沙口路项目定位报告

版权声明：本文仅供同致行内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。沙口路项目调研定位报告宏观经济分析•政治角度•经济角度•消费角度•人口角度•政策角度•交通发展•文化旅游•政策角度•总结区域市场分析•区域定位•区域竞争格局•区域细节性竞争•区域客户分析•个案分析•总结地块定位分析•地块定位•地块交通•基本经济指标•地块周边配套•地块综合情况•地块SWOT分析•项目定位发展总结宏观经济分析郑州政治地位角度—郑州，河南省省会今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。郑州，地处中华腹地，九州之中，中国重要的经济、交通、能源、水利、通信枢纽，国家战略综合交通枢纽，母亲河万里黄河之都，河南省省会，中国建城区面积和建城区人口第十三大城市，全市总面积7446.2平方公里，人口862.65万，是中国历史文化名城、中国八大古都之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、中华人文始祖轩辕黄帝故里、世界历史都市联盟成员城市。郑被誉为“中原绿城”。全国四大经济区域战略格局形成我国提出了西部提速东北攻坚东部保持拉动中部的发展目标在目前四大经济区域中郑州位居中原经济区的核心位置，是沟通促进全国个经济区交流联合的中枢之地是带领中原城市崛起的龙头城市。在新的经济环境下郑州将快速进入全国经济发展的快车道成为连接珠江三角洲经济区长江三角洲经济区华北经济区的中心经济区启示—郑州作为河南省省会中原经济区的核心城市必将得到前所未有的发展将成为中原区域的大都市其辐射范围进一步扩大城市快速的发展对于房地产而言是一个利好消息也给项目带来了更大的发展机遇宏观经济分析政治地位—郑州2010年至2020年将建成现代化国际化信息化生态化创新型的国家级区域中心城市城市的快速发展为房地产市场以及项目带来了巨大的市场空间郑州市中心城区城市用地增长边界为：东至京珠高速公路西至环城高速公路北至黄河湿地保护区南至南水北调中线一带指沿310国道陇海铁路等交通干线上由郑州市中心城区郑汴中牟组团上街荥阳组团巩义市及沿线城镇带发展是市域经济联系和城市空间拓展的主轴线两轴南北发展轴由京广铁路107国道的城镇构成同时与市域的东西发展带共同构成中原城市群十字形空间结构核心启示—郑州一带两轴的发展战略使郑州的城市构架迅速拉大辐射范围也逐渐扩大对于房地产而言将面对更为广大的市场同时也带来前所未有的挑战房地产应结合城市发展加快产业结构调整宏观经济分析经济角度—2010年郑州市GDP达到4000亿元，首次跻身4000亿元俱乐部，在全国地级以上城市中排名第22位仍有上升空间启示—在“第一方阵”中，郑州与北京、上海等城市差距还很大，也落后于第二方阵武汉的5500亿元、长沙4500亿元。从另一侧面也说明，郑州经济加速攀升的潜力巨大。在22个超过4000亿元的城市当中，上海、北京、广州三座城市的GDP超过万亿元，深圳直到南京，这14座城市的经济总量在5000亿元以上；长沙、唐山、烟台、东莞、郑州这5座城市的GDP在4000亿元至5000亿元之间GDP4000亿元”是一座城市进入全国大中城市发展第一方阵的标志，然而随着时间的推移，如今第一方阵的门槛正变得越来越高，上海市的GDP已经接近1.7万亿元，北京的GDP接近1.4万亿元，郑州市的GDP尚不足其三分之一。郑州市近几年GDP增长一直保持在10%以上房地产从而能保持快速的发展宏观经济分析经济角度—2006年-2010年郑州GDP与人均GDP都得到了快速的增长人均GDP不断攀升预示着消费市场的进一步扩大消费能力与生活品质的提升同时也对项目本身定位提出了要求郑州市2006年-2010年GDP增长迅速已经突破4000亿元大关标志着郑州将进入快速发展道路人均GDP的增长预示着郑州的消费群体与消费市场不断扩大人民消费能力的提升对生活品质的要求也会越来越高对于房地产而言消费者的需求已经不再单单是简单的满足居住上得到满足对房地产提出了更多的要求如项目形象更高的舒适度更便利的生活体验等启示—从项目角度出发结合项目现有情况应主动迎合现在消费者的心理做到项目定位鲜明瞄准客户群体有针对性的进行开发宏观经济分析郑州市历年产业结构近年来，郑州市围绕建设国家区域性中心城市、全国重要的现代物流商贸城市和全国著名的历史文化名城，大力实施跨越式发展战略，在保持经济平稳较快发展的同时，更加注重经济结构调整和产业转型升级，着力增强产业竞争力。特别是2010年，我们走新型工业化道路，积极构建现代产业体系，工业结构进一步优化。郑州市表示，今年要建设中部区域性服务业中心城市。2011年服务业增加值要达1820亿元以上,增长13.5%以上。到2020年，郑州市服务业增加值占地区生产总值的比重超过55%郑州成为带动能力强、辐射区域广的内陆型国际物流中心、我国重要的现代商贸中心和中部会展产业龙头城市。55%的比重意味着，将超过农业、工业的生产总值总和，成为国民经济发展的支柱行业。启示—房地产属于第三产业服务业政府进行的展业结构调整大力发展服务业预示着房地产未来有政府的战略支撑将有更大的发展对于项目而言应综合区域性产业结构准确项目定位产业结构—郑州市第一产业保持平稳增长第二产业和第三产业的到了快速的发展政府做出大力发展服务业的产业调整作为第三产业的房地产业起到了推动作用亿元宏观经济分析固定资产投资快速稳定增长是经济持续告诉发展的重要推动力量郑州固定资产投资以及房地产开发投资不断增长房地产开发投资占固定资产投资的将近三分之一房地产建设成为新的经济增长点其中城镇固定资产投资完成2432.5亿元，比上年增长21.9%2010年郑州销售面积1151.06万平方米销售金额为706.54亿元固定资产投资—2010年郑州市固定资产投资额为2757亿元房地产开发投资额占固定资产投资28%第三产业所占比重加大郑州正在进行产业结构调整房地产市场应跟随城市的产业调整重新定位市场启示—固定资产投资的不断加大证明郑州市的市政基础建设日益完善城市整体环境得到改善基础建设和生活配套的完善使消费者对于人居环境有了更高的要求宏观经济分析元郑州市政府规划通过3年时间的努力，建立较为完善的现代城镇基础设施和住房保障体系，人均住宅建筑面积达32平方米，50%以上的城市达到省级或国家级园林城市标准，农村社区基础设施基本完善。