江苏镇江苏宁广场项目规划设计修改建议_62P_XXXX

镇江苏宁广场项目镇江苏宁广场项目镇江苏宁广场项目规划设计修改建议规划设计修改建议规划设计修改建议2010201020102010年年年年5555月月月月︱2222目录目录目录目录22223333各业态发展分析各业态发展分析各业态发展分析各业态发展分析各业态发展分析各业态发展分析各业态发展分析各业态发展分析111155555555镇江宏观经济分析镇江宏观经济分析镇江宏观经济分析镇江宏观经济分析项目概况项目概况项目概况项目概况5555555544444444商业部分设计建议商业部分设计建议商业部分设计建议商业部分设计建议商业部分设计建议商业部分设计建议商业部分设计建议商业部分设计建议555555555555555544445555酒店部分设计建议酒店部分设计建议酒店部分设计建议酒店部分设计建议酒店部分设计建议酒店部分设计建议酒店部分设计建议酒店部分设计建议5555555544446666塔楼平面设计建议塔楼平面设计建议塔楼平面设计建议塔楼平面设计建议塔楼平面设计建议塔楼平面设计建议塔楼平面设计建议塔楼平面设计建议︱3333镇江宏观市场分析1111︱4444镇江市宏观经济分析�2009年镇江市经济情况运行良好，国民生产总值为1672.08亿元，社零总额488.5亿元，房地产投资额95.47亿元，户籍人口269.6万，人均可支配收入20949元，�镇江市国民生产总值及社零总额在苏中三市中处于中等水平，房地产投资额及户籍人口较少，市场容量有限。2009年镇江与周边城市宏观经济指标对比0500100015002000镇江扬州泰州镇江1672.08488.595.47269.6扬州1856.39619129.5458.8泰州1651469.89123.88503.98GDP（亿元）社零总额（亿元）房地产投资额（亿元）户籍人口（万）镇江城市简介�城市性质：国家历史文化名城，长江三角洲重要的港口、风景旅游城市和区域中心城市之一。�城市规模：全市总面积3847平方公里，市区面积1081平方公里，下辖三区三市，京口区、润州区、丹徒区、扬中市、丹阳市、句容市。2009年年末户籍总人口268.6万人，市区总人口102.81万人。�城市发展方向城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“T”字型发展。近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度沿路向南发展，拉开主城框架。镇江经济发展�镇江市已形成了化工、造纸、建材、铝业等四大支柱产业，累计兴办““““三资””””企业2000多家，投资1000万美元以上的项目70多个，协议利用外资54.09亿美元，实际利用外资27.77亿美元。一批世界著名企业，如：法国罗克韦尔公司、道达尔公司，美国国际电话电报公司、嘉吉公司、泰克国际公司，德国克劳克耐尔默勒公司、西门子公司，日本日商岩井、三菱商社，意大利泰克西公司，比利时国家动力集团等，已先后在镇江投资兴业。�总投资1.9亿美元的两个“大飞机”配套项目：美国捷科航空部件、航空电器两项目，09年7月签约落户镇江航空产业园。主要生产航空精密机械加工和机舱内饰、航空电源动力系统、飞机总线和照明系统，技术达到国际一流水平。项目达产第5年，可实现年产值20多亿元。镇江城市对外交通体系�铁路：加速京沪高速铁路建设；对沪宁铁路实施电气化改造；加快实施沿江铁路（镇江—南翔）建设。镇江至南京动车只需30分钟，沪宁高铁通车后镇江更多的处于南京大都市圈及沪宁、长三角一体化的辐射下。�公路：主要由沪宁高速公路、南京—环太湖高速公路、沿江高速公路、南京—常州高速公路、镇溧高速公路和第二过江通道连接线构成的“两纵四横”高速公路主骨架。�桥梁：润扬大桥，润扬大桥的开通加强了镇江、扬州两地交流以及商业往来。�航空：近期实施镇句公路延伸至南京禄口机场的快速通道建设；远期规划建设旅游机场。