江苏淮安龙昊展鸿方安项目调研及产品分析沟通方案_89PPT_XXXX

龙昊置业展鸿方安项目调研及产品分析沟通方案伯氏嘉成（中国）地产机构2010年08月08日伯氏嘉成（中国）南京＼杭州＼武汉＼合肥市场背景项目背景裙商出路办公出路酒店出路分析问题解决问题城市背景我们先看一看淮安是个什么样的城市？！城市背景一、城市背景淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00“～34°06ˊ00”,东经118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之间。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里，面积10072平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，地理区位条件优越。1、地理区位2、交通状况上海南京淮安高速公路网铁路交通网飞机航线网高速公路：京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。铁路交通：新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海。水运航空交通：京杭大运河等多条流域性航道汇聚淮安，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。随着淮安民航机场的建设，更将使淮安拥有飞速发展的广阔空间。交通便利，能迅速到达各大城市。3、城市规划主城区开发区老城区城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。淮安城市的特点：“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城。4、城市发展方向对区域房地产的影响城市发展方向：城市基本方向确定了以中心区为核心，以主城区为主体，以绿色空间相隔离，以快速交通相连接的组团式城市结构。受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向东、向南方向发展，主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。主城区近期主要向东发展，以水渡口广场为重点，城区东扩、中心东移，建成高标准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、商贸、文化、休闲娱乐中心。重点建设水渡口中心区、钵池山公园及周边地区、江苏淮安经济开发区及相应的生活居住区；中远期主要向南发展。对区域房地产的影响：清河区、清浦区、淮阴区为淮安未来的行政商务中心，这意味着此三个区域的人口密度会有所上升，在建筑形态方面小高层、高层将成为一种趋势，品质大盘的数量会有所增加，同时竞争也将更为激烈。而经济开发区、楚州区的房地产市场存在一定的上升空间，未来发展存在巨大潜力，总体来说城市的发展方向决定了淮安房地产市场将向多元化发展。高校园区，东部新区和未来新市府大楼的发展规划将进一步提升本案的区域价值，主导发展方向为适宜居住的成熟生活圈，区域住宅物业后续发展潜力较大，为项目以后良好的销售形成强有力的支持。城区三大区域将成成熟生活圈，开发区及楚州区异军突起。826.851121.7519172090.1605001000150020002500GDP826.851121.7519172090.16宿迁市淮安市盐城市徐州市500.97561.81651.06765.23915.831121.7519.112.1415.8917.5419.6822.480200400600800100012000510152025GDP增幅GDP500.97561.81651.06765.23915.831121.75增幅19.112.1415.8917.5419.6822.48200420052006200720082009宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展1、淮安近年来GDP情况及增长比较如图显示：四年来淮安GDP平均每年增速超过15%，09年达22.48%，同周边城市相比淮安经济发展水平还相对落后，经济发展空间较大。数据来源：淮安统计局淮安经济虽进入飞速发展阶段，但经济发展相对落后发展空间较大。2、四大城市2009年GDP比较1121.75亿元2090.16亿元二、宏观经济研究9597106831315515600190002330018.411.315.816.621.7922.6305000100001500020000250000510152025人均GDP95971068313155156001900023300增长率18.411.315.816.621.7922.6320042005200620072008200912984233002555327514050001000015000200002500030000人均GDP12984233002555327514宿迁市淮安市盐城市徐州市发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型3、淮安近年来人均GDP情况及增长率比较23300元人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段。