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唐山万达广场物业产品确定及开发建议谨呈:万达集团2009-01-16本体。项目区位位于城市成熟核心区,紧邻两大城市主干道项目位置:项目位于唐山市核心区,抗震纪念碑东侧,紧邻城市主干道——新华道与建设路。建设路:唐山市的迎宾景观大道,全长10.38公里,是唐山市首条实行“绿波”管理的道路。新华道:1985年完成建设,路面宽50米,全长9.55公里,也被称为“唐山的长安街”。抗震纪念碑:位于建设路与新华道交汇处,建成于1986年唐山抗震10周年之际,原为无人认领的地震遇难遗体安葬地,现为唐山人文化娱乐活动的重要场所。新华道建设路抗震纪念碑项目交通多条城市干道及公交线路,便捷连接城市内各个区域项目北侧紧邻新华道,距离建设路仅500米,交通快速便利;项目西侧紧邻抗震纪念碑广场及大钊公园,7路、28路等多路公交均可到达;项目南侧有运输铁路经过,煤矿在一定程度上增加了噪音及粉尘污染。城市主干道其他道路建设路西山道国防道文化路增盛路新华道铁路铁路商业:主要沿新华道分布的百货大楼、三利购物中心、尚座商业街等医疗:妇幼医院、老年病医院、同济医院、工人医院及中医医院等教育:西山路小学、市八中、警察学校、河北理工大学等绿化:大钊公园、凤凰山公园等政府:市委、市政府、市人大市政协等资源配套步行尺度内,各种配套设施完善,以西侧及北侧为主北新华道新华道南新华道建设路凤凰山公园冀东烈士陵园大钊公园纪念碑广场尚座商业街市委市政府市人大市政协三利购物中心百货大楼广场河北理工大学新街小吃城妇幼医院同济医院工人医院中医医院西山路小学新天地国美店开滦一中市八中老年病医院255医院警察学校项目四至道路状况较佳,周边商业氛围成熟,西侧景观资源良好区域四至:东至增盛路南临国防道西至文化路北至新华道项目地块抗震纪念碑广场新华电影院新文化广场交通事故处理中心华盛超市唐山科技馆国防道文化路增盛路新华道新华大酒店地块现状地块内部拆迁接近尾声,前期准备情况平稳进行地块内部的原生树地块东部未拆迁商铺地块南部的锅炉建筑西侧文化路南侧拆迁楼南侧国防道及铁路东侧增盛路内部:主要部分基本拆迁完毕,剩余部分为南侧建筑及东侧少量商铺,地块由北至南形成一定坡度,内部有一定数量的原生树木;周边:南侧一面的建筑及东侧的部分住宅较破旧,西侧大钊公园的绿化度较高,北侧与其他三侧形成鲜明对比;未来回迁的长青小学北侧新华道及百货大楼广场经济指标大规模商业开发模式·部分回迁住宅、教育及商业配套经济技术指标:可建设占地面积:21.27万平方米总建设面积:104.6万平米(地上88.6万,地下16万)容积率:4.17商品住宅建筑面积:41万平米(地上33万,含3万底商,地下8万)商业综合体指标:21万写字楼:14万酒店:5万回迁区:23.6万(不含回迁书店)回迁住宅回迁商铺商品住宅及回迁商铺商品住宅及商铺五星级酒店回迁小学及幼儿园回迁商业及写字楼商业广场本体总结城市核心区,高度认知的成熟区域;居住氛围相对一般;道路系统完善,公交系统成熟;基础建设跟进不足,周边配套完善;项目紧邻景观资源,环境相对优越;南侧及东侧部分建筑较破旧;区域层面区域认知度高产品层面居住氛围一般交通/配套完善相对集中的高层规划排布;具备一定面积的中心景观资源;万达的成熟商业模式引进,五星级酒店及写字楼;大规模项目;配套的小学、幼儿园及部分商铺;产品形式多样大规模自身配套完善城市核心/一线品牌实力打造/大规模城市综合体城市新地标开发商对本报告的成果需求:1.住宅的产品定位及设计要点建议;(主要成果)2.商铺的产品设计要点;3.公建部分的产品定位方向选择。第一步:在正式进入市场层面研究之前,先要认识唐山这个城市。1.对唐山的经济发展如何认识——为了寻找唐山的真实消费力所在2.对唐山的城市发展如何认识——为了判断本区域地段的价值变化第二步:分产品类型的市场、客户研究,以确定产品发展方向和设计建议。ⅠⅡ唐山。认识唐山的经济发展认识唐山的城市规划发展GDP表现唐山市整体经济保持平稳增长趋势,尤其在2006年以前,连续四年保持加速增长,至06年出现增速减缓,但07年整体GDP增速有所回升情况。唐山市07年GDP总值2779.14亿元,稳坐河北省的头把交椅,在全国各城市排名中位列第20,领先于济南、哈尔滨、长沙、长春等二线城市看指标GDP总额增速快,指标位居全国领先水平,甚至超越一些省会城市2003-2007年唐山市GDP总量与增长速度0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.00200320042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP(亿元)增长率数据来源:唐山市统计年鉴【07年全国各城市GDP总额统计排名】GDP总额增长率省内排名GDP表现唐山市人均GDP增幅自02年-05年有较大提升,06年增幅开始下降趋势,07年GDP总额的增速有所回升,说明城市经济发展速度落后于城市化进程,城市扩张速度较快。唐山市07年人均GDP38351元,稳坐河北省的头把交椅,但由于人口较多,在全国各城市排名中位列第39,仍领先于武汉、乌鲁木齐、太原、长沙等二线城市看指标人口数量较大,导致人均GDP增速减缓,但仍超越一些省会城市0.005000.0010000.0015000.0020000.0025000.0030000.0035000.0040000.0019961997199819992000200120022003200420052006200700.050.10.150.20.250.3人均GDP(元/人)增长率1996-2007年唐山市人均GDP年增长变化趋势数据来源:唐山市统计年鉴人均GDP人口省内排名【07年全国各城市人均GDP统计排名】07年唐山市人均GDP为38351元(约合5612美元)唐山市房地产发展进入快速增长期,以质量为主,数量与质量并重房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP(美元)1000~30003000~40004000~80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主,数量与质量并重快速发展以质量为主,数量与质量并重缓慢发展综合发展型看指标根据唐山当前GDP增速及人均GDP水平判断,房地产市场进入高速增长期,城市化进程处于加速阶段数据来源:唐山市统计年鉴城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段唐山城市化的阶段位置世界城市化进程阶段性规律图GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP与房地产发展模式看指标唐山市人均可支配收入不断提高,位列全国50强;但整体社会财富在少数人手中富集,形成典型的沙漏结构人均可支配收入增长趋势0.005000.0010000.0015000.0020012002200320042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%城镇人均可支配收入(元/人)增长率人均可支配收入表现唐山市06年人均可支配收入为12376为,全国排名第46位2007年,唐山人均可支配收入14235元,较上年增长15%,04年以来,人均可支配收入以年均10%以上的速度增长。目前已经超过武汉,位列全国50强。数据来源:唐山市统计年鉴【06年全国各城市人均可支配收入排名】看结构典型的重工业城市,三大产业发展极不平衡,孤注一掷的产业结构导致经济抗风险能力不足,应对危机能力差第一产业增加值增长率第二产业增加值增长率第三产业增加值增长率2005年236.196.3%1161.7317.2%629.7215.3%2006年255.225.1%1367.4117.1%739.0513.7%2007年286.082.6%1595.5516.5%897.5116.2%第二产业占据绝对主导05-07年,三大产业比重分配无明显变化,二次产业始终占经济总量将近60%的比重,其中工业产值占90%以上,是唐山主要经济收入来源;第三产业比例不断提高05年以来,农业产值比重不断下降,在保证第二产业良性发展的基础上,第三产业比例不断上升,三大产业结构逐步优化,满足城市化要求。0%20%40%60%80%100%2005200620072005——2007年唐山三大产业产值比重变化第一产业第二产业第三产业数据来源:唐山市统计年鉴矿主,能源业主钢材业主私企业主,国企高层公务员、教师、大型钢企中高层普通工人等支付力高低“沙漏型”结构由于唐山的重工业发展与资源占有息息相关,唐山呈现典型的沙漏型财富特征,第三产业发展迅速,中产阶层开始出现,但是力量相对薄弱。看结构整体社会财富在少数人手中富集,形成典型的沙漏结构;顶级财富人群受经济危机影响严重,社会投资需求被严重打压95-07年唐山三大产业产值变化0.00500.001000.001500.002000.001995199619971998199920002001200220032004200520062007第一产业(亿元)第二产业(亿元)第三产业(亿元)三大产业人均产值(万元)第一产业(亿元)第二产业(亿元)第三产业(亿元)三大产业结构变化第二产业发展速度最快;第三产业呈现良好的发展势头,发展速度与第二产业相当,但经济总量远低于第二产业;第二产业就业规模达到153.65万人,占总就业人数的37.97%,近40%的就业人口贡献超过60%的产值。人均居住面积比例(%)010203040506020平米以下20-40平米40-60平米60-80平米80-100平米100-120平米20平米以下20-40平米40-60平米60-80平米80-100平米100-120平米看人口地震之后首个人口增长高峰支撑当前大量刚性首置需求;二套房贷政策推进刚性首改需求的实现人口自然增长率70年代末至80年代初,唐山出现地震之后人口增长的高峰,到1981年出生率达到20.3%,自然增长率达到14.4%,而76年以来城市平均自然增长率仅为6.1%;此年龄段人口至2009年正值婚龄,婚房需求(刚性首置)成为主力购房需求之一。人口出生率、死亡率及自然增长率(%)0102030405019761977197819791980198119821983-40-30-20-1001020出生率死亡率自然增长率6.1“已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行”——《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》22.4407年唐山人均居住面积为22.44平米低于平均居住面积比例达到55%以上95年至07年12年间,唐山市户籍人口变化极小,增长率低于10%;城市人口05年出现明显增长,但从05年至07年城市人口几乎无变化,增长速度较小,说明城市流动人口数量较少;看人口05年开始唐山城市化进程开始加快,但近几年增长速度缓慢,且人口流动数量较少,以本市人口为主95-07年城市人口变化趋势0.00200.00400.00600.00800.00户籍人口(万人)679.684.688.690.694.699.700.702.706.710.714.719.725城市人口(万人)168.176.181.185.189.190.193.197.223.224.2993013041995199619971998199920002001200220032004200520062007唐山。认识唐山的经济发展:1.看指标:GDP高企,三线城市领跑;2.看结构:第二产业绝对主导,风险防空能力弱,社会财富在少数人手中富集;3.看人口:城市内刚性改善及刚性首置需求旺盛认识唐山的城市规划发展十年重建唐山的震后重建规划应用“有机分散”的思想,使得城市基本生活配套资源分配相对均衡两大片区三
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