民发实业无锡锡东地块项目定位报告(市场部分)

民发实业无锡锡东地块项目定位报告2012/08/05知己知彼：市场分析与自我解读2隆中对：项目自身审视及产品建议3战术执行：产品力提升及营销策略41众生相：宏观调控下的楼市百态5目录同样的背景下，各开发商的应对措施1众生相：宏观调控下的楼市百态金融危机冲击楼市经济复苏，楼市回暖并逐渐升温限购政策下楼市低迷无锡自限购令出台之后，投机、投资性需求已基本退出市场，总体成交量维持低位运行，总体供应量略大于需求国家调控下无锡楼市受到较大影响08.03：证监会支持房企上市发股08.10-09.01：房贷利率下浮30%最低房贷首付调整为20%楼市开始回暖09.06：商品房资本金比例20%09.12：拿地首付提高到五成10.02：国十一条发布10.04：国十条发布楼市进入低谷的前奏11.03：限购令出台史上最严苛打压楼市政策11.05：明码标价政策出台11.07：2-7月连续3次加息楼市进入历史最底谷调控历史回顾无锡整体市场无锡限购令出台7月首次大范围公开降价政策调控下，目前价格受到一定控制，刚性需求的逐渐释放使得成交量有所回升，但是改善性需求受到较大影响。当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草刚需产品放量，市场成交量有所回升大环境下的应对选择当前市场环境下，刚需产品是各项目挽回资金的救命稻草金科米兰金域缇香太湖国际社区时代上城限购后去化：45套/月限购后去化：64套/月限购后去化：160套/月限购后去化：49套/月均价：高层7328，洋房9870均价：高层9128，洋房11326均价：高层9543，洋房13552均价：高层9639，小高层12194降价促销积极调整价格策略，调整产品宣传万象城，加强未来生活实景体验感提升产品丰富度，调整价格策略可售余量：4.8万㎡可售余量：7.6万㎡可售余量：10万㎡可售余量：3.15万㎡项目总余量：29万㎡项目总余量：31万㎡项目总余量：98万㎡项目总余量：85万㎡后续开发周期：3-4年后续开发周期：4-5年后续开发周期：8-9年后续开发周期：7-8年积极调整价格，推出刚需产品，现金为王典型项目分析楼栋号物业类型楼层数梯户设计户型面积8#高层34两梯五户123、859#高层34两梯五户123、852#高层22二梯三户143、64、1372#8#9#别墅洋房滨河景观入口入口楼栋号开盘报价（元/㎡）成交均价（元/㎡）精装修标准（元/㎡）分析8#9#1030096001200位于入口处，相对嘈杂2#12000110001300景观较佳，采光通风性较好目前在售2#和8#9#位置不同，以位置较好的2#楼作为标杆产品，位置较弱的8#9#小面积产品降低价格，作为主力产品，丰富产品线，标杆与主力组合销售。金域缇香在售同学组团楼栋号物业类型楼层数梯户设计户型面积同学组团30、31、32#高层34二梯四户119、93洋房10-13#多层6二梯二户116、143、164、275楼栋号开盘报价（元/㎡）成交均价（元/㎡）精装修标准（元/㎡）分析同学组团30、31、32#7000元/㎡6915元/㎡——位于高架旁，噪音相对较大洋房10-13#8300元/㎡8020元/㎡——社区核心位置，景观较佳，目前项目主力产品为30-32#楼高层刚需产品，价格较低，以跑量为主，同时以多层洋房产品树立标杆，组合销售。金科米兰米兰目前二期高层余房销售中，即将推出三期繁华里对外报价7300元起，降价幅度较大，同时结合标杆洋房产品销售，丰富产品线。