江苏邳州珠江路项目商业市场研究及规划销售建议-74页-2

徐州邳州金陵置业项目商业市场研究及规划销售建议2008年4月上略优术房地产营销顾问首先，感谢金陵置业给我们这样一个机会参与到珠江路项目的策划思考中来。根据与金陵置业的初步沟通，结合我们对邳州市场研究以及对项目进行座谈讨论的基础上，我们形成了此份“邳州商业市场分析及项目建议”提案。我们希望能以此份提案为契机，与贵司进一步沟通，并适时开始全面深刻的策略交流；以期形成最为准确和最富实效的操盘思路，为项目的成功竭尽所能！目录第一部分宏观市场分析第二部分住宅市场分析第三部分商业市场分析第四部分项目自身分析第五部分产品规划建议第一部分宏观市场分析前期报告已提交（略）第二部分住宅市场分析前期报告已提交（略）第三部分徐州邳州商业市场分析专业市场分析商业市场特点商业市场分布百货业态分析家电市场分析综合超市分析在售商业分析主要街道分析商业市场分析一、邳州市整体商业市场分布情况老城区新汽车站新政府邳州城市商业发展趋势：延建设路由南向北，由老城向新城发展借助新汽车站，形成如家具市场的专业市场集中商业老商业中心，核心商业中心，以百货，家电，通讯为主。借助新政府，形成行政商务文化中心借助北部新城的开发，延建设路的商业开始成活，以社区商业为主二、邳州商业总体呈现特点目前商业供应的区域集中度较高，主要集中在老城区，具备较强的辐射能力。邳州商业特点城市轮廓北移，商业与行政中心往北发展已成定局。新建商业用房未来集中上市，呈放量趋势，市场供求关系明显逆转，竞争进一步加剧。档次不高－邳州消费产品以满足居民的基本生活需求为主，消费场所一般以大众消费为主。模式落后－市场大多商业运作管理模式落后，如个体小商家，缺乏竞争力，从长远看只是商业业态升级完成前的替代品。滞销严重,大型商业不温不火三、邳州百货业态分布情况人民商场百货大楼时代购物广场新世纪商场华联欢乐买商业购物广场位置青年路与建设路交汇西北角青年路与建设路交汇东南角青年路与建设路交汇东北角民主路与建设路交汇东南角青年东路与人民路交汇西北角解放路与建设路交汇西南角经营面积20000平方米15000平方米8000平方米12000平方米30000平方米10000平方米一楼业态珠宝、手机、家电、化妆品、超市珠宝、手机、化妆品、华联超市鞋类珠宝、手机、家电、化妆品、自行车、电动车、摩托车珠宝、手机、家电、美食城、电玩城、箱包、化妆品珠宝、男女鞋、运动鞋、家电、箱包、化妆品二楼业态床上用品、鞋类家电、女性服饰男女服饰、羽绒男女服饰、鞋类欢乐买超市男女服饰、童装、针织品、羽绒服三楼业态男女服饰、童装鞋类、床上用品童装、男女内衣圈友家私体验馆男女服饰、儿童服饰、男女鞋类电器、家具、床上用品定位中档中档低挡中档高档中档1、百货综合商场经营面积较大，接近10万平方米，对于邳州主城20－30万人口的城市已经饱和。2、进驻的品牌档次不高，各大商场经营业态雷同。3、商业功能划分，过于简单，细分程度不够，管理混乱四、综合超市分析位置经营面积档次备注华联欢乐买人民路与青年东路交汇单层15000平方米高档辐射全市范围，邳州最高档超市，目前邳州是有4家分店上海华联百货大楼一楼5000平方米中档辐射全市范围时代超市建设路与解放路交汇双层15000中档百思买超市世纪大道与建设北路交汇德通城商业广场单层3000平方米低档辐射范围新区，经营状态不理想，二层已经关闭苏果超市人民路（最大）二层10000平方米中档辐射周边及全市区，邳州有3－5家苏果超市人民商场超市人民商场1楼3000平方米低档幅射全市范围1、对于邳州市场来说，拥有这么多不同品牌的超市，而且总营业面积超过50000平方米，已经相当饱和。2、从经营情况来看欢乐买和苏果超市的经营状况良好，档次高且分店多。预计未来2－3年一些超市将会倒闭。3、从分布情况来看，老城区占4家，新区1家，新老城结合部1家。可见商业气氛和人流亮依旧在老城区，新区商业发展缓慢，未来必将有大型超市进驻新区。