江苏无锡东亭综合体项目定位规划报告_307页_XXXX年

1无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合无锡广电集团东亭综合体项目定位规划报告-中期无锡广电置业有限公司深圳涵宇联合无锡,2011年01月2无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合A.城市宏观经济分析及发展规划……………………………………………………………003B.综合体相关产品市场研究…………………………………………………………………016C.项目立地分析及区域人群研究……………………………………………………………327D.各产品功能规模测算………………………………………………………………………342E.综合体初步概念定位规划…………………………………………………………………366F.各产品销售价格测算………………………………………………………………………452G.开发建议及盈利模型设计…………………………………………………………………470目录3无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合A.城市宏观经济分析及发展规划4无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合无锡位于沪宁产业带和环太湖产业带，随着长三角交通网络的发展，受沪宁产业带影响明显•沪宁产业带：以沪嘉、沪宁高速公路和沪宁铁路为依托，发展信息技术、生物技术、光电一体化技术、汽车产业和新材料技术产业，嘉定工业园和汽车产业基地位于该产业轴上•沿太湖产业带：以生态农业、环太湖旅游为主，环太湖分布•沿江产业带：以沿江水资源为基础，以沪嘉、沪宁高速公路和沪宁铁路为依托，发展装备制造、化工、治金、物流四大产业群，宝山钢铁产业位于该产业轴上•沪术产业带：以沪杭高速和沪术铁路为依托，发展生物医药、纺织服装、现代装备和IT产业，莘庄工业区、闵行经济技术开发区和松江工业区位于该产业轴上•沿海及环杭州湾产业带：绕长江和杭州湾入空港、深水港、郊区环线、轨道交通为主要联系：这轴线的重点包括离岸金融产业群、现代物流产业群、现代装备产业群和杭州湾石化产业群长三角产业带长三角产业带图示资料来源：无锡统计年鉴涵宇联合分析5无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合杭州都市圈环太湖都市圈上海都市圈环太湖经济圈核心腹地扬州南通湖州舟山南京嘉兴绍兴常州镇江苏州无锡宁波杭州上海台州泰州第三扩散圈层第一扩散圈层第二扩散圈层资料来源：无锡规划局，涵于联合分析在空间结构分布上，无锡处于上海都市圈第一扩散圈层，同时也是环太湖经济圈核心城市，战略地位优势明显6无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合无锡的GDP居长三角地区第四位，社会消费品零售总额第五位3,9644903,7751,5732,2021,3941,4084,4202,5106,70113,6981,8154,7811,0352,2230200040006000800010000120001400016000上海杭州嘉兴湖州绍兴宁波舟山南京扬州常州泰州镇江无锡南通苏州生产总值（亿元）社会消费品零售总额（亿元）长三角15个主要城市GDP和社会消费品零售总额比较[亿元，2008年]资料来源：无锡统计年鉴涵宇联合分析长三角城市分析7无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合城市人均可支配收入居长三角城市第五位，表明无锡具有较强的潜在购买力；但是人均消费支出却仅排第十位，可见消费仍有很大的增长空间，刺激居民消费或投资将拉动未来无锡经济增长资料来源：无锡统计年鉴涵宇联合析25,30422,25723,12317,39821,59217,19819,04023,60518,90321,26021,94524,64621,60424,10422,48126,675-200020006000100001400018000220002600030000上海杭州嘉兴湖州绍兴宁波舟山南京扬州常州泰州镇江无锡南通苏州长三角平均长三角城市分析长三角15个主要城市可支配收入比