一期（洋房）09年8月开盘二期（高层、小高层）10年7月开盘三期（高层、小高层）11年11月初开盘四期（高层、小高层、超高层）预计2013年上半年入市楼栋号物业类型楼层数梯户设计户型面积二期4、5#高层33二梯四户85、126、141洋房B8、B13#小高层7二梯二户123、143、217三期高层3、4、5#高层23二梯四户87、120、139楼栋号开盘报价（元/㎡）成交均价（元/㎡）精装修标准（元/㎡）分析二期4、5#9500元/㎡9485元/㎡——太湖大道沿线，环境较为嘈杂洋房B8、B13#11000元/㎡10427元/㎡——社区核心位置，景观较佳，三期高层3、4、5#7300元起————即将推出产品，降价幅度较大时代上城二期（已交付）三期（部分交付）四期（在售）五期（在售）湖滨东区湖滨西区一期（已交付）36万㎡的中央港湾区无锡大剧院项目高层限购令实施前均价10500元/㎡，限购令实施后迅速调整价格策略，通过多次降价，目前均价已基本回落至2010年水平。目前主推拾壹峯组团35#均价仅8197元/㎡，实际已成为太湖新城的价格洼地。拾壹峯组团主推刚需型房源，结合万象城以及无锡大剧院35万㎡中央港湾区完善规划销售，同时通过多次加推降价，取得良好销售成绩。太湖国际社区了解自己，分析别人，我们的机会点在哪里？知己知彼：市场分析与自我解读2加强与宜兴、江阴的联系，构建发展大无锡；五大新城崛起，无锡城市规模扩大；京沪高铁开通，加速长三角一体化进程；无锡轨道交通建设，城市之间融为一体；更多国际品牌进入无锡，生活更加国际化；充分利用无锡城市的自然、历史和文化资源，尽快拉开城市框架，扩大建成区面积，推动城市建设南进北伸、西拓东联，构筑由主城、副城、卫星城组成的多中心、开敞型、组团式城市布局结构，打造国际化新无锡，锡东新城将成为其中最受瞩目的新核心；新无锡——崛起中的城市新核心太湖新城惠山新城蠡溪新城锡山区新区空港沪宁铁路沪宁高速京沪高铁高铁商务区无锡主城区锡东新城V-parkS-park区域宏观解读2011，京沪高铁，哑铃效应从日本揭开高速铁路的序幕，高速铁路就成为世界铁路的共同趋势。中国京沪高铁，时速达350公里，建成将从根本上提升南北运输能力，经济较发达的长三角地区将可完成对周边地区的辐射，就像一个哑铃，环渤海、长三角是哑铃的头，京沪高铁是中间的杆。无锡处在此等发展契机，将成为长三角连接全国的枢纽之地。无锡锡东新城将带领无锡迎来新的发展契机区域宏观解读2011年正式投入运营，无锡至北京缩短至3.5个小时，至上海仅需23分钟。无锡将快速融入上海半小时经济圈，突破长三角经济圈，挺进京津冀经济圈。同时将以无锡新站为核心，形成新的1小时经济圈层，辐射周边江阴、常熟、张家港、宜兴等城市。天津济南南京无锡上海北京京沪高铁突破长三角经济圈，形成更广的1小时经济圈层，未来商业商务等发展前景凸显区域宏观解读锡东新城，无锡东、高铁门户锡东新城位于无锡东部，作为无锡东部的对外窗口，未来将成为承接上海，联系京沪的主阵地和战略前沿。作为无锡东门户的概念，形象高度上超过无锡其它区域区域宏观解读战略定位：“三中心、一枢纽”无锡城市副中心锡山政治经济文化中心高端产业集聚中心长三角区域性交通枢纽战略定位：带领无锡迈入特大城市领域区域宏观解读商务区地处沪宁、锡张、锡昆三条高速公路的三角地带；京沪高铁穿城而过。交通优势区域宏观解读无锡机场近在咫尺，每天有二十多个航班飞往国内主要城市及港澳地区，现已开通至日本大阪的国际航班，更多国际航线正在筹备当中；与上海虹桥机场、浦东国际机场、南京禄口国际机场距离都在150公里内。无锡机场高铁商务区杭州萧山机场南京禄口国际机场上海浦东国际机场虹桥国际机场航空运输区域宏观解读京沪高铁4号线2号线至江阴锡东大道蠡湖新城太湖新城高铁商务区至张家港至昆山至宜兴至常熟中心城区空港至上海至太仓10分钟以内至江海路快速内环及空港；20分钟以内至太湖新城、蠡湖新城30分钟-1小时至江阴、宜兴、张家港、常熟无锡轨道交通中的2号线和4号线两条地铁线路经过无锡高铁商务区，与无锡主城区时间距离缩至10分钟。