河南郑州中牟新区项目市场研究及发展建议_137页_XXXX年

中牟新区项目发展建议2010-3第一部分项目基本概况一、项目基本概况1、地块现状■从区域上看，本项目位于中牟新城区核心，为中牟重点发展区域，周边行政事业单位林立，目前周边生活配套设施缺乏，但区域发展前景看好；■本地块较为方正，地上附属物少，前期可快速做基础设施建设，有利于快速工程施工和销售；■本地块南面为伊斯顿美术学校，东面为新建成小区，四周环境较好。■本地块紧邻郑开交通大动脉——郑汴大道，连接郑州、开封，交通便利；■未来郑开快速客运专线通过本项目；■郑州——中牟公交线路通过本地块，出行畅通无阻；2、交通条件二、项目SWOT分析S（优势）紧邻郑汴大道，交通畅通无阻；地块方正，无建筑附属物，有利于快速施工和销售；周边环境较好，具备高品质住宅环境条件。郑汴新区规划和一体化发展，区域前景看好；中牟发展中心在新区，发展潜力巨大快速公交和城际轨道进一步修通，与郑州的距离进一步拉近；本项目周边生活配套设施缺乏；项目地块不临商都大道，缺乏展示面；周边在售数个楼盘，市场竞争激烈国家连续出台房产政策，加剧消费者持币观望心理O（机会）W（劣势）W（竞争）第二部分市场发展研究一、经济及政策走向中央政府提出今年8—10%的经济增长目标，2010年经济将稳步增长。中国经济开始逐步走出低谷，整体出现好转势头。从2009年下半年开始，从全国投资、消费、就业、房价等各方面种种迹象表明，中国经济已出现好转势头。2010年政府工作报告中指出，2010年中国经济仍然要保持8—10%的增长目标，政府必然会通过基础建设投资等形式刺激消费和带动整体经济增长，2010年经济将总体走稳。为进一步抑制房价上涨过快，政府在2010年将出现新一轮调控政策。从2009年12月14日国家总理温家宝在主持召开的国务院常务会议上发出开始下一轮针对房地产市场宏观调控的讯息，到五部委《土地出让金收支管理通知》和《住房转让营业税的调整通知》，新一轮宏观调控已急速拉开序幕。购房首付款比例提高，购房银行贷款利息提高等措施即将全面实行，将会对部分购房需求和投资需求产生抑制。二、区域发展前景作为中原城市群建设的重点，郑汴新区将成为中原城市群的核心增长极和全省经济发展的第一工程，中牟在郑汴新区中行政面积最大，而且处于郑州和开封的中间地段，发展前景看好。中牟位于河南省重点发展区域的位置中心地带，发展前景看好郑州市开封市中牟郑汴新区在郑汴新区发展规划中，中牟占据四个产业组团——白沙组团、刘集组团、官渡组团、新区组团协调发展，各个组团的产业规划发展，目前不断有大型的公司企业进驻，会给使中牟聚集大量的高消费人群，中牟房地产未来需求旺盛。中牟新区白沙组团郑东CBD汴西新区刘集组团官渡组团中牟四大发展组团中牟位于河南省重点发展区域的位置中心地带，发展前景看好六横六纵交通网络，使中牟自觉融入郑州半小时都市圈中，与郑州和开封的联系大大紧密，同时交通的便利、环境优美、较低价格，将吸引大批郑州客户到中牟购房居住或投资。中牟与郑州和开封之间便捷的交通，将吸引众多外来客户到中牟购房三、中牟房地产市场发展价格成长：价格从2004年的1000上涨到目前近3000，未来还将持续上涨中牟房地产市场从2004年开始，伴随着郑东新区建设等一系列郑州东扩步伐的逐步进行，以及中牟新区建设的进行，中牟房地产市场开始快速发展，单价从2005年的1000余元每平米，目前新区个别楼盘单价已达3000元左右。但对比郑州市区及开封的房价，中牟目前仍是一个价格洼地，随着郑汴一体化建设逐步进行，未来提升空间较大；竞争状况：高品质项目相对较少，市场仍处于低质低价的同质化竞争状态中牟目前房地产市场高品质项目相对较少，多数项目整体规划、建筑立面、户型设计、景观规划、物业服务都较一般，市场仍处于低质低价的同质化竞争状况。