如图显示：四年来淮安人均GDP增长率均超15%，09年人均GDP为23300元,根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展阶段。4、四大城市2009年人均GDP比较27514元数据来源：淮安统计局156461400712164104479115820915.11114.616.415.211.7020004000600080001000012000140001600018000024681012141618人均可支配收入8209911510447121641400715646增长率15.11114.616.415.211.72004200520062007200820091223015646148911876905000100001500020000人均可支配收入12230156461489118769宿迁市淮安市盐城市徐州市5、淮安近年来城镇人均可支配收入15646元如图显示：2004年以来淮安人均可支配收入大幅增加，近三年来平均增速达到15%以上。2009年居民可支配收入突破15000元大关，一举超过盐城市，与苏北第一城市徐州之间的差距进一步缩小。居民收入的提升，增强了居民消费能力，有助于拉动内需，促进房地产的发展。数据来源：淮安统计局淮安近年来人均可支配收入稳步增长，缩小了与周边城市的差距。6、四大城市2009年城镇人均可支配收入比较18769元7、淮安近年来居民储蓄增长情况21.5%如图显示：随着08年股市大幅回落及房地产行业的调整，居民储蓄激增，08-09年居民储蓄额增长率均保持在20%以上，房地产需求暂时受到抑制，但是这也意味着楼市出现转机的时候银行储蓄将迅速得到释放，有助于房产的快速去化。08-09年居民储蓄额激增，未来潜在购买需求较大。数据来源：淮安统计局247.27288.96318.48400.71486.8617.7216.8610.2125.8221.50100200300400500600051015202530储蓄金额247.27288.96318.48400.71486.86增长率17.7216.8610.2125.8221.5200520062007200820098、淮安近年来城市化进程情况39.9%淮安城市化进入高速发展期，但同其他城市相比其城市化水平还较低。数据来源：淮安统计局不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。9、四大城市2008年城市化进程比较47.2%如图显示：近年来淮安城市化进程显著提升，但同其他城市相比城市化水平还较低，房地产目前处于快速发展阶期。小结淮安为苏北重镇，经济快速发展，为扩大本项目影响提供了必要条件。淮安新区在快速发展，基础设施、配套完善，人气提升，为项目带来机遇。淮安人民生活水平在提高，生活的高品质需求为本项目提供了客户基础。再看一看淮安的商业市场情况市场背景整体商业环境研究城市在位置、交通上以及对苏北辐射面的优势与发展，有力地促进了商贸流通的日趋活跃。目前全市共有商品交易市场418个,其中各类规模商品市场200多个，年成交额近110亿元，其中成交额超亿元的市场20多个，商业市场较为繁荣。1、总体概况淮安商圈格局分析就淮安市中心三区—清河区、清浦区、开发区而言，商圈发展格局如下所示：文庙-慈云寺商圈淮海南路商圈清浦东区商圈淮海商圈水渡口商圈该区处于淮安市的中心区域，南临里运河，东依水渡口，是淮安市最重要、最核心的黄金地段，集中了全市大部分的市级商业服务设施。在此商业中心中沿干道淮海东路、淮海西路和淮海北路两侧主要分布市级商业、金融、办公和餐饮服务设施，沿次干道人民北路和银川路两侧主要分布社区级商业服务设施，各片区内部以居住功能为主；另外在西北片区、西南片区均有大片的部队用地分布，在西南片区还有一石塔湖公园。本区未来发展将将遵循功能配置高效化、交通运输现代化、商业环境优美化、开放空间系统化的宗旨完成其核心、配套、辅助三个职能。规划完成后，此城市正中心将成为淮安市商业的重中之重。清河区商业中心——淮海商圈淮海商圈业态分析淮海商圈作为淮安市第一大商业中心，体现出了业态综合，档次多样，品种齐全等特点，集购物、娱乐、休闲、餐饮于一身。主要商业形态代表示例主要分布区域评价传统杂货铺广泛分布在商业区内——商品陈列杂乱档次低购物中心新亚商城清江商场淮海广场市民购物休闲、流行时尚中心，商品质量信任度高，硬件设施佳，购物环境好专营店报喜鸟DOBON，婚纱影楼大光明眼镜淮海北路装修好，面积大，服务意识好，能跟上时代潮流超市时代超市苏果超市，华联超市一剪梅超市淮海路人民路清河路数量不够多，缺少24H便利店，发展较规范，货品略不足市场类汇通市场五金、布匹、电子、食品、装饰材料、汽配、农贸市场主要沿淮海南北路分布较集中市场种类齐全，但大都停留在初级经营水平，市场环境、管理水平落后特色专营商业街女装街、美食街昌盛路丰登路、人民南路环境差、档次低、规模小淮海商圈功能分配图60%15%15%5%5%购物娱乐餐饮酒店其他商圈各功能的比例分配如下：业态分配图60%15%15%10%服装电器餐饮其他商圈业态所占比例如下：经营档次分配图25%60%15%低档中档高档经营档次划分：消费人群分析人口结构图40%40%20%18-35岁年青人35-55岁中年人55岁以上老年人从年龄结构上划分比例如下：消费人群居住区域图45%25%25%5%清河区清浦区淮阴区楚州区从消费人群居住区域划分比例如下：淮海商圈辐射范围达清河、清浦、淮阴三区，楚州区由于相隔较远，也较独立，受该商圈影响较小；商圈内较为拥挤，交通混乱；商圈以服装为主要业态，娱乐、休闲业所占比例偏少；大型商场集中，竞争激烈；商圈以经营中低档次产品为主，高档次产品比例很少，居民消费能力不高；