江苏镇江丹徒谷阳湖项目提案_140P

PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建板块轮动理论中心板块：老城区，具备地段、配套优势京口板块：成熟高档住宅区城市外拓带来的多级化，多组团市场格局逐步形成，各区域市场特点逐步显现。学府板块：学府路沿线，占据学区资源丁卯板块：产业带动，人口密度较高大港板块：初级市场，规划、价格优势南徐板块：规划导入，行政文化中心丹徒板块：新兴生态居住区，然条件优越紧邻18平方公里南山国家森林公园，名胜林立，另有规划中蛋山生态园、白龙潭度假休闲区，龙脉团山历史文化园三个公园环绕。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建板块轮动理论依托于江景、配套导入，改善性需求为主。兴起了以江山名洲、中南世纪城为代表的高端楼盘。但是由于该区域受到长江限制，区域发展空间不足，后续楼盘不多。学区资源，以恒顺醋业为代表沿学府路兴起了大量楼盘。第四阶段政府规划，旧城区拆迁，丁卯、南徐区成为最先获益者。产业导入到配套导入，主要为钢性需求。丁卯区为工业区，居住档次较低，而南徐随着市政府的搬迁，周边兴起了大量高端社区从改善性需求到钢性需求，市区改善性需求客源+投资客为主到市区改善性需求+拆迁户+投资客丹徒区作为生态区，前期开发多以别墅为主，吸引了大量市区改善性需求消费者。而随着政府南迁和中心城区的改造，这一区域开始出现拆迁客户。今后丹徒将成为最为核心的居住中心。大港新城的规划带动了区域房地产的发展，但由于大港距离市区较远，日前为区域内部客户消化，公务员、产业园区内高端务工人员以及部分拆迁户成为主力PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建丹徒区域发展阶段分析丹徒第一个时期：（2006—2008年）板块配套的不断完善、区域相对的低价格对动迁人群的吸引，整个板块逐渐成熟，价格逐渐提升，与其他板块的价格差距缩小，消费者的接受度增加，生态居住区初步形成丹徒新城先于南徐新城成为镇江最具规模的生态居住新城市板块PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建（中央居住区）形成（中央居住区）形成第二个时期：与南徐联动发展，两板块渐连成一片（预计4-8年）南徐新城房产发展具备一定的规模，作为一个板块已经崛起，成为镇江市新的发展中心，两大板块逐步靠拢两大板块连成一片丹徒区域发展阶段分析PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建紧靠南山风景区、自然人文资源优势明显紧靠南山风景区、自然人文资源优势明显紧靠南山风景区、自然人文资源优势明显紧靠南山风景区、自然人文资源优势明显本案紧邻18平方公里南山国家森林公园，名胜林立，另有规划中蛋山生态园、白龙潭度假休闲区，龙脉团山历史文化园三个公园环绕。南山招隐寺听鹂山房春赋池新兴生态居住区关键词一：区域景观资源PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建区域生活配套片区发展已进入成熟临界点，商业、旅游、教育等高品级生活配套即将成熟，但是由于入住人口较少，商业氛围尚未成型。•区域内公交系统完善与主城无缝连接。具备高度的城市生活效率。•教育资源，拥有镇江省大港中学、丹徒实验中学等数家中高等教育机构。•风景城邦特色商业街已经开始营业、世纪联华大型超市也已入住。•紧邻18平方公里南山国家森林公园，名胜林立，另有规划中蛋山生态园、白龙潭度假休闲区，龙脉团山历史文化园三个公园环绕。•谷阳湖的规划也将带动区域旅游资源的升级中低成熟度关键词二：PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建区域交通规划带动、城市副中心，极具交通优势关键词三：檀山路直达新的行政中心，九华山路通达市中心，抵达市区主要地区的道路便捷性良好，312国道、扬溧高速等道路大多为快速干道以及高铁站的建设，丹徒交通优势逐渐显现。三路两高一大桥PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建区域板块界定九华山路板块檀山路板块区政府板块九华山路直达市区，基于南山风景区，高铁站兴起了一些高端楼盘，如南山景园、岭山别墅等，随着万科的入住、温泉的打造、该片区价值将日渐显现谷阳湖板块区政府板块，由于紧邻政府配套以及休闲公园，项目价格相对较高，但以低端物业为主，以永安家园、魏玛假日、中凯花园为代表。檀山路板块汇集了大量别墅类项目、如香榭丽舍、景湖印象、南山浅水湾等。目前谷阳湖板块价值逐渐显现，湖区的大规划绝对的稀缺资源将带动整个板块价值的攀升高端物业云集关键词四：PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建区域客源解析土地属性变化影响交通属性产业、配套属性自住客源，周边乡镇、丹徒区域内消费者。市区流入的部分低收入阶层。市政府的搬迁、沿檀山路的导入大量高端消费人口中心城区的拆迁，沿九华山路导入部分中低端消费群价格生活功能增强人口密度增加供求属性结果价差导入型交通导入型投资客源，以外地和市区投资客为主价格区域属性变化导致各个阶段主力客源变化板块辐射范围扩大高铁规划带来区域产业的升级产业配套导入型生活配套逐步完善中高端客源关键词三：（2003—2007）（2008至今）PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建区域属性界定新兴生态区域极具交通优势中低成熟度＋＋中高端客源＋属性界定描述诠释地段政府搬迁带动区域发展，极具潜力丹徒区即将成为镇江市最大的生态居住区交通檀山路、九华山路、312国道以及高铁站的修建区域极具交通优势，与老城区以及南徐无缝连接，丹徒作为镇江的南大门，交通优势逐步显现配套风景城邦风情步行街、世纪联华超市、大港中学、南山、谷阳湖风景区等片区发展已进入成熟临界点，商业、旅游、教育等高品级生活配套即将成熟，但由于区域内入住率较低，商业氛围尚未形成客源前期以周边乡镇和区域内客源为主，随着配套以及规划的完善，客源档次跳跃式提升客源两级分化，目前丹徒区日前以高端客源为主PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建项目属性界定地块现状项目属性地块指标位于片区的南端，临路，通达性极佳，周边楼盘档次较高，具备强势的景观资源，中低成熟度项目目前周边配套不足，但是风景城邦风情街、区政府等均在10分钟步行距离范围内，湖滨路的开通、项目通达性极佳。