江阴奥林匹克花园项目整体定位报告-45PPT-成全机构

2007/08/31江阴中奥广场置业·奥林匹克花园项目整体定位123456788-10共识补充背景定位策略生活提案整体定位产品建议定位检验营销策略补充背景客户调研民间指数开发企业住宅商业2lympic客户调研调研方式调研对象基础数据分析调研结论民间指数经济城市生活房地产开发企业本地企业外来企业住宅代表性个案分析分类产品分析商业城市商业片区商业社区商业民间指数：经济0246810单位：万辆0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%各类汽车拥有量4.095.456.718.23私人自备车1.832.743.785.06总量增长率31.56%33.37%23.12%22.64%私人车增长率60.69%47.87%37.96%33.83%2003200420052006汽车指数私家车普及率比较高另：今年1－7月份，江阴新增汽车10570辆，新增私家车7855辆，月新增私家车已超千辆。2006全市年末拥有各类汽车8.23万辆私人自备车占汽车总数的61.48%新车上牌量约为30－50辆/天多数人愿意购买20多万到30万元之间的车全市拥有10家左右的汽车4S店民间指数：经济汽车指数江阴近年来经济迅速发展具备城市框架拉开和住宅郊区化的基础对车位的需求将加大3、炒股酒店星级客房类型价格江阴泓昇苑酒店★★★★★标准双人房550.00来富岛大酒店★★★★标准大床间458.00江阴国际大酒店★★★★标准双人房448.00江阴法尔胜大酒店★★★★普通标准间350.00江阴兴澄大饭店★★★★标准间305.00新扬子大酒店★★★标准双人房248.00五星级酒店是现代化、城市化的标志，也是全球化趋势的表征，更是区域产业结构向服务经济、商务经济发生转变的重要标志。注：选取样本为江阴市非郊区、有代表性的酒店，在正常营业时间统计其标准客房价格。县级城市五星级酒店的出现，将对区域形象和拉升消费档次有影响，反映江阴城市现代服务业发展水平正在逐步提高。民间指数：经济酒店价格指数江阴投资气氛浓厚江阴人理财意识强资产增值意识强江阴的证券营业部是全国县级城市当中成交量和换手率最活跃的。大多数的江阴人都炒股江阴有四家证券营业部民间指数：经济炒股指数公司名称主营业务主营业务收入（万元）净利润（万元)员工人数1模塑科技汽车零部件、塑料制品、模具、塑钢门窗、模塑高科技产品97979362920002凯诺科技高档精纺呢绒、高档西服，职业服的生产和销售，染整加工业务、劳保用品等116794977440883四环生物毛纺织行业和医药制药行业2810871512234澄星股份精细磷化工系列产品的生产和销售，自产化工原料和化工产品的进出口158473668710165法尔胜钢丝、钢丝绳及其产品、普通机械、电线电缆、电子产品、光纤预制棒、光纤等195944257922206华西村纺织品、化工原料（危险品除外）、化学纤维品、国内贸易、热电站279055524726617三房巷实业化纤原料及制品、棉制品、印染布、涤棉布、色织布、服装生产与销售等1335657552――8申龙高科新型包装材料、塑料制品、精密模具、印花印刷辊筒的研制、销售等32292-178――9江苏阳光呢绒、毛纱、毛线、针纺织品、服装、纺织机械及配件制造、销售、毛洗净分梳2427068932325710双良空调中央空调及其相关产品的制造和销售1428909398123711霞客环保废弃聚酯的综合处理、有色聚酯纤维及色纺纱线的生产和销售586853020——12长电科技集成电路和分立器件的封装、测试、销售业务1954599025——13江苏中达生产销售双向拉伸聚酯薄膜、双向拉伸聚丙烯薄膜、多层共挤流延薄膜等21761225685814中国玻纤璃纤维及其制品、建筑塑料地板、PVC管材管件的生产和销售等20168013605500415舒卡特生产销售新型纺织及包装材料。