1、中牟房地产市场发展整体特征建筑类型：目前中牟市场建筑类型以多层为主，高层逐步增加中牟土地价格相对较低，项目容积率普遍不高，为多层规划提供成本空间；多层相对高层建筑成本较低，为多层规划提供价格竞争空间；区域消费者在多层和高层之间多数仍首选多层，为多规划提供客户基础；郑州市区多层已成为稀缺，郑州想买多层产品的客户开始往中牟考虑。以上原因造成目前中牟市场产品以多层为主，但随着土地价格上涨，客户对高层的逐渐接受，高层逐步增加。户型特征：目前中牟市场以紧凑实用性两房和三房为主，创新性户型受欢迎中牟目前市场以70—90平米两房和110—130平米三房为主，140平米以上四房和复式销售相对较慢，而创新性一房变两房、两房变三房、三房变四房的增值户型大受市场欢迎，郑东百合、水木清华、郑东新世界、款HOUSE主打创新型增值产品的楼盘，十分畅销。销售状况：低密度高品质项目，销售情况普遍较好郑东百合、宽HOUSE等多层项目，主打一房变两房、两房变三房、三房变四房等增值性产品，新古典建筑立面华贵大气，项目品质相对较高，郑东百合整个项目和宽HOUSE一期开盘3个月内，即销售70%以上。水木清华、郑东新世界等高层项目，户型设计为一房变两房、两房变三房、三房变四房等增值性产品，建筑立面设计为时尚典雅的现代风格，大面积的内部景观绿化，销售速度较快，水木清华一期和郑东新世界一期都在2009年下半年开盘，目前一期销售均达到95%以上。客群来源：郑州客户逐步增加，目前已成为中牟购房的绝对主力通过对目前中牟各个楼盘的客源情况进行调研。中牟目前的购房客户，郑州客群所占比例较高，白沙组团80%以上客户来自于郑州市区，中牟新区60%的客户来自于郑州，郑州客户目前已成中牟购房的绝对主力。白沙组团在郑东新区初具规模后，近几年区域内项目如雨后春笋般不断涌现，客群主要来自于郑州市区挤压客户，项目整体品质在中牟三个楼盘集中区域内相对较高，目前代表性楼盘的多层均价在3200左右，高层均价也在3500左右。目前中牟房地产市场发展主要分布在新城、白沙两个主要区域。中牟新城区新城区开发起步早，项目较多，产品类型以多层为主，户型以70—90㎡两房和110—130㎡三房为主，多层均价2400—2800元/㎡，高层均价在2500—3000元/㎡，客户60%左右来自郑州，中牟客户占40%，主要是当地政府单位、中牟境内的大型企业管理型和技术型人才、个体户等。中牟白沙镇2、中牟房地产市场区域发展特征白沙组团中牟新城恒通假日风景花园郑东宽HOUSE郑东新世界星城国际郑东美墅水岸鑫城郑东百合水木清华百利未来铭郡金帝新生活盛世通达金帝苑逸品春天新城区部分楼盘概况项目名称项目位置项目概况销售现状价格水岸鑫城中牟县郑汴路西湖花园总占地面积1000亩，总建筑面积84万平米，多层、小高层、高层和别墅销售员告知已销完，售楼电话目前作为郑东百合电话前期多层均价2800郑东百合中牟新城区郑汴路（310国道）与尼桑大道交汇处总占地面积20多亩，总建筑面积3万平米，六栋纯多层住宅楼和两栋临街点式商住楼1月16日香氛开盘，目前销售70%左右多层均价2800（全多层）水木清华行政新区商都大道与宝峰街交汇处南200米处总占地135亩，建筑面积约16万平米，项目由12栋小高层、3栋低层住宅组成，还规划了20000平米的独立街区型商业一期2009年10月25日开盘，目前销售90%，二期计划5月开盘小高层一期均价2700，二期预计达到3000百利未来铭郡中牟县新城区郑汴大道中段中牟新行政中心总占地面积110亩，总建筑面积11万平米，多层住宅2010年12月28日一期开盘多层均价2500金帝新生活郑汴路与广惠街交汇处总占地面积150亩，总建筑面积24.6万平米，多层及小高层住宅小高层均价3000；多层均价2600金帝苑新城老城间郑汴路与尼桑大道交汇处总占地面积90亩，总建筑面积9万平米，多层住宅目前在售1#、5#、6#楼多层多层均价：2400逸品春天中牟新城区学苑路与宝峰街交会处向西80占地面积47.11亩，建筑面积：47110平米，由3栋小高层和8栋多层组成。