消费角度—郑州市民随着收入的不断增加消费水平也逐年增长市民消费意识的转变意味着更多的需求以及更完善的产品同时郑州市人均住房面积虽然呈增长趋势但尚不足全国平均水平市场需求量加大2010年全国城市人均住宅建筑面积约30平方米郑州市只有28.2平方米政府规划3年内达到32平方米政府将加大保障性住房以及商品房开发力度对于项目而言应适应市民对消费态度的转变做到建筑与形式的升级达到品质至上的理念郑州的快速发展的同时人民的收入与消费水平也不断的增长2010年消费支出大占到收入的四分之三人民的消费意识逐渐被唤醒郑州正进入快速消费时代通货膨胀与物价上涨也是郑州人均消费水平提升的原因但消费者手中的可支配收入不断增加说明购买力也再不断增加宏观经济分析人口是生产力和消费力的统一人口数量对经济发展的作用主要有两点一是为经济增长提供必要的劳动力人口的数量直接刺激经济的发展二是人口的数量对衣食住行的的需求呈正比人口越多消费量越大直接影响经济的发展郑州做为河南省省会862万的人口数量为郑州的经济发展起到了支撑作用同时城镇化进程不断增加也会使郑州的人口数量加大更多人口数量意味着更多的人需要在郑州购买房子对于房地产而言是快速的发展的源动力人口分析—郑州人口不断的增加为经济发展和房地产市场带来了推动作用城镇化率的不断增加预示着会有更多的人选择在郑州居住然而城市人口结构也再不断的发生变化产品应向多元化方向发展启示—人口结构的不断变化对于房地产而言市场细分会越来越明显项目来说提出了更多的要求项目针对的消费者是各个阶层的人还是局限性的针对某一种或几种阶层的人值得我们思考项目应结合区域情况进行合理定位宏观经济分析时间政策2005年3月国八条出台调控上升到政治高度(老国八条)2005年9月银监会212号文件收紧房产信托2005年10月国税总局重申二手房交纳个税2006年4月27日房贷利率上调调控卷土重来2006年5月24日国六条出台2006年5月29日国务院出台限制套型90/70政策2006年8月19日央行调整金融机构人民币存贷款基准利率2006年8月30日建设部出台廉租房管理实施办法2007年3月央行2007年首度次加息2007年5月19日央行再次加息2007年7月20日央行第三次加息2007年8月央行上调金融机构存贷款基准利率(第四次加息)2007年9月央行年内第五次加息2007年9月27日央行出台新政购买第二套住房首付比例不得低于50%2007年11月10日央行年内第九次上调存款准备金率创近年历史新高2008年1月15日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年3月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年4月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年4月25日调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年5月20日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年5月20日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年8月14日《2008年廉租住房工作计划》2008年，新增廉租住房保障户数250万户2008年9月15日央行宣布从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。2008年10月9日下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008年10月30日一年期存款基准利率下调0.27个百分点2008年11月1日对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%2009年12月9日个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2009年12月17日个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税2010年1月10日国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%2010年3月23日国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案。2010年4月15日,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房贷款首付款比例不得低于30%。2010年4月18日暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款2010年4月30日北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。2011年1月14日从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。2011年1月27日上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。2011年2月9日上调金融机构人民币存贷款基准利率0．25个百分点。2011年2月18日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。2011年3月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011年4月6日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点2011年4月21日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。2011年5月1日开始一二手房销售单位