沈阳铁西项目初步沟通报告

项目初步沟通报告2010年10月2目录TABLEOFCONTENTS【一】市场研究【二】项目定位【三】产品建议【四】经济测算3目录TABLEOFCONTENTS【一】市场研究【二】项目定位【三】产品建议【四】经济测算4时间：2009.12.09个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年时间：2009.12.14国务院总理温家宝明确提出,“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。中央经济工作会议时间：2009.12.05地产支柱产业地位淡出抑制投机性购房《进一步加强土地出让收支管理的通知》国务院常务会议时间：2009.12.17分期缴纳土地出让价款原则上不超过一年，首次缴款不低于50%”。抑制遏制出拳近年政策环境回顾房产税、限购令时间：2010.9.29财政部、国税总局、住房和城乡建设部在“十一”后联合启动对房地产税会签的相关程序。时间：2010.10.18北京、上海、广州、天津、深圳、杭州、南京、厦门、三亚等12个城市相继出台限购令，以家庭为单位购买第三套房合同无效。宏观市场分析——政策52009年沈阳商品房销售面积出现跳跃式增长，年销售量达到1580万平米，商品住宅年销售量也达到了近1480万平米，增幅达到近20%，远远超越07年水平。2010年沈阳商品房价格（不包含郊县市）为5588元/平米，同比增幅近30%沈阳房地产市场一直处于一种相对独立的市场行情之下，而2010年会出现如此幅度的增长，主要有两个方面的原因：08年受金融危机影响，很多刚需客户都持币观望，使得这部分客户在09年集中爆发性购买；当前全国物价飞涨，居民通胀预期攀升，客户将房地产作为投资保值的首要方向！2007--2010年9月沈阳商品住宅成交走势0500000100000015000002000000250000030000002007年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年9月2007年11月2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月2010年1月2010年3月2010年5月2010年7月2010年9月0100020003000400050006000左轴－供应量（万平米）左轴－成交量（万平米）右轴－成交均价（元/平米）宏观市场分析——供求6城市战略价值：国家将构筑一个包括内蒙古东部五盟市在内的东北经济圈，使其成为继长三角、珠三角及环渤海经济圈之后的第四个中国经济增长极。珠三角长三角环渤海第四极沈阳是东北最大的城市，也是唯一同时坐拥东北与环渤海双经济圈的省会城市，具有突出的区位优势和战略地位。城市宏观发展情况7•沈阳有“东方鲁尔”的美称。沈阳是辽宁省的省会，中国的第四大城市，是东北亚地区的国际中心，是中国装备制造业基地，是东北军区所在地。•沈阳市总面积13308平方公里，市区面积3830平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。截至2009年，沈阳市辖10个市辖区、3个县，代管1个县级市。2009年沈阳的GDP为3000亿元，拉进了与一线城市之间的距离。城市宏观发展情况8城市中心区：建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区；金廊银带大浑南地区沈西工业走廊沈北农产品和食品加工区西部：装备制造核心区、化学工业区、钢铁深加工及有色金属加工业区北部：东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地南部：民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地东部：依托棋盘山国际风景旅游区，建成国内外知名的旅游度假区宏观市场分析——城市功能规划9随着城市化进程的快速发展，目前已形成了以沈阳为核心的卫星城镇，都市群效应已初步显现，这为沈阳房地产市场的发展提供了充足的外围客户资源（沈阳成交客群中，有近32%的客户来源于外阜），外来人口的购买力得到了充分的释放，且购买比例有进一步激增的势头，这对我们未来的媒介宣传上，亦起到了一定的借鉴作用。中心1.单中心2.多极化4.都市群3.大都市化中心极浑南新区极极中心中心中心中心浑南新区沈北新区大连丹东锦州其他城市沈阳阜新抚顺铁岭城市发展走势宏观市场分析——城市发展1040%30%10%8%6%4%准备结婚改善居住及生活环境方便孩子上学投资（保值增值）市中心配套齐全其它12%15%40%20%10%2%1%30-5050-7070-9090-100100-150150-200200以上客户群体分析购房仍以刚性需求为主，选婚房和首次置业者居多，改善型其次70-90平米面积段最受欢迎，主要为新结婚的两口或三口之家，更注重产品性能和附加值沈阳市场行情相对独立，市场阶段性震荡对于高单价产品影响相对较大，而对于沈阳以刚需为主的市场则影响不大。可以预见，未来市中心地段、高性价比、多元化的产品将成为主流！宏观市场分析——客群112007-2010年沈阳商品房供销量0500100015002000单位：万平全市供应1607.41510.41241.41400全市去化1303.21320.11581.12007200820092010预估2007-2010铁西区商品房供销情况0200400600单位：万平铁西供应398.2285.7194.8250铁西去化234.1185346.12007200820092010预估沈阳市与铁西区供应量与去化量铁西区从“东方鲁尔”到“最宜人居”完成了一个华丽的转身，现已成为人口密度最大，房地产项目最多，繁华程度相对较高的现代化人居城区。同时也是房地产最热点区域，随着地铁的开通，星摩尔及宜家大品牌的进驻，城市中心的西移，使得铁西区将成为沈阳市重要核心区域，为房地产的发展奠定了坚实基础！