济南银座振兴街综合体项目规划产品调整跟进建议

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。济南银座振兴街综合体项目规划产品调整跟进建议谨呈：山东银座置业有限公司PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建层规划图层规划图Ø规划总图确定：Ø写字楼：两栋超高层写字楼沿经十路布置；Ø沿纬十二路的高层soho公寓（loft）由三栋改做两栋，垂直于纬十二路布置；ØLoft、写字楼的平层户型设计细化：ØLoft公寓部分的建筑图纸已出；Ø写字楼标准层的建筑图也已经出具；Ø纬十二路集中商业可供销售：Ø纬十二路临街的1-4层商业可以考虑销售变现；PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建板楼公寓（loft）部分的产品调整建议3写字楼部分的方案评价PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建市场视角——研究角度的确立项目商业整体定位下的纬十二路商业审视Ø项目整体定位属于城市顶级综合体、商业以集成式的城市级高端商业为主。Ø纬十二路的商业是综合体126000平米商业中心之中相互呼应的一环。Ø纬十二路商业PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建关于纬十二路商业定位需要回答的几个问题ØØ纬十二路商业定位的背景：纬十二路商业定位的背景：1.项目整体定位为高端时尚综合体；2.纬十二路四层商业考虑出售变现出售变现。Q1.纬十二路商业销售在整个项目运作中的作用？Q2.纬十二路商业如何与整体定位相协调？业态如何选择？Q3.未来纬十二路商业要不要管，自己管理还是委托管理？这样的背景条件下，纬十二路商业本阶段需要回答以下问题：PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建市场视角——研究角度的确立Q&A1:项目的整体运作中，商业是活力核心，是利润关键，但不具备成为项目开发现金流的条件商业商业办公办公住宅住宅§作用§相互关系§实现较高的销售价格§树立高端物业形象§项目活力的核心，建立高端形象§形成完善配套、信息平台§项目利润实现的关键§利用其它功能，实现价值最大化§现金流来源§为商业带来基本消费人流§商业为写字楼和公寓提供配套§商业可能对公寓带来负面影响§写字楼为商业和公寓带来潜在客户§写字楼可提高商业整体档次§公寓为商业提供客源§公寓可能降低项目整体档次从综合体的整体价值出发去考虑各物业类型承担的角色商业在综合体中的定位是项目活力核心——关系到未来综合体的综合生长性。商业是利润实现的关键，在目前的状况下，综合体尚未成形，商业特别是集中商业快速变现综合体尚未成形，商业特别是集中商业快速变现的难度较大。的难度较大。纬十二路商业现阶段不具备成为项目开发现金流的条件。Ø振兴街项目一层布局图PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建:纬十二路商业是银座综合体商业中不可分割的一部分，在整体定位之下，商业的档次与整体定位需要协调，品类与周边商业形成呼应Ø银座mall的定位偏于高端，纬十二路商业业态档次要整体定位纬十二路商业业态档次要整体定位于中高端于中高端，无法发展低端商业业态；Ø纬十二路业态定位上要与项目持有部分的业态形成互补，同时引领济南市的同档次消费的时尚潮流。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ØØ商业业态定位背景：商业业态定位背景：ØØ1.1.由于考虑后期出售，所以业态定位上不能定位于风由于考虑后期出售，所以业态定位上不能定位于风险特别高的、难于管理的业态；险特别高的、难于管理的业态；ØØ2.2.周边的商业已经形成一定氛围，加上未来银座周边的商业已经形成一定氛围，加上未来银座mallmall的崛起，具备区域经济亮点中心的潜质，周边消费群的崛起，具备区域经济亮点中心的潜质，周边消费群体也会逐渐细分；体也会逐渐细分；ØØ3.3.传统的西部商业缺乏一线城市具有的聚焦于年轻时传统的西部商业缺乏一线城市具有的聚焦于年轻时尚且经济型的消费场所，存在市场空白。尚且经济型的消费场所，存在市场空白。关于纬十二路商业业态定位ØØ纬十二路商业定位的主流客户群体：纬十二路商业定位的主流客户群体：ØØ1.1.年龄：年龄：20~3520~35岁；岁；ØØ2.2.职业：白领一族、中小私营企业主、事业单位；职业：白领一族、中小私营企业主、事业单位；ØØ3.3.消费理念：品牌拥趸，特色消费，时尚经济性消费。消费理念：品牌拥趸，特色消费，时尚经济性消费。Ø纬十二路商业业态定位：集中式服装、运动品牌折扣集中式服装、运动品牌折扣型商业型商业PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建选址：非传统核心商业区集中商业、配套底商。p经营特色：名牌＋实惠＋统一运营。p目标客群：年龄介于20-35岁之间，具有中等和中等以上收入的消费人群。居住、办公的现代家庭、年轻白领、商务人士；寻求时尚、个性p品位、超值购物体验并乐于接受新消费观念的人士。p规模：10000平米——30000平米。p业态：服装、运动品牌、餐饮、休闲、精品购物；PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建——北京“尚街购物中心”，以品牌运动工厂店为主题的集中商业形态尚街尚街————““UptownMALLUptownMALL””地处青年路，是朝阳园的三期的商业部分。朝阳园一、二期的住户，再加上周边的居民，在这里形成了一个庞大的消费群体，使项目具备了成为本区繁华商圈的先天特质。