︱8888各业态发展分析商业市场分析————————大市口商圈分析88888888：镇江财富广场大市口商圈为综合性商圈，主要业态有百货、餐饮、电器、休闲娱乐等。商圈中的主要企业有：镇江八佰伴、镇江商业城、太和广场、镇江国际饭店、苏宁电器、国美电器、大润发超市；目前镇江商业城二期在建，未来供应项目为镇江财富广场。镇江镇江镇江镇江八佰八佰八佰八佰伴伴伴伴镇江镇江镇江镇江商业商业商业商业城城城城2222期期期期商业市场分析----镇江商业城镇江商业城总经营面积约2万㎡，租赁方式多为扣点。楼层分布如下：-文化用品、小家电、床上用品、皮件箱包7层米奇、芝麻开门、Balabala、黛安芬、古今-儿童用品、休闲服饰、内衣6层索菲亚、百丽、天美意、他她、漂亮宝贝、森达、百思图；佐丹奴、森马、真维斯、阿迪达斯、李宁等男女皮鞋、运动服饰5层杰克•琼斯、马克华菲、TONYJEANS；VEROMODA、ONLY、艾格、秋水伊人等少淑装4层培罗蒙、雅戈尔、沙驰、七匹狼、九牧王男装3层凯撒、玖姿、玛丝菲尔、天纳吉儿、桑迪等少妇装2层都彭、HUGEBOSS、雅格狮丹、欧泊莱、佰草集、美宝莲、周大褔等精品服饰、珠宝首饰、化妆品物、钟表眼镜、烟酒食品1层　自有超市-1层品牌品牌品牌品牌品类品类品类品类楼层楼层楼层楼层镇江商业城是商圈内第一家百货，八佰伴开业前在镇江占有垄断地位，商场代币券、礼券在镇江流通良好，商业城定位中档，商场陈旧压抑，品类布局与传统百货略有不同，比较混乱，后期提升空间不大。商业市场分析----镇江八佰伴镇江八佰伴位于镇江市商业聚集区—中山东路，于2010年1月开业，总建筑面积140000平米，商业体量约8万㎡，定位中高档是集时尚百货、超市生活会馆、餐饮、娱乐、休闲于一体的时尚购物中心。主力店为大统华超市、大地数字影院。小阿迪、小耐克、小依恋、PAWPAW、耐克、李宁、森马、以纯耀动儿童馆：耀动儿童馆：耀动儿童馆：耀动儿童馆：童装、童鞋、运动、休闲牛仔、5层罗莱、梦洁、阿芙罗、乐扣、波司登、顶呱呱、真伊味、塔克家居生活馆：家居生活馆：家居生活馆：家居生活馆：床品、家居、羽绒服、家电、主题餐厅6层外婆家、港式茶餐厅、美食广场、优仙美地、大地数字影院美食休闲馆：美食休闲馆：美食休闲馆：美食休闲馆：餐饮、影院7层沙驰、ELLE、杰克琼斯、selected、九牧王、七匹狼绅士风范馆：绅士风范馆：绅士风范馆：绅士风范馆：男装、男包、男鞋、主题餐厅4层百家好、欧时力、小熊、ELAND、ONLY、MODA时尚伊人馆：时尚伊人馆：时尚伊人馆：时尚伊人馆：少淑女装、女包、内衣、羊毛羊绒3层阿玛诗、影儿、朗资、POZO、miamia名媛精品馆：名媛精品馆：名媛精品馆：名媛精品馆：时尚女装、饰品、主题餐厅、时尚造型2层卡地亚、登喜路、万宝龙、欧米茄、施华洛世奇、彩蝶卡地亚、登喜路、万宝龙、欧米茄、施华洛世奇、彩蝶卡地亚、登喜路、万宝龙、欧米茄、施华洛世奇、彩蝶卡地亚、登喜路、万宝龙、欧米茄、施华洛世奇、彩蝶轩轩轩轩ZENZENZENZEN、必胜客国际名品馆：国际名品馆：国际名品馆：国际名品馆：精品、化妆品、钟表、珠宝、女鞋、主题餐厅1层大统华城市超市自有超市-1层代表品牌代表品牌代表品牌代表品牌品类品类品类品类楼层楼层楼层楼层商业部分分析——镇江八佰伴�引入精品店策略：引入卡地亚、登喜路、万宝龙、欧米茄、施华洛世奇、Follifolle�主力店策略：引入了大统华超市及大地影院，有效的聚集人气吸引人流�餐饮交叉布局策略：1至7层除3层外每层都设有餐饮，弥补百货业态缺位；�立体停车：商业2-4层设置了与商业楼层错位的立体停车场，有效的解决车位问题及高层商业人流引导问题八佰伴以一种全新的类百货购物中心形式进驻镇江，目前经营情况良好，八佰伴采取纯扣点形式（约23%），开业3个月每月的租金上涨幅度为30%，八佰伴七楼和巴贝拉在谈租金为4.3元/㎡/天，租金相对较高；商业市场分析——镇江万达广场本案镇江万达广场投资有限公司开发商大型购物中心、五星级喜来登酒店、室内外步行街、高档住宅和酒店式公寓，其中商业面积约20万㎡业态组合25亿元总投资润州区黄山西路以南项目地址410000㎡总建面积123974㎡占地面积酒店SOHO公寓未来供应商业----镇江财富广场（大市口BBBB地块）�镇江财富广场由健康路、经折巷、水陆寺巷、解放路合围而成（我司大市口项目为A地块），预计到2012年国庆开业，占地49.5亩的，建筑面积约20万平方米，建筑形态为商业裙楼加5幢百米高楼的商业综合体；�拆迁方案采取A、B地块置换的方式进行。