轨道交通便捷的交通网络至宜兴杭州至宜兴常州区域宏观解读总部经济国际社区商务居住休闲旅游服务外包努力打造以高端服务业为主导的一流区域服务中心主导产业总部经济：总部经济办公区、研发/孵化中心、数字化办公楼服务外包：滨水DOHO创意园区、信息技术服务旅游休闲：亲子乐园、主题公园、极限运动商务居住：星级酒店、商务中心、城市商务酒店国际社区：高端生态住宅、国际标准式公寓、CEO官邸区域宏观解读产业服务生态航空京沪交通定位战略新引擎战略高度：高瞻远瞩的新城计划；城市定位：日臻完善的新城功能‘完善交通：全方位立体化交通网络；京沪高铁：连接沪宁杭—京津唐战略要道；航空运输：贯穿全国的航空通道；生态环境：生活休闲游乐自得其乐；服务体系：人性化、高效率行政制度；产业结构：以服务为主导一条龙服务中心；新引擎，战略优势催生城市发展新动力区域宏观解读锡东新城前景定位：无锡实现大城市梦想的起点与引擎区域发展机会点：产业及商务作为新城规划发展的重点，生活居住配套类相对弱化锡东新城产业发展将带来区域楼宇经济的成型，从而带来大量的产业人群以及置业需求宏观区域规划→产业变化→楼宇经济→人才输入但这样的规划资源，是一种共享资源区域宏观解读锡山区楼盘区位分布：东亭区域以首创隽府、中大诺卡小镇等为代表的楼盘，主要客群以原住居民。安镇高铁商务区域以长甲、碧桂园为代表，主要客群为受交通优势导入的外来客群和周边产业链客群。未来竞争激烈，并且在很长一段时间内会受市中心区及东亭区域价格限制诺卡小镇蔚未来首创隽府广电项目龙湖项目长甲项目碧桂园华夏名都豪景东苑和泽佳苑华夏世纪锦园本项目地块东亭老中心安镇高铁商务区东亭老中心安镇高铁商务区其它偏远区域高层与洋房为主高层、洋房、别墅房源供应以区域安居房和私房为主，区域住房供应已能满足住房需求，对其它板块房产影响较小。可开发总量：46.7万可开发总量：153万代表项目：龙湖项目代表项目：碧桂园、长甲价格水平：高层：7605元/㎡洋房：8871元/㎡价格水平：高层：6080元/㎡洋房：6619元/㎡别墅：10292元/㎡住宅竞争市场分析区域项目名称占地面积总建面积物业类型总销售量（万㎡）总剩余量（万㎡）东亭诺卡小镇2.334小高层、高层26.27.8蔚未来4.56.7小高层、高层5.21.5首创隽府1633.4多层、洋房、高层26.47广电项目3.617.9商办、住宅——17.9龙湖项目14.646.7商办、住宅——46.7安镇华夏世纪锦园27.846.7小高层、高层、别墅1.445.3和泽佳苑37高层、商铺、别墅3.73.3豪景东苑717.2多层、小高层、高层、商铺15.91.3华夏名都7.518.2多层、小高层13.44.8长泰国际城14.545.5高层、办公——45.5碧桂园1952.8高层、别墅——52.8合计119.8326.126.2233.9区域房地产行业正处于起步阶段，未来将有大量项目入市，竞争激烈竞争市场分析总建面积：53万㎡容积率：1.99建筑类别：别墅、高层开发商：无锡市碧桂园房地产开发有限公司物业地址：高铁站商务区新华路北、润锡路东开盘时间：2011-11期数物业类型户型面积段（㎡）套数比重套数每期套数一期公寓二房85-9029%3201109三房110-12022%242125-13037%407复式180-2001%16别墅双拼2207%742805%50二期公寓二房85-9024%4041677三房110-12019%323125-13053%888复式180-2004%62项目介绍：独具碧桂园特色的五星级家园模式，规划商业、会所、泳池等，无锡碧桂园生活配套齐全，自成体系；无锡碧桂园首期规划约220~260平双拼美墅；约88~122平高层洋房，法式立面，高实用率。预计高层价格约7000元/㎡左右。项目入市房源以刚需高层为主，高层主流产品供应量充足碧桂园：开盘口碑建立，火爆落户锡城，高层产品热销重点项目分析——碧桂园高层90㎡二房高层120㎡三房洋房组合重点项目分析——碧桂园重点项目分析——长泰国际城总建面积：45万㎡容积率：2.0建筑类别：别墅、高层开发商：无锡长祥房地产开发有限公司物业地址：锡山区先锋路与纺城大道交汇开盘时间：2011-11项目介绍长甲地产长泰国际社区位于无锡锡东新城西部板块的V-Park园区核心，是无锡市政府在未来五年内继太湖新城后重点打造的又一新城板块。锡东