榕御项目市场方案1

漳州榕御项目一期营销方案1漳州“榕御”项目一期营销方案市场分析产品概括蓄客分析销售策略销售周期销售目标认购方案价格策略广告计划与预算漳州榕御项目一期营销方案2一、市场分析（备注：数据来源于市场调查及漳州市房地产管理局。）漳州市2008年1－8月份房地产市场运行数据分析单位:亿元万平方米面积同比成交金额同比全市新建商品房完成销售面积119.69+16.55%41.2+36.74%其中预售完成105.92+18.36%35.27+18.32%现售完成13.77+4.32%5.93－6.61%全市二手房买卖成交面积34.2－16.61%8.76－24.24%面积同比占比全市新建商品房批准预售面积171.08+38.54%其中商品住宅144.23+31.15%84.31%商业营业用房14.44+54.94%8.44%办公楼000其它8.05+406.28%6.45%均价均价同比均价环比普通住宅全市3142元/M2+5.47%－1.25%市区3459元/M2+6.66%+5.29%二手房成交均价2561元/M2同比+0.58%成交套数2148套同比－12.29%成交金额7.99亿元同比－7.01%登记面积登记金额全市房地产抵押16833件524.09131.26在建工程抵押57.0510.54现房抵押304.9697.65购房按揭登记8422套同比+43.99%101.33同比+112.3%22.24同比+52.33%漳州榕御项目一期营销方案3漳州市区2008年1－8月份房地产市场运行数据分析单位:亿元万平方米面积同比占比全市房地产按工程用途分商品住宅办公楼商业营业用房其他市区新开工面积219.12+61.93%61.25%182.934.8315.3516.01市区施工面积660.93+66.66%61.37%566.25.7547.9541.02市区竣工面积40.11－9.31%53.93%30.2805.774.07市区新建商品房批准预售面积129.64+37.4%107.4109.26车库12.97金额同比占比全市房地产其中按工程用途分土地购置费占比土地开发投资占比商品住宅办公楼商业营业用房其他市区完成房地产投资39.86+24.91%53.42%5.6114.07%1.4826.38%23.640.172.2213.83成交(套)同比合同备案同比成交金额同比备注市区新建商品房7475+23.24%72.36+10.15%26.54+12.44%市区居民按揭5815套同比+58.15%市区居民购房面积61.34+81.32%市区居民购房金额22.13+10.74%二手房1025－37.26%12.56－25.15%3.76－6.51%市区均价2994元,同比+3.23%市区历年累计商品房空置面积同比占比全市历年累计商品房空置面积其中商品住宅同比商业营业用房同比办公楼同比其他同比19.53－6.82%61.71%7.29+53.15%7.33－32%1.49－18.58%3.41－5.01%漳州榕御项目一期营销方案4漳州市区在售楼盘分析项目名称项目位置开发商开盘日期推出房源主力产品开盘均价楼层差价朝向差价起价最高价去化率备注天利仁和龙文区新浦南侧、浦头港东侧漳州天利房地产2008．9．147幢532套130-144㎡450030-501703800483210%开盘以低价位推出8套特价3699元。付款方式一次性9.5折、按揭9.7折。景观、配套、工程已全部做好，由于主力面积是大户型，销售情况不理想龙湾盛世芗城区无光南路与江滨路交汇处泉州冠宏星房产2008．9．26（活动时间9月26日-28日）2幢（2#、3#）88-157㎡450030-501503888550015%一线江景，开盘3888元，活动期内定购可享受288元/㎡优惠，据业内了解当天认购最多可优惠500元/㎡一代领秀丹霞路与诗浦路交汇处漳州信达诺房地产二期2008．６．