2007年-2010年沈阳商品房供销量2007年-2010年铁西区商品房供销情况宏观市场分析——房地产12项目处于卫工街与北二路交接处，临近卫工板块，并与建设大路向东沿线以东区域相结合，本方案将参照以下竞争区域展开分析。竞品板块划分宏观市场分析——竞品卫工板块内卫工明渠穿区而过，随着近年政府启动卫工明渠改造工程，该区域的生活环境进一步优化，区域内香江大市场进一步提升了该区域内商业价值。该区域内房地产项目以住宅为主。铁百板块是铁西区的传统商业区，也是铁西区的中心地带，其商业氛围浓厚，由于受供应土地及土地价格限制，该区域产品主要呈现以下特点：建筑形式以高层为主，户型面积以中小户型为主，产品形式以公寓、写字楼等商住产品为主，价格增幅不大。由于在近年铁西“十字金廊”的建设，铁百板块建设大路沿线必将重新成为置业的热点。铁西滑翔位于铁西区的东南部，一直以来就是一个成熟的生活区，该地区近三年来开发楼盘十几座，但其中大部分已售磬。该地区受到多家大房地产开发商的重视，如万科、城建、宏发等。随着汽配城、服装城、图书城等先后加盟，新湖、鑫丰、保利等实力开发商的进入，兴工板块已成为近年沈阳最具看点的区域之一。目前该版块内楼盘构成以中高档楼盘为主，产品品质和品位在铁西区各板块中处于领先地位，吸引了大量的市区居民在该板块购房13第一城项目地块美好愿景其仕郡金地名京爵士汇鑫丰御景华庭千缘爱在城恒润御林湾景星花园恒大华府未售在售竞品项目分布图宏观市场分析——竞品14第一城项目地址：铁西建设大路18号开发商：新恒基(沈阳)置业有限公司楼层状况：小高层、高层物业类别：住宅交通：240、239、266、135、264、288、新区一线(启工街下车)。占地面积：400000㎡建筑面积：1200000㎡面积区间：40-105㎡容积率：3绿化率：60%物业费：1.2元/㎡·月开盘时间：2006.9.16入住时间：2007.12.31六期2011.10均价：小高层7000元/㎡、高层6300元/㎡网点情况：面积：140-300㎡套数：200套价格：18000元/㎡销售率：80%15景星花园项目地址：铁西北一中路19号（北一路与齐贤街交汇处）开发商：沈阳国际纺织服装城开发有限公司楼层状况：高层物业类别：住宅交通：205、288、277、205、242、147、283、208、141占地面积：51000㎡建筑面积：190000㎡面积区间：40-110㎡容积率：3绿化率：32%物业费：1元/㎡·月开盘时间：2009.11.1入住时间：2010.12均价：高层6100元/㎡16美好愿景项目地址：铁西肇工北街与北四路交汇处开发商：辽宁宝立房产开发有限责任公司楼层状况：小高层、高层物业类别：住宅交通：地铁一号线，114、278，占地面积：180000㎡建筑面积：530000㎡面积区间：40-140㎡容积率：2.5绿化率：40%物业费：1.2元/㎡·月开盘时间：2008.9.21入住时间：2010.6.30均价：小高层6000元/㎡、高层5600元/㎡网点情况：面积：200-300㎡套数：20套价格：15000元/㎡销售率：70%17恒润御林湾项目地址：铁西北四中路13号开发商：沈阳彬海房地产开发有限公司楼层状况：小高层、高层物业类别：住宅交通：地铁一号线114、204、239、240、242、288、4351占地面积：20000㎡建筑面积：60000㎡面积区间：30-130㎡容积率：2.28绿化率：30%物业费：1元/㎡·月开盘时间：2009.4.30入住时间：2010.10.31均价：小高层6800元/㎡、多层7200元/㎡网点情况：面积：70-80㎡套数：6套价格：22000元/㎡销售率：90%18其仕郡项目地址：铁西北二中路33号开发商：沈阳其仕地产楼层状况：多层、高层物业类别：住宅交通：地铁1号线、204、242、295占地面积：61000㎡建筑面积：130000㎡面积区间：66-134㎡容积率：2.07绿化率：35%物业费：1.2元/㎡·月开盘时间：2009.5.2入住时间：2010.10均价：高层6699元/㎡、多层8600元/㎡网点情况：面积：200-1000㎡套数：20套价格：18000元/㎡销售率：100%19鑫丰御丰华庭项目地址：铁西北三中路2号开发商：沈阳鑫丰置业房地产开发有限公司楼层状况：多层、小高层、高层物业类别：住宅交通：205、283、235、204、111、295、141、147占地面积：45186㎡建筑面积：96363㎡面积区间：55-130㎡容积率：2.07绿化率：31%开盘时间：2010.3入住时间：2011.9均价：高层6580元/㎡、多层7000元/㎡、小高层7000元/㎡网点情况：面积：90-202㎡套数：24套价格：20000元/㎡销售率：100%20千缘爱在城项目地址：铁西兴华北街32号开发商：沈阳千缘地产楼层状况：高层物业类别：住宅交通：139、295、283、141、114占地面积：16000㎡建筑面积：83000㎡面积区间：39-140㎡容积率：5绿化率：37%开盘时间：2010.3.20入住时间：2010.8.30均价：高层6600元/㎡网点情况：面积：2000-4000㎡套数：8套价格：24000元/㎡销售率：50%21区域规模项目为1.6-40万㎡，密度相对较高，容积率一般在2.0--3.0之间区域在售项目规模及容积率指标分析项目名称占地面积建面积容积第一城40000012000003景星花园510001900003美好愿景1800005300002.5恒润御林湾20000600003其仕郡610001300002.07鑫丰御景华庭45186963632.2千缘爱在城16000830005宏观市场分析——竞品22区域供销量分析区域总供应量为115.4万㎡，已售体量108.8万㎡，约占总量的94%，后续规模约有150.9万㎡单位：万平方米项目名称占地面积建面积供应面积去化面积后续开发面积第一城4012083.281.536.7美好愿景18539.1843.9恒润御林湾263.53.32.5其仕郡6.113107.13鑫丰御景华庭4.59.69.68.9——千缘爱在城1.68.38.