五、家电专业市场分析位置经营面积备注五星电器民主路宏大财富广场5000平方米2层店面形式不佳，多为独立区间，位置家苏宁电器青年西路8000平方米2层永乐电器建设路新世纪商城5000平方米2层百货大楼青年路和建设交汇西北3000平方米1层欢乐买1楼人民路与青年东路交汇3000平方米1层其它超市内的家电5000平方米如时代超市，华联超市等1、从品牌来说，邳州拥有3家品牌家电商，和一些当地的特色电器商，但是从人流量来看，当地百姓是呼不认电器的品牌，但是不可否认品牌电器的雄厚实力，相信未来这些当地的特色电器商都将经营惨淡。2、从经营情况来看五星电器经营情况最差，其它几家经营情况相当。主要是五星电器的店铺独特性导致。3、从分布情况来看，集中分布在宏大财富广场（2家），老商业区建设路上（2家），青年西路（2家）。新区还没有家电卖场。4、从经营面积来看，目前市场上电器经营面积超过25000平方米，相对邳州来说，饱和，竞争相当激烈。六、专业市场分析名称位置经营业态租金情况备注通成家具广场世纪大道与建设北路交汇处精品家具市场及低档家具市场邳州最大的家具批发市场万兴市场解放东路小商品批发市场0。8－1。2元/m2/天目前正在拆迁，准备原地翻建。韩世步行街青年东路服饰、培训、电脑0。7－1。2元/m2/天邳州最大的电脑市场韩流服饰城宏大财富中心1－3楼服饰服装类0。4－1元/m2/天铺位出租率超过80％但经营情况不理想。二手手机市场建设南路与解放路交汇附近二手手机市场1－2元/m2/天同盛地下商业解放西路与建设南路交汇处服饰、饰品类0。4－1元/m2/天经营情况惨淡1、老的专业市场，由于时间的积累和品种的唯一性，目前已经比较繁华。2、新的专业市场，由于没有时间的积累，目前经营惨淡。3、目前邳州缺乏建材市场、餐饮一条街等专业市场。七、主要街道商业分析青年路人民路民主路建设路解放路邳州目前的商业处于初级阶段，以生活超市、电器卖场以及沿街品牌服饰店为主，业态较为单一，品牌档次较为落后，店面形象也较差，经营状况一般。建设路：城市的商业中心街道，主要商业业态为电子数码和百货商店，北段主要为二手手机市场。解放路：城市的次级商业街区，主要是高端品牌服饰专卖店及小商品批发市场。民主路：城市的次级商业街区，主要是低端的服饰门面店、一些餐饮娱乐及摩托车电动车自行车专卖店。青年路：城市的次级商业街道，主要是城市配套功能、一些品牌专卖店及电脑一条街（韩世步行街南端）建设路（一）东尚品鞋铺中国联通一片明电力器材美的专卖江苏电力营业厅希努尔服饰邳州医药商城全友家私新世纪商城天惠手机卖场美克运动休闲中国农业银行千惠服饰广场中信待机王专卖百信裤行斯得雅阿依莲江南春茶社稻草人皮具专卖天鹅宾馆海澜之家香港皇朝家私波司登八喜翠钻时代购物广场百货大楼捷安特自行车舒尔美眼镜物资商场名流发型东↑北←建设路→南西↓西邳州商业购物中心中讯通信手机园中国工商银行天惠手机卖场东方医院中国双沟小家电李宁青云家具城蜘蛛王四方药店奥伦皮鞋中国移动中国联通邦德福尔达自行车舒尔美眼镜外贸童装酷肯天惠通讯富之岛家具鸭宝宝羽绒城乔丹专卖邳州市交通局星期天裤业意尔康好好七水饺卡丹路异乡人卡佛连人民商场新华书店台湾大酒店平价大药房中国邮政志果鞋城建设路（二）12%9%45%14%2%18%配套其它电器数码服饰餐饮娱乐百货店业态构成分析如图所示，建设路主要以电子数码（45％）和百货店为主（18％），光手机卖场就有9家，5家大型百货店。整体营业面积超过50000平方米，是邳州最繁华的地段。租金构成分析路段北段是同盛国际广场，已经进驻乐时代广场、肯德基，租金收益相对较高，2－4元/㎡/天左右。该路段南端是邳州老的商业中心，多为百货商场及手机卖场。租金收益相对较高，3－4元/㎡/天左右。注：租金仅针对1F铺位，2F及以上不计在内。