初步规划将遵循三个原则，即临街相仿，面积相近，互找差价。原来在A地块临街的经营企业尽量在B地块也安排临街位置，这中间主要涉及的就是华联商厦、五交化、新华影剧院、京江饭店几家经营单位，采取产权置换方式进行安置。此次拆迁，将华联商厦、京江饭店、新华影剧院等几家经营单位在新的地块异地新建。商业市场分析————————租金售价情况�镇江万达租金首层租金价格11-12元/㎡/天（美特斯邦威）；�中山东路沿线，大润发超市一楼以纯专卖租金8-9元/㎡/天，中山东路沿街门面大润发附近首层电动车专卖10-11元/㎡/天；�八佰伴采取纯扣点形式约23%的扣点，八佰伴开业3个月每月的租金上涨幅度为30%，八佰伴七楼和巴贝拉谈的租金是4.3元/㎡/天；�第一楼街首层商铺售价在3.5-4万元/㎡，租金约为4-5元/㎡，由于商铺出售不利于后期经营管理，整个商业经营情况较差，人流稀少，大量商铺控制。�大市口商圈在建的和在供应的商业体较多，未来市场竞争激烈。商业市场分析————————商业部分小结�由于交通的便利、现有商业的不成熟，南京的商业市场可能造成镇江商业市场外流，本项目的定位要立足与夺取外流商业份额。�目前大市口商圈云集了八佰伴、镇江商业城、镇江商业城二期、镇江财富广场项目、我司苏宁广场商业竞争激烈。�项目拟通过引入特色餐饮、电影院、真冰溜冰场吸引人流，增加项目卖点及竞争力；�大市口商圈是镇江市的核心商圈，商圈内百货数量较少，中低档餐饮较多，娱乐休闲设施发展一般。该商圈存在着一定的商业提档空间。我司项目区位优越，交通便利，适宜发展城市综合型购物中心。酒店市场分析----旅游资源概况本案项目地块距镇江三山风景区距离为1.5-4公里，同时有部分旅游景点分布在丹徒、句容等地，由于该地均有酒店用于接待，相应地去化镇江市区的部分旅游住宿客源。酒店市场分析----镇江高星级酒店分布图1246783510119四星级酒店1.最佳西方酒店2.镇江宾馆（雅高洽谈中）3.金陵润扬大桥酒店4.碧榆园5.英皇酒店三星级酒店6.金鳌苑酒店7.镇江大酒店8.一泉宾馆9.观海楼大酒店在建五星级酒店10.皇冠假日11.喜来登（万达）368368300408408标间价格168122225201410客房数1992年开业1999年装修2006年开业1990年开业2006年装修2007年开业1997年开业2006年装修开业时间——————金陵最佳西方管理公司四星级四星级四星级四星级四星级星级镇江宾馆镇江宾馆镇江宾馆镇江宾馆镇江英皇酒店镇江英皇酒店镇江英皇酒店镇江英皇酒店镇江碧榆园镇江碧榆园镇江碧榆园镇江碧榆园镇江金陵润扬大镇江金陵润扬大镇江金陵润扬大镇江金陵润扬大桥酒店桥酒店桥酒店桥酒店镇江国际饭店镇江国际饭店镇江国际饭店镇江国际饭店酒店市场分析----高星级酒店发展情况�2009年，全市接待国内旅游者人数2242万人次，比上年增长17.8%；国内旅游收入234.3亿元，比上年增长26.6%。接待海外旅游者人数58.9万人次，比上年增长10.0%，国际旅游外汇收入4.54亿美元，增长8.1%。�镇江目前暂无五星级酒店，四星级酒店数为5家其中挂牌3家，三星级酒店4家，大都分布在市区和风景区。未来供应五星级酒店2家分别为镇江皇冠假日、镇江喜来登酒店（万达广场），此外镇江宾馆目前正与雅高酒店集团接洽；�镇江的高星级酒店入住率在50%左右，且房价偏低。高星级酒店的客源多为政府接待、商务往来，旅游旺季时经济型酒店的客房入住率较高。住宅市场分析—板块分析滨江板块6500学府路板块5000-5500丁卯板块6000