35893650933民间指数：经济上市公司指数—国内上市反映出江阴人懂得利用资本运作将传统产业做大做强。江阴更多的是依赖自己的资金、人才和劳动力，通过资本运营改造和提升传统产业，推进区域经济的进步。公司名称主营业务上市交易所泛马公司（建伟幕墙）生产各种幕墙生产铝合金门窗新加坡交易所上海亚洲（新联通印务）生产水松纸、印刷中高档卷烟商标的包装装潢印刷企业新加坡交所科玛工业（江阴海达）装饰材料新加坡交所瀚宇博德笔记本电脑印刷电路板香港联交所扬子江船厂造船新加坡交所浚鑫科技太阳能电池、太阳能电池组件和光伏发电系统英国伦敦证券交易所圣马控股喷雾泵、铝罐和塑料瓶，可用于快速流通消费品（FMCG）、药品和健康产品的包装，新加坡交所民间指数：经济上市公司指数—国外上市餐厅名称高峰时间上座率天水雅居90%海中天香港美食城80％小南国78％河豚世家70％云蝠烧鹅仔90％胖嫂美食城90％川奇火锅65％巴食火锅65％2006年江阴餐饮业零售额达到20.3亿元，较上年增长22.7％。晚7－8点高峰时间，高档餐厅和中低档餐厅上座率基本都可以达到70％－80％。新餐厅开店，一定是火爆异常。注：采样时间在晚7－8点。江阴人爱吃，讲究环境和菜品。品牌忠诚度较低。民间指数：城市生活餐厅满座指数民间指数：城市生活体育休闲娱乐指数项目类别数量比例平均消费KTV37％包房价格：1600元（30－40人）800元（10－20人）350元（10以下）健身，保健12％健身（金领健身）:80元/人足浴（重庆富富侨）:68元/100分钟酒吧7％100元／人咖啡，茶座44％50元／人咖啡厅，茶座，KTV所占比重大，是江阴人比较普及的休闲方式。酒吧比较分散稀少，整体档次不高。健身类场馆较少。江阴人喜欢舒适、享受型的活动，对于需要四肢运动的活动似乎不太感兴趣，健身场所生意大多冷清，其消费群体主要以年轻白领女性为多。拦车区位平均拦截成功时间（分钟）平均拦截成功百分比城东（百润发附近）3－540％－50％城中（步行街附近）1－270％－80％城南（麦德龙附近）8－10——城西（圣廷苑附近）10－15——城东北（城市客厅附近）6－8分50％江阴出租车起步价每两公里6元，单价2.85元／公里，燃油附加费1.0元，以3公里计算，需要花费10元左右，价格较高，与上海出租车价格相当。江阴出租车拦截所需时间普遍较长，一方面反映城市私家车较多，出租车需求较少，另一方面反映在江阴人心中真正的城区范围较小。民间指数：城市生活出租车指数法制类、女性类、普及类、缺少财经时尚和文化类法制类、女性类、普及类的报纸杂志较多缺少财经时尚和文化类的报纸杂志文化水平较低文化生活较单一民间指数：城市生活书报亭指数楼盘名称样本总户数黑灯户数黑灯率海澜名花苑55240273％丽都城市花园1638134182％黄龙富邸56439169％选取入住时间在一年以上的楼盘，晚9点左右计算其黑灯指数。城东区域房屋黑灯指数较高商品房空置面积增加，也意味着市场更加优胜劣汰。只有做好产品，适销对路才卖得动。城东区域房屋空置率较高二次或二次以上置业人群众多第二居所空置的可能性民间指数：房地产黑灯指数2006年以前，江阴市基本无外来房地产开发商进驻；2006年外地及境外地产商进军江阴的数量突然增多，说明房地产发展前景看好，同时竞争也将加剧。引进公司名称合作方项目上海君地投资有限公司市国土局通渡四期房地产项目深国投江苏分公司城市客厅沃尔玛购物广场项目新加坡惠升城市客厅商品房开发项目上海金博置业有限公司市国土局塘坝头地区开发项目中南控投集团有限公司城市客厅体育场建设项目北京阳光100城市客厅城市客厅周边酒店、住宅加拿大“和瑞升”贸易有限公司江阴临港新城“长江之心”国际会馆项目2006中国江阴对外经济合作洽谈会签定了以下等12个项目的相关协议书民间指数：房地产过江龙指数生活提案目标客户选择目标客户生活实态目标客户生活设计4lympic客群特征聚类SPSS因子分析结果展示0.3