海南东线项目

1重点案例研究/案例选取区域项目名称总体量物业形态及体量整体定位开发引擎琼海市官塘温泉旅游开发区天来泉一、二期总体量600余亩，建筑面积40余万平方米；远期规划1000亩以上，建筑面积100－200万平方米。多层框架电梯公寓为主，少量联排别墅；配套有天福源（官塘）温泉大酒店、功能商业街、双会所温泉休闲中心（二个2000平米温泉泳池、近70个温泉泡池）、老年大学、大剧院与体育馆、银行超市。中国第一养老度假村优质温泉为主题，交通便利为辅助，超大型社区为依托。陵水县香水湾旅游度假区红磡香水湾约3500亩，40余万平方米别墅、公寓、酒店、高尔夫球场、商业、会所标志性高尚热带滨海度假村原生态海湾+精装小户型公寓陵水县香水湾旅游度假区香水湾1号约600亩，仅138套别墅独立别墅、商业、会所具有浓郁的中国文化以及流行的海滨度假风格的高端别墅区滨海+商周元素别墅酒店陵水县香水湾旅游度假区富力湾2500亩，建筑面积40万平方米。别墅为主、少量公寓；配套为游艇俱乐部、五星级度假酒店、运动会所等。世界级滨海度假4.2公里海岸线三亚市小东海鹿回头半岛半山半岛2066多亩，建筑面积100多万平方米。临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等三亚唯一的居住、度假、休闲、商务复合型六星级区域小东海鹿回头半岛的核心地段三亚市临春山水国际2517亩，104万平方米别墅、多层和小高层住宅、酒店式公寓、商业街、会所及其他小区配套休闲、居住、度假为一体的大型人文居住社区山水+公园+内海=生态养生城区域项目名称总体量物业形态及体量整体定位开发引擎陵水英洲镇雅居乐·清水湾占地1.5万亩12公里海岸线，16公里景观大道三个国际标准的18洞高尔夫球场、6家超五星级国际酒店、多国风情温泉谷、游艇会、海洋体验展览馆、民族风情村等复合型海滨度假新国度12公里海岸线，距三亚市不到40公里，2011年即将建成的海南东环城际轻轨站点之一。博鳌中信千洲湾占地778亩容积率：0.48绿地率：53％项目一期总建筑面积约12万㎡为中国高端人群打造的滨水游艇度假及养生社区天堂小镇、2家五星级酒店、1家四星级酒店、6个高尔夫球场加中信品牌加中信、玉带滩、亚洲论坛、温泉三亚湾鲁能·三亚湾新城占地面积687万平方米、建筑面积：316万平方米。容积率：0.46绿化率：60%高尔夫区：占地面积1711亩由77席的果岭洋房，8000平米温泉会所，国际标准18洞果岭绿地球场组成。游艇会区：总用地面积28.5万平方米，总建筑面积16.7万平米。美丽城区：面积约1800亩将打造全球首屈一指的：演艺中心、美丽时尚中心、会展中心、影视中心。综合性高端度假社区鲁能•三亚湾新城包括美丽MALL、美丽1区、GOLF公寓和高3区在内的四大精品物业国庆同开。联排别墅均价12000元/平方米；独栋别墅均价19000元/平方米。美丽1区最低价8900元/平米，使三亚出现10000以下的海景公寓，均价12000元平米，十一黄金周回款约1.5个亿。重点案例研究/案例选取2开发商海南天来泉旅游不动产有限公司绿化率53%项目位置琼海市官塘旅游开发区，东线高速西出口800米总套数一期2600套基本售罄，二期4008套；主力户型50平方米一房。规模一、二期600余亩，建筑面积约40万平方米。物业功能公寓、温泉酒店、温泉会所、文化广场内设大剧院、老年大学等、银行邮局等。整体定位中国第一养老度假村售价一期06年10月开盘均价2300元；二期08年9月开盘，均价3700元项目基本情况成功案例研究/天来泉3天来泉建筑风格采用南洋风情及休闲情境，外立面处理简洁。建筑设计4成功案例研究/天来泉景观设计以草坪为基础，点缀成年植株和艺术小品。景观布局成功案例研究/天来泉5天福源温泉大酒店按五星级标准、绿色环保概念规划建造。酒店建筑外观呈“鼎”字形，建筑面积约35961平方米，占地面积约8088平方米，是集观光度假、休闲疗养、商务会议、运动健身、温泉SPA等于一体的多功能综合型商务旅游度假酒店。该酒店是本项目的商业配套，完全对外开放营业。温泉酒店6成功案例研究/天来泉规划的中心大泳池和温泉泡池，提升了本项目温泉主题的内涵；而规划中的体育馆、音乐厅和老年大学等增加了本项目作为养老诉求的卖点。配套设施成功案例研究/天来泉7天来泉项目以中端养老和度假型的客户为主，主要用于自用，投资为辅，其经济水平难以匹配高端的滨海度假型物业，退而次之追