Ø28,000平米商业中心规模，从地下一层到地上四层，汇聚国际一线品牌服饰、主题餐饮等，集吃、购、娱、休闲于一身的商业中心。Ø尚街购物中心的经营模式：跳离了传统小区商场为满足老百姓的日常生活的经营模式，不求全，不求大，只以提高及丰富购物者的时尚及休闲的精神需要。p定位理念：尚街是以运动折扣为主题集合精品购物、流行餐饮、特色休闲娱乐、时尚文化体验的综合型休闲购物广。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建北京尚街购物中心——在nike、阿迪工厂店的带动下，彪马、纽巴伦、匡威、背靠背等品牌折扣店相继入驻PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建北京尚街购物中心——根据购物中心经营主题与档次，组织核心商户统一引进。在建筑设计上打造了一个舒适开阔，浪漫惬意的购物空间美食享受：KFC、眉州小吃，由港人主理的“春夏秋冬”“眉州东坡酒搂”“PacificiRestaurant”。时尚元素：ColourEighteen、Kentex、Ebase、SamuelandKevin等品牌的入驻足够吸引时尚之士的目光。其它：“UptownMall”的“酷菲儿”婴孩用品、“屈臣氏”、尚街购物中心的电器卖场；外立面：采用大理石与玻璃材质；主题广场：中庭处设有主题广场，广场上部中空通达第三层。使上、中、下体现商业空间的灵动感，带动人群竖向流动。中庭设计：购物中心内亮点频频，室内购物空间开阔舒朗、不同主题的中庭、让购物者的心情变得无限的愉快。动线：自由流线的商铺走廊，不断地创造购物娱乐的新鲜感，从不同的方向和角度，营造不同的视觉景观。垂直动线：侧面滚梯、内部滚梯双垂直动线；PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建：北京燕莎奥特莱斯购物中心：名牌+实惠Ø核心理念Ø“名牌名牌++实惠实惠==奥特莱斯奥特莱斯”，是燕莎奥特莱斯的经营理念。Ø“现代、简洁、舒适、方便”，是燕莎奥特莱斯的经营风格。Ø“自然、自在、自我”，是燕莎奥特莱斯给顾客的三大体验。“品牌直销购物中心”吸引顾客的三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若婺；方便舒适的氛围——交通方便，货场简洁、舒适。ØØ燕莎奥特莱斯购物中心燕莎奥特莱斯购物中心是燕莎友谊商城的第一家直属分店，也是国内第一家规范的品牌直销购物中心。Ø中心分为A、B座，建筑面积35472平方米，各上下两层，营业面积达19832平方米，有1000余个车位。荟萃了国内外著名和知名品牌的下架、过季商品，以驰名的品牌、优异的质量和低廉的价格满足喜好名牌消费者的需求。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建燕莎奥特莱斯购物中心特色与业态Ø购物环境——实用、简朴，有点“酷”Ø开放陈列——名牌商品任挑选Ø新颖实用购物车，配有上下二层货架筐Ø停驻休闲空间Ø各色餐饮层PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建:在出售的前提下的纬十二路商业操作模式探讨——零售整租的商业运营模式最适合本项目Ø由于整体出售，一般价格较低于市场价格Ø信托方式审批程序复杂，受政策影响明显Ø机会渺茫，可遇而不可求Ø一次性完成整体销售，迅速回笼资金Ø通常使用于已经经营成熟的商业物业Ø未投入使用的商业物业想要整售可通过项目信托方式进行，但操作难度较高基金/信托整售模式一Ø后续经营缺乏有效管理，易造成经营不善Ø开发商无法控制业态Ø小业主成本压力过大，后续经营出现问题Ø小商铺难形成统一风格Ø有助于开发商迅速回款Ø开发商资金有限，希望全部物业尽可能变现零售零租模式三Ø开发商期望通过商业直接获取利润Ø同时也希望商业能够持续稳定经营Ø有较为成熟的商业氛围Ø开发商有较强的招商或商业管理能力，或聘请专业经营管理公司适用条件Ø大型持有商业难以实现高租金Ø零散商铺部分无法控制业态，难以形成统一风格Ø零售整租一般通过返租形式实现。6%—10%的返租率往往高于百货业行业平均利润率，经营方难以支付租金，业主利益受损，后续经营困难，从而导致开发商的品牌受损。缺点Ø品牌商家入住有利于促进其余商铺销售，能够实现一部分回款Ø主力店的带动在一定程度上促进商业持续经营Ø短期内回收大量资金;Ø实现统一规划经营，有利于楼盘升值。优点租售结合零售整租租售方式模式四模式二PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建零售整租运营模式案例——庄胜崇光广场南馆北京庄胜崇光广场南馆位于环线地铁武宣武门站与地铁四号线黄金角，北接西单商业街，南通菜市口商区，距天安门广场仅千米之遥，属最具投资价值的北京市级商业中心地段。1、北京庄胜广场南馆5万平米，以小单元分割产权销售。商铺一般在13-17平方米左右，投资额在45-60万元之间。2、庄胜广场南馆由庄胜崇光（SOGO）集团承租经营20年。3、20年收益期，投资者按月获得租金收益，年平均租金收益高达8.5%4、银行提供全程跟踪担保，正式签署协议。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建纬十二路商业定位小结纬十二路商业在整体运作中起的作用：纬十二路商业在整体运作中起的作用：担当项目活力核心、利润关键，但并非现金流产品担当项目活力核心、利润关键，但并非现金流产品纬十二路商业业态定位：纬十二路商业业态定位：中高档商业中高档商业————集中式服装、运动品牌折扣型商业集中式服装、运动品牌折扣型商业租售模式：租售模式：零售整租零售整租运作方式：运作方式：聘请专业商业