283幢约140套124-133㎡440030-8020040305200二期60%江滨板块，开盘时同比市场相差200元/㎡左右低价位入市。将于2008年10月底推出二期第二波18#A19#A20#A，以三房为主，主力面积在124-133㎡悦景豪庭丹霞路与下州路交汇漳州新城房地产2008．57幢1020套130㎡420040-802003600490010%江滨板块，开盘全部推出，有一年多的蓄客期，主要去化80-90㎡福海阳光丹霞路与漳华路交汇处漳州金威龙2008．9．6售楼处开放，推出1#2#3#共268套18幢二房96三房126收取意向金1万元/套（确定房号，承诺开盘价格不满意可退款），预定30套左右以低楼层二房为主，预计10月份开盘。锦绣一方龙文区迎宾路人民广场南侧厦门特区房地产三期芙蓉里400多户2008．2．22占地293亩，2240户左右，130-140㎡420040-701503700540020%开盘当天销售20几套，小户型以摇转盘优惠额度1000-10000元大户型优惠额度2000-12000元漳州榕御项目一期营销方案5预计2008年底市区将对外公开楼盘项目区域户型建筑形态开发商周边配套项目地址销售电话总建面积夏商-香榭花都北部板块小高层、高层一房:50㎡；二房:60-79㎡；三房:119㎡；四房:150㎡；楼中楼:180㎡10幢7-10#181-6#(1-5#18层、6#23层)漳州夏商房地产公司6000㎡商业街人民广场一中分校第二实验小学漳华路与九龙大道交汇处0596-295699618万㎡上江名都江滨板块小高层、高层单身公寓41-57㎡；二房：92-96㎡；三房：134-153㎡；四房：168㎡；楼中楼：170-280㎡5幢A幢31层、B幢33层、C幢27-29层、D幢17层、E幢16层漳州欣宝房地产九龙江、两个主题公园、中医院银行博爱道与江滨路之间0596-258566612万㎡家芗·0596中心板块高层/一房/二房/三房9幢26-34层漳州高丽置业有限公司银行、学校、超市元光南路中段0596-216086611万㎡尚东琴畔东升花园龙文板块小高层、高层7幢18层、2幢33层漳州市瑞佳房地产开发有限公司漳州一中分校、漳州第二实小规划建设国际会展城、明发商业广场、江滨公园五星级酒店等市政配套水仙大街以南，东面紧临龙文花园0596-216086611万㎡丹霞名城中心板块小高层、高层首次将推7、8、9、10#7幢18-25层福建渠城房地产开发有限公司紧邻活尔玛、九龙公园，处在市中心点，生活配套齐全。景观泳池。芗城区丹霞与胜利路交汇处0596-2959336143299㎡外滩明珠江滨板块2008．2．29开盘推出ABC区共216户。起步价4932元（期间可优惠200元）。目前已封盘。6幢，共400多户；一期A区33层B区13层C区19层漳州东盛房地产开发有限公司定位江景豪宅，三房156-158㎡，四房175-228㎡，复式楼中楼188㎡，楼中楼238-320㎡配套完善。中医院。战备大桥右侧，沿江滨一线江景仅预定10多套，已封盘。伺机再开盘。占地19亩漳州榕御项目一期营销方案6A、漳州市场特征：1、由于市政府继续实施加快工业化和城市化战略，漳州市社会经济的较快发展，加上漳州自身的区位优势，投资价值凸现，地价、房价、人力劳动成本等相对各大城市突显较低，未来发展有空间，吸引了外来资本来漳州投资，带动房地产市场发展。，2、目前在售项目供给量及土地交易量主导着未来市场的供应量，预计2008年市场开发项目约15个，总建筑面积不下300万平方，用地约160公顷，套数约32000套。预计将在08年底即迎来新的一波购房热潮。3、因市区市场阶段性供过于求，促使未来市场竞争加剧，且市区客源较为单一，多为本地人消费及周围县城人员购置，市场上升的空间后劲较为不足，价格较为平稳，项目的营销难度增加周期拉长。4、从目前土地交易的现况及受市区规划发展方向影响，龙文新区和江滨片区市场倍受看好，预推项目不仅会引领市场价格，更会推进漳州楼盘规划设计的提高。