小高层在售，1万抵1.5万小高层均价2300郑东百合郑东百合项目概况开发商：河南力天置业有限公司占地面积：28亩建筑面积：2万平米建筑形态：六栋纯多层住宅楼和两栋临街点式商住楼主力户型：73-106㎡增值型两房、三房销售价格：2800元/㎡鸿运·水木清华项目概况开发商：郑州鸿运置业有限公司占地面积：135亩建筑面积：16万平米建筑形态：12栋小高层、3栋联排别墅主力户型：85—89㎡左右的两房，127㎡米左右的三房销售价格：一期2700，二期3000鸿运·水木清华百利未来铭郡项目概况开发商：中牟中房占地面积：110亩建筑面积：11万平米建筑形态：9栋电梯多层、12栋普通多层、2栋小高层主力户型：85—89㎡左右的两房，127㎡米左右的三房销售价格：一期多层均价2500元/㎡百利未来铭郡金地新生活项目概况开发商：河南金恒基地产发展有限公司占地面积：150亩建筑面积：24.6万平米建筑形态：多层、小高层、高层主力户型：80—100㎡左右的两房，120—140㎡米左右的三房销售价格：一期多层均价2600元/㎡，小高层3000元/㎡金地新生活项目名称项目位置项目概况价格恒通假日风景5期（白沙）恒通路与振兴路交叉口30万㎡成熟社区，5栋高层和30栋多层/40-159㎡多样空间/准现房发售。多层均价2600元/㎡郑东宽HOUSE（白沙）郑汴大道与白沙大道交汇处北200米路西多层,70—90平米两房，100—130平米三房为主，赠送10—45平米不等露台及阳台面积，可实现2变3，3变4多层均价3400元/㎡郑东新世界（白沙）中牟县郑汴路和白沙大道交叉口北300米60万㎡国际新都心多层,小高层,高层,商铺,一期共18栋，有多层、小高层、高层组成，一期首批入住500多户高层均价3400元/㎡星城国际（白沙）中牟县郑汴路与万三路交会处100万平方米建筑规模，高层(34层)高层均价2400元/㎡郑东美墅（白沙）中牟县郑汴路与万山路交叉口占地107亩，总占地10万平米，多层小高层小高层均价2600元/㎡，剩余9—10层，2800元白沙镇部分楼盘概况郑东新世界项目概况开发商：郑州丰源实业有限公司建筑面积：60万平米建筑形态：9栋电梯多层、12栋普通多层、2栋小高层主力户型：75—95㎡二房变三房创新户型销售价格：一期均价3200元/㎡，二期目前均价3500郑东新世界郑东宽HOUSE项目概况开发商：河南力天置业有限公司占地面积：150亩建筑形态：23栋纯多层社区主力户型：70—90平米两房，100—130平米三房为主销售价格：一期多层均价3400元/㎡郑东宽HOUSE第三部分市场典型案例竞争模式分析合作单位投资商郑州新世界投资有限公司开发商郑州丰源实业有限公司规划设计深圳市建筑设计研究总院景观规划深圳市世岸景观设计有限公司建筑规划位置中牟县白沙镇郑汴路和白沙大道交叉口北300米建筑面积60万㎡建筑形态多层、小高层、高层、独立商铺主力户型75—95㎡二房变三房创新户型开发进度开发进度项目分两期开发，目前一期500户交房，二期开始动工；销售情况一期销售完毕，均价3200左右；二期2010年3月开始认筹；郑东新世界郑东新世界价值占位分析“高品质”+“高增值”价值组合1、规划细节2、产品细节3、景观细节4、户型细节5、配套细节1、增值户型2、可变空间3、创新提升规划细节1：偏15度交错布局，优化视野和采光同时，增加庭院意趣。规划细节:建筑细节:景观细节:户型细节:配套细节:东向15度或西向15度交错排布，间接增加了楼间距，景观视线更开阔，采光更合理。东向15度或西向15度交错排布，一方面规避兵营式排布的呆板，同时形成富于变化的庭院效果;规划细节2：多元化建筑形态排列，天际线层次生动，富于变化。规划细节:建筑细节:景观细节:户型细节:配套细节:项目自南向北依次规划多层、小高层和高层，形成自南向北由低到高的层次变化，形成生动起伏的天际线效果。规划细节3：入口广场具备休闲娱乐功能同时，也是项目很好的对外展示面。规划细节:建筑细节:景观细节:户型细节:配套细节:小区主入口规划大的广场，具备多