较[亿元，2008年]16,37914,28815,1337,38814,9679,02112,22413,56311,61313,95913,43915,5347,06416,71914,34619,3980500010000150002000025000上海杭州嘉兴湖州绍兴宁波舟山南京扬州常州泰州镇江无锡南通苏州长三角平均长三角15个主要城市人均消费支出比较[亿元，2008年]8无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合近年来，长三角开始向西部地区转移制造产业，逐渐摆脱“世界工厂”的局面，2009年以来的经济危机和政府政策导向更加剧了长三角产业结构升级，服务业及高新技术产业成为经济增长新引擎49%65%51%60%55%50%51%33%45%39%40%48%2%5%3%5%2%1%上海苏州杭州无锡宁波南京第一产业第二产业第三产业•长三角区域第二产业和第三产业均有相当比例，第三产业比重加大•长三角区域，产业支撑出现变化，服务业及高新技术产业成为经济增长新引擎长三角主要城市三产结构比较长三角产业转移及企业迁徙从至产业转移及企业迁徙内容转移的产业职能上海成都2008年英特尔将位于上海外高桥的工厂关闭，同时位于四川成都的工厂开始运营，此次转移的主要是生产制造职能部门以生产制造产业职能为主江苏武汉2007年，富士康工厂由江苏搬迁至湖北武汉以生产制造产业职能为主浙江南昌2007年，人民电器集团，将生产基地设在江西南昌以生产制造产业职能为主资料来源：无锡统计年鉴涵宇联合分析9无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合而无锡政府也非常重视服务业和高新技术产业的发展，对无锡的产业布局进行了重新的规划资料来源：无锡城市发展规划涵宇联合分析10无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合无锡发展呈现“南拓北展”的格局，南部以环太湖区域的太湖新城、蠡溪新城为龙头，北部则以洛社新城和惠山新城为龙头，锡山区定位为商贸、物流、居住和新商务区域太湖新城惠山新城蠡溪新城锡山区新区空港沪宁铁路沪宁高速京沪高铁高铁商务区锡东新城无锡主城区城铁商务区洛社新城资料来源：无锡城市发展规划涵宇联合分析11无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合4条地铁线路的建设以及将要开通的京沪高铁，将提升无锡的内部和外部交通的能力和效率，加快经济的发展•规划中的轨道交通1、4号线将经过太湖新城，其中1号线已于09年11月动工，2014年通车，将迅速改善区域公共交通体系，提升区域价值•京沪高铁将在2010年内通过车，无锡与其它城市的距离将进一步拉近资料来源：无锡城市发展规划涵宇联合分析12无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合02-08年间，无锡以工业、制造业为契机进入第二轮高速发展期（GDP增速18.5%），可以预见服务业和高新技术产业将拉动无锡第三轮经济的高速增长08年，无锡GDP4419亿元，位列全国城市第十，江苏第二；按照保守的13%复合增长率估算，2012年无锡的GDP总值将突破7200亿元1995-2008年无锡GDP增长情况（单位：亿元）工业、制造业高新技术产业资料来源：无锡统计公报涵宇联合分析13无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合锡山区“两城三组团”发展规划，政府通过加大、加快建设城市综合体以带动锡山区域经济建设和发展的导向，推动和加快锡山区域商业中心的形成锡山区规划锡山区“两城三组团”发展规划，东亭主中心新城区，以锡山城区和锡山经济开发区为依托，建成锡山区行政、经济中心，建成与无锡主城区融为一体的生态领先的现代化新城区“两城三组团”的城镇体系：东亭主中心新城区近期将加快东亭、东北塘“一体化”发展，建成３０平方公里的“锡东新城”；安镇副中心积极利用京沪高速铁路在境内设站点的机遇，打造在华东地区有影响和辐射力的现代商贸物流基地，逐步建成以商贸业为龙头、居住为载体、工业和都市农业为两翼的现代化城市示范区。