140.535-0.106-0.520.404我购买一种新产品或享受新服务一般比别人早-0.3940.80.377购买商品是我考虑的主要因素是价格0.32-0.1890.689-0.22与其把旧的东西拿去修不如买新的0.506-0.7190.346我常搞不清钱花到哪里去了0.3980.7230.2920.414我平时的打扮比较注重发挥自己的个性-0.4140.262-0.263-0.1920.5210.427买东西时我常常货比三家-0.346-0.1260.27-0.311-0.5890.451我宁愿多花一点钱购买品质比较好的东西0.2540.5220.6360.417我认为名牌的商品品质比较好0.4840.25-0.4070.637真正的好产品不需要做广告0.1990.2490.313-0.169-0.7380.396对于想要的东西，价格贵一点也会买-0.158-0.1860.4520.1380.5580.572我购买一种产品往往比别人早-0.3-0.206-0.4820.210.572相对于买股票我宁愿把钱存进银行-0.122-0.462-0.4040.686广告中的信息对我做购物决定起了很大作用0.1010.447-0.340.1880.762流行与实用之间我比较看重流行0.202-0.399-0.2750.2050.783对自己关心的产品类别，会比较注意广告0.1360.1790.877我很注意流行的趋势654321Component时尚型客群品质型客群个性化客群经济型客群目标客户选择物业价格物业面积物业总价可承受家庭年收入潜在客户类型（购买力类型）产品功能偏好过滤目标客户锁定目标客户简述产品情感偏好过滤客群定位流程目标客户选择富豪型富贵型富裕型经济型中产型功能偏好情感偏好拥有型商务型文化型精神型投资型奢华型健康型休闲型教育型生活型赡养型运动型工作型50万以下50-100万100-300万300-500万500万以上目标客群定位目标客户选择一期物业类型：低密度联排预计面积：250平方米预计单价：8000元/平方米预计总价：200万主力客户：富裕型、富贵型客群辅助客户：富豪型客群目标客群定位目标客户选择目标客群定位富豪型富贵型富裕型经济型中产型功能偏好情感偏好拥有型商务型文化型精神型投资型奢华型健康型休闲型教育型生活型赡养型运动型工作型50万以下50-100万100-300万300-500万500万以上富裕型富贵型时尚型品质型个性化•时刻关注广告，了解流行动向。•抢在他人之先，使用最新产品。•新鲜的便是最好的，价格无所谓。•好东西值得一个高价格。•真正的好产品不需要作广告。•对品牌产品比较信赖。•适合自己的才是最好的，价格无所谓。•喜欢与他人不一样，走自己的路线。炫耀舒适刺激三大需求客群特征描述目标客户选择目前住房户型三室一厅6%三室两厅25%四室两厅19%四室以上50%目前住房面积160-200㎡6%120-140㎡19%200㎡以上62%140-160㎡13%我家的房子空间很大，超过200平方米了，恐怕不具备普适性。面积比较满意吧,很大也挺舒服。•从目标客户目前居住的情况来看，200平米以上面积和四室以上户型所占比例均超过了50%。•住房面积已不是最主要需求，升级型置业已成主流趋势。居住现状目标客户生活实态FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid车位615.815.815.8环境923.723.739.5配套410.510.550氛围25.35.355.3物业615.815.871.1面积37.97.978.9房型410.510.589.5区位25.35.394.7交通25.35.3100Total38100100就是小区的环境需要改善，特别是物业。环境、物业都是一个问题，还有车位也不够。不满意因素•被访客户均提到了物业的问题，反应出目前江阴整体物业水平已严重不能满足业主需求。•车位