工业基地，环境污染较为严重，因此该区住宅房地产市场主要是中低端产品。以后重点的发展的就是河西新区，河西也是以后未来的核心商业圈。四大城区地产概况星联国际机构深圳新摩尔公司株洲房地产现状河西南部板块天元区板块四大板块的地产竞争楼盘。星联国际机构深圳新摩尔公司2010年5月份住宅项项目的成交数量以及价格走势株洲房地产现状星联国际机构深圳新摩尔公司1．荷塘区板块特征分析荷塘区历来具有环境质量优良、文化教育资源丰富、生活配套完善等优势，是株洲的人口居住大区，更是理想的宜居之区。在市民百姓对人居环境质量越来越关注、重视的今天，荷塘区以它良好的空气质量指数、较高的绿化率日益赢得购房者的青睐。在宜居荷塘大旗的指引下，荷塘房地产市场呈现出厚积而薄发、一路欢歌东进之势，各种不同的建筑文化、开发理念在荷塘各行其道、相得益彰。重点楼盘扫描项目名称建筑面积物业类型容积率户型面积开盘时间销售价格嘉盛华府22万多层，小高层2.1二房—三房：80-140顶层复式170-280底层复式130-22008年7月电梯房2250起楼梯房2600中央皇庭11万小高层2.99一房—四房：71-15108年10月折后均价2800玫瑰名城22.8万多层、小高层1.8两房—四房：98-14408年11月3000城市公馆3万多小高层4.6一房—四房：50-17608年9月解筹2800荷塘悦舍8.9万小高层3.8两房—三房：95-13908年9月3200/㎡荷塘区有以下特点：1、现已形成了以红旗广场为中心，集汽车及其配件、机电产品、建筑装饰材料于一体的专业市场网络。2、该区域内的房地产开发量大，株洲居民基本都看好其发展潜力，认可其居住环境。3、居民的经济收入水平不高，对房产的投资意识不浓，虽看好本项目地段，但价格承受能力较低。各个板块的楼盘星联国际机构深圳新摩尔公司2．芦淞区板块特征分析芦淞区为株洲市最繁华、商业圈最集中的区域，经济最发达的区域，也是政治、文化的中心，大型市场、商场、超市、酒店、专卖店及娱乐行业集中，品牌扎堆，同时政府机关，大型企业及大型地产业较多，金融单位都在此汇集。项目名称建筑面积物业类型容积率户型面积开盘时间销售价格景绣江山26万小高层.高层3.79三房—复式：130-26408年11月均价:3800山水国际22万小高层.高层1.6两房—六房：100-40008年11月3800经世皇城17万高层3.0两房—四房：100-18007年12月3300裕景龙苑10万多层,小高层3.09两房—四房：87-145起价3000百江明珠18万多层,小高层2.12三房—四房：132-180尾盘2600楼梯3000电梯芦淞区有以下特点：1、区域内置业者收入相对较高，从商人士集中。2、区域房价相对较高，同时，芦淞区中心区域项目多为商业项目，可谓寸土寸金。重点楼盘扫描各个板块的楼盘星联国际机构深圳新摩尔公司3．石峰区板块特征分析石峰区曾经是株洲的主要工业聚集地，近年来，第三产业快速发展也是可圈可点，建设北路沿线“退二进三”工程实施顺利，依托品牌企业入驻，集规模经营构筑的响石岭、田心、湘天桥、杉木塘四大商贸、物流区初现雏形，并不断发展壮大。区域内有众多的大型国有工业企业，在此前地产开发一度落后的石峰区前景将不可限量。项目名称建筑面积物业类型容积率户型面积开盘时间销售价格莱茵小镇30万多层,小高层,高层2.73两房—三房（三房半）：86-1512008年9月多层均价2600元/㎡,电梯房均价2400元/㎡时代国际12万多层,高层2.67两房—四房：88-164开盘均价3200阳光爱琴海10万多层,小高层1.92两房—三房：85-135复式：90-150开盘均价3500印象·华都18万小高层、高层两房—三房：80-124开盘2800起价重点楼盘扫描石峰区有以下特点：1、区域内置业者对区域的认同度并不很高。2、目前区域内房地产项目数量不多，体量均在10万以上。各个板块的楼盘星联国际机构深圳新摩尔公司天元区的房地产开发一直保持着炙热的温度，历经十几年时间的建设，天元区以株洲的政治中心、全新的规划、较为完善的市政配套、整洁的区容区貌，再加上沿大长江板块和沿江板块分布的众多品质楼盘吸引着株洲市民在此安家置业。目前，天元区仍然是株洲市民置业的首选区域。3．天元区板块特征分析重点楼盘扫描项目名称建筑面积物业类型容积率户型面积开盘时间销售价格水岸蓝郡9.5万小高层,高层3.6五房：150-200（最后一期的大户型）2007年8月起价:3000均价:3200最高价:3700中房共和城12万小高层5.9一房—三房：60-1432008年7月(二期)起价:2800均价:3200最高价:3800尚格名城120万多层,高层2.3小户型公寓—五房：38-4202008年11月起价:3000均价:3500最高价:4500庐山恋17.6万小高层3.2两房—四房：80-1702008年11销售起价:2980,均价:3200天元区有以下特点：1、物业类型：主要以小高层高层为主2、区域内项目规模大都在17万以下各个板块的楼盘星联国际机构深圳新摩尔公司结论一：中心西移，河西区域价值正在逐步释放结论二：未来中高档楼盘竞争加剧结论三：建筑形态由多层逐渐向小高层、高层倾向结论四：株洲房地产市场上缺乏别墅类的豪宅市场总结星联国际机构深圳新摩尔公司城市综合体的相关案例研究香港太古广场上海港汇广场北京财富中心深圳益田假日广场日本东京六本木新城星联国际机构深圳新摩尔公司香港太古广场项目概述：‰区位：香港太古广场项目位于香港金钟道88号和皇后大道1号交汇处，地理位置居于中环与湾仔之间，项目周边有香港公园、茶具博物馆、香港艺术中