锡山区规划项目地安镇副中心东港-锡北鹅湖新市镇东亭主中心政府规划、产业招商与城市综合体建设引导，树立和加强东亭锡山区商业中心的地位资料来源：无锡锡山区政府规划网，涵宇联合分析14无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合无锡为单一中心城市，随着经济较快的发展，城市化进城加快，城市外扩，城市布局结构中心城形成“七片一带”的总体布局结构，商业形成也向市区为主、新城商业副中心结合的趋势发展无锡城市商业格局变迁太湖新城惠山新城蠡溪新城锡山区新区空港沪宁铁路沪宁高速京沪高铁高铁商务区锡东新城无锡主城区城铁商务区洛社新城项目地商业格局无锡原有城市以市区为居住、服务、商业集中的区域所在，新区、锡山、惠山等区域为工业区或经济开发区；2009年国务院批准同意修订后的《无锡市城市总体规划（2001年－2020年）》，无锡城镇布局总体框架为一主，7分区格局：“一个主城区”，是指无锡市中心区，由城中分区、山北分区、蠡溪分区、锡北分区、东亭分区、新区分区、滨湖新城分区7个分区组成资料来源：无锡市政府规划，涵宇联合分析太湖广场商圈河埒口商圈东亭商圈新区商圈广益商业15无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合1•无锡市的产业结构正在升级，第三产业发展迅速，第二产业外迁，并且向高新产业升级2•城市发展迅速，收入增长快，潜在消费能力强3•未来规划多个发展组团，城市功能开始从聚焦走向细分商业研究核心结论：无锡市区大型百货等商业供应充分，东亭距离市区近，交通便利，夺去了大量区域内客群的消费，本区域没形成商业中心资料来源：涵宇联合分析16无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合B.综合体相关产品市场研究B.1零售商业市场B.1.1城市商业格局变迁B.1.2主要商业中心研究B.1.3租户访谈B.1.4消费者研究B.1.5项目区域商业分析B.2住宅市场17无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合•无锡当前是典型的单核心商业格局，由解放路围合而成的市级商业中心•市级商业中心分布于站前、胜利门、崇安寺-三阳广场、南禅寺、青石路特色商业街五个区块；崇安寺-三阳广场商业区最为集中无锡商业分析无锡城市工业为核心发展战略，促使商业和服务业等城市功能聚集在崇安区，其他区域重点发展工业，从而形成了单核商业中心格局资料来源：涵宇联合分析项目地市核心商业中心开发区工业区、开发区工业区、开发区城市商业研究18无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合•无锡当前是典型的单核心商业格局，由解放路围合而成的市级商业中心•市级商业中心分布于站前、胜利门、崇安寺-三阳广场、南禅寺、青石路特色商业街五个区块；崇安寺-三阳广场商业区最为集中•滨湖新城商业副中心是伴随着政府行政中心迁移而形成，将需要一定时间•新区商业中心是由于新区工业园区的发展，带动人口迁移而形成的商业中心现有无锡商业格局分析太湖广场商业中心新区商业中心市核心商业中心即崇安区解决了几乎所有的现代城市功能，其他区域的商业难以形成规模资料来源：涵宇联合分析城市商业研究19无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合政策、交通、规划与人口是商业格局变迁的主要驱动因素；19政策因素•无锡政府也非常重视服务业和高新技术产业的发展，对无锡的产业布局进行了重新的规划；新的政策将会对城市规划、交通建设、人口引进等多重因素产生长远的影响交通发展•长三角发展进入高铁时代，区域公路交通发达，城市轨道交通正在建设中，未来将会对商业格局产生新的影响规划发展•政府调整产业结构，工业升级先进制造业，大力发展第三产业等，低层次工业外迁，将会重新对人口产生影响人口发展•政府调整产业结构，工业升级先进制造业，大力发展第三产业等，导入人口素质和层次往高层次资料来源：涵宇联合分析城市商业研究20无锡广电集团东亭综合体项目规划咨询中期报告-涵宇联合随着城市发展和产业升级，开始在新区、太湖广场及河埒口形成区域商业中心，逐渐改变了无锡的商业格局现有商业区域河埒口商圈太湖广场商圈新区商圈东亭商圈广益商业区火车站商业区中山路市中心商业区南禅寺商业区五爱路商业区欧风街商业区No.名称发展阶段