2.22.53.23.500.511.522.533.5元/m2/天西北段西南段东北段东南端青年东路（一）时代购物广场中国移动邳州烟酒中国电信工商银行宏大财富广场人民公园奥艺造型建行大于旅社中国体彩方正科技沙宣公安局金盾乒乓球斯舒朗体育利民商店体育器材漂亮女生左田右脑玉网眼睛派克文体书店书店快餐店饰品店书店城市中心花园好保力文具海天书局农业银行五金电料文具饰品新人生发型同一首歌服饰田田服饰李口社区委员会李口幼儿园华联欢乐买李口小学金悦酒店美真美容时尚花艺食为线酒楼艳阳天酒店北↑西←青年路→东南↓百货大楼中国银行韩世商业步行街有意思邳州金店康乐大酒店娱乐明星照相人民医院惠明眼睛女友大常今现花店蓓蕾尔异潮流府前文印社方圆土特产花店金童玉和田羊脂玉商行王子公主银杏土特产电影院全民健身中心运河中学小苏果麻辣烫布艺城康明眼睛吸引力牛肉拉面福利彩票服饰大德隆药房东方数码苏酒艺妍美容本色造型中国移动意趣摄影自来水缴费大厅自来水厂大东方娱乐城财产保险中国平安刘玉烧烤威震数码龙宫休闲娱乐城苏果超市地税局青年东路（二）26%18%3%45%8%服饰餐饮娱乐美容配套其它业态构成分析如图所示，青年东路主要以配套（45％）和服饰为主（26％）配套多以城市功能配套和学校配套为主，如政府机关、银行、移动、书店等。该路上的餐饮娱乐，有多家洗浴KTV中心，营业面积超过3000平方米。该路上最繁华的是华联欢乐买和韩世步行街租金构成分析路段西北段为宏大财富广场，租金相对较高。路段西南段为韩世商业街，租金还可以。该路段西侧靠近老商业中心，品牌专卖店较多。价格正常保持在3－5元/㎡/天左右。注：租金仅针对1F铺位，2F及以上不计在内。3.41.51.61.200.511.522.533.5元/m2/天西北段西南段东北段东南端民主路（一）大德隆药店大地数码清华同方张记牙科中国洋河好孩子九牧王惠普利邦男装七匹狼海尔专卖劲王休闲艾莱依登喜路邳州市建中村着行与狼共舞零点久久南方服饰汇姿裤行CK比酷依恋伊人时光隧道雪萍制衣华南鲜花南韩服饰小郭油炸小武凉皮男左女右千里香馄饨家擀面皮豆脑王羊肉馆水建总公司旭东服饰左岸落脚店飞翔运动风格衣店味道流行季节天生一对58号卖场全明鞋业衣族部落中国名典鞋衣福莱东京站成长新天地中华联合财产2008客栈箭步里鸟千年情邳州布行现代韩城依曼两个女孩好朋友鞋店快乐饰品E酷外贸广济药店惠惠批发超市流行鞋厂北↑西←民主路→东南↓新世纪商城锦华大酒店宏大财富中心富贵鸟小尾羊蜘蛛王波司登德克士骆驼扬子电器中国移动五星电器旭路路美容信用社丽源服饰大德隆药店邳州花店夏奈尔安嘉莉古刖姿大欢园奥柯玛太阳能恒成投资理财水木衣芳琪雅美容邳州粮油店尖东站富婆名店水胭脂美体韩流女装阔太太贵尔雅风俏太太天天火锅辣子村程记烧烤E美女人缘川北饭店哈韩服饰民主诊所蝶典佳人阑珊老街富源酒店本绣潮流BOB休闲魅力怡肤流行头饰财政局粮食局徐州视界旅行社苏酒中国移动金老汉烧鸡公毛家饭店中国网通国酒茅台小鱼足道芳香阁火锅大家好药房田螺村大酒店熟食店金禧缘大酒店民主路（二）宁学儿服饰苏缘洗染店中国银行中国福利新文竹酒店服饰理念标榜美容爱贝尔儿童摄影董氏美容足疗紫金阁酒店青苹果酒店圣地雅佳宁电脑舒心足疗天已酒店十字绣金亚大酒店大剪刀梁伍饭店鲜花店一建钟情茂辉美容永盛浴场KTV中国联通韩国足疗佳园宾馆美容美发明云塘足疗贵州清酒卫岗牛奶金色阳关KTV常顺汽车租赁韩泰轮胎乐舒心足疗花花足疗牛奶专卖钢材门窗金泰房产郎酒邳州办事处新科电脑今世缘代理鸿运汽车装潢快乐驿站北↑西←民主路→东南↓百灵广告环艺服饰人民照相馆足生堂体育用品国珍专卖雪峰高山茶韩国化妆品大众汽车租赁亮晶晶酒店高炉代理好朋友婚庆金鑫汽车租赁老戴羊肉馆顺心旅社大汉足疗民主东路（三）45%33%8%7%7%服饰餐饮娱乐美容配套其它业态构成分析如图所示，民主东路主要以服饰（45％）和餐饮娱乐为主（33％），服饰多位低档流行服饰为主，其中韩流购物中心的服饰较为集中。该路段美容美发足疗店也较多，但是档次多位中低档。该路上的餐饮娱乐，有多家洗浴KTV中心，营业面积超过3000平方米，有一般关门。该路上最繁华的是韩流购物中心租金构成分析路段西南段为宏大财富广场，品牌专卖店较多，