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建地块现状项目属性地块指标项目属性界定强势景观资源未来高端配套政府日前全方位规划设计谷阳湖综合开发，把目前的800亩水面扩展到1500亩，打造成丹徒的“西湖”，进一步彰显新城真山真水的生态风貌。规划配套：1．文化会展区建设高档五星级酒店、会展中心、商业广场、商业街等设施。2．休闲娱乐区建设休闲草坪、商业区建筑、观湖广场、游乐小码头、休闲度假宾馆等。3．湖滨运动区湖滨运动场、湖边休闲茶座、运动会所、沿路商业建筑、商业广场等。4．高档别墅区包括高档别墅、生态树林、健身园、亲子乐园、景观绿化带、会所等。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建地块现状项目属性地块指标项目属性界定项目地块方正，地势平坦，规模在片区属于中等水平，内部不存在拆迁问题宗地DT0945DT0946占地面积35121平方米30912平方米容积率≦1.5≦1.35建筑面积5265041700成交价6300万5000万楼底价1793.81617.5规划用途住宅住宅使用年限7070楼面地价10188.19元/平方米11142.29元/平方米项目经济技术指标υ地块内部为荒地，不存在拆迁问题υ地势平坦，无明显高差地块内部1地块内部2中低密度、中等规模PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建地块解析小结——项目具备开发高端项目的条件，但是存在一些不利的限制因素。优势因素1.地块处于镇江新兴生态居住区，日前区域认可度逐步提高，周边高端项目林立。1.地块处于镇江新兴生态居住区，日前区域认可度逐步提高，周边高端项目林立。2.具备最为核心和奇缺的景观资源，且地块方正，易于规划2.具备最为核心和奇缺的景观资源，且地块方正，易于规划3.项目周边各种高品级生活配套即将兴起3.项目周边各种高品级生活配套即将兴起弱势因素1.地块：地块分离，地块开发的联动空间存在一定障碍。1.地块：地块分离，地块开发的联动空间存在一定障碍。2.竞争：目前区域内高端社区过于密集，产品创新度高，难以突破3、配套：谷阳湖周边配套尚未真正成形，区域成熟度相对较低2.竞争：目前区域内高端社区过于密集，产品创新度高，难以突破3、配套：谷阳湖周边配套尚未真正成形，区域成熟度相对较低PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建绝对的景观规划优势决定了本项目的起平高度以及豪宅价值实现的必然性项目问题界定如何整合利用优势资源进行形象及功能的提升，做足附加值，实现项目综合价值最大化？PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建如何通过占位和采取何种产品规划来提升项目价值？如何通过开发策略规避市场风险，快速实现价值？案例选取标准：研究案例：案例借鉴点：城市发展新区；与中心城40-60分钟车程距离；具备资源优势；中低容积率（1.0-1.8）；北京香醍漫步深圳星河丹堤昆山二十一城案例参考PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建龙湖香醍漫步——通过产品策略提升陌生区域项目价值案例借鉴之香醍漫步PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建容积率下，别墅产品与洋房产品3：7，最大化实现项目价值案例借鉴之香醍漫步别墅别苑产品形式地下一层，地面两层的小独栋地面六层，地下一层的花园洋房户型面积290—330平米80—160平米为主（部分为拼合产品）数量210栋1100多套各占比30%70%公建配套包括小学、幼儿园、3700㎡会所及临街商业，均在3区内。3区北侧有5.5万㎡托斯卡纳公园。待征绿地售楼处2区PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建案例借鉴之香醍漫步别墅产品树立项目形象和价格平台，带动洋房的销售价格和速度，实现高利润追求PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建不计入销售面积的地下层赠送，产品价值最大化案例借鉴之香醍漫步龙湖的招数：地下花园层不计入建筑面积（无产权），3米正常层高（以设备层报建实现）下沉式庭院的处理方式：“挖半层，填半层”——保证了良好的采光、通风，满足正常的使用需求，客户认同度高，不计入建面的地下层实现了正常的销售PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建迎合首次别墅置业者购买趋向，强力“别墅符号”塑造，产品设计营造“度假感”案例借鉴之香醍漫步户型设计上的度假特征挑空的餐厅、开敞式超大卫生间、大庭院、地下室……户型设计上的别墅特征PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建案例借鉴之香醍漫步示范区极致展示，成为别墅类产品销售的决定性因素整体