5、户型设计去化分析：两房面积多在80~100㎡，三房主力面积：110~130㎡，二房、三房户型较为畅销。6、购买客户群分析：漳州市区本地客源；来自漳州八大县城等地购房者；那些祖籍外地，现在漳州工作的“新漳州人”。7、客户消费心态分析：由于漳州房地场市场价格大幅度的拉高，使部分客户较难接受，所以就选择静观奇变观望态度，出现市场过度的缓冲期，同样开发商放量也较为谨慎。8、因此，虽然总体市场供应量很大，但市场仍存在着有效需求不足。9、在2006年漳州市区推出的国有土地出让的公告中，总共17个地块中，有7个地块属于拍卖，10个地块属于挂牌出让。而在地块的分布上，有9个地块位于东部新区，6个地块位于金峰新区，金峰新区成为继东部新区后的又一热门片区。由此不难看出，漳州“东扩、西进、南拓”的城市发展战略，直接关系着土地地块的推出，也直接影响未来房地产市场趋势。10、漳州市区2005年现状户籍人口约40万，非户籍长住人口约4万，市区现状住房建筑总面积约990万平方米，人均居住面积约25平方米，政府近期规划目标：至2010年市区总人口约50万，非户籍长住人口约10万，人均居住面积30平方米。可以纯假设这五年内为增加的16万人口，以人均居住面积30平方米估算，只需建筑面积约480万平方米，现市区旧城改造已基本完成，哪怕再加上多次置业人口，建筑面积520万平方米的体量,没有高速的经济发展和人口增长，相信这供应量需要漳州慢慢消化。B、市场销售的情况上半年漳州市房地产市场表现的特征是成交缩量但价格仍然坚挺，这反映的是卖方不愿降价，而买方观望心理强烈。上半年市场供给面积的增幅大于销售面积的增幅，同时市场又处于每年的销售淡季，加上宏观政策的银根紧缩，房贷新政、加息等政策的引导，和全国一线城市房价的滞涨或回落的市场信息的引导，这些因素综合作用在购房人身上，导致购房人的心理预期发生变化。从紧的货币政策和对后续政策出台的预期，加上自下半年起全球漳州榕御项目一期营销方案7经济的冲击及国内地产市场的降价风波导致漳州楼盘的降价及新开楼盘的低价入市，加深客户对购房采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚，从成交量及房价可以印证C、目前漳州市场住宅产品的去化情况：★、据市房管局统计数据显示，今年上半年商品房销售中，90平方米到140平方米的商品房以占销售总量的50.72%位列榜首，其次为60平方米到90平方米占销售总量的20.81%，140平方米以上占20.71%，60平方米以下占7.76%。二、产品概括（1）榕御一期1#-7#概括榕御一期总共7幢楼,1#-7#板式小高层,主要分部在整个社区的南面,靠近诗浦路和丹霞路。一期的住宅建筑面积60317.7㎡，总户数为522户。商业建筑面积约5454.04㎡，总共有48间店面。（2）各幢楼的户型比例漳州榕御项目一期营销方案8一期90以下90-100100-120120-130130-140140-150150以上总计1#517174017962#2856843#101010304#101010305#2856846#17183317171027#1411829171796合计3694168997451522(3)优劣势：优势：■地段佳，处于芗城区市中心南部——江滨板块，配套相对成熟，具有升值前景■小区内规划幼儿园，有“芗城实验小学新城分校”和“三中分校”教育配套完善■新华都、沃尔玛近在咫尺，并且项目对面就是闽南商业批发市场，能够满足业主的居家购物需求■邀请广州棕榈景观公司作为项目园林景观设计，做到绿化率达到35%■外观建筑风格采用欧州古典风情，讲究线条流畅，大方素雅，彰显尊贵■项目公摊低仅15%-17%■真正做到人车分流，电梯直通地下室，停车方便■知名品牌物业---伯恩物业管理公司。劣势：漳州榕御项目一期营销方案9■地处江滨板块，观赏不到一线江景资源■一期1-7#都靠着马路,噪音和灰尘较大■一期主力户型偏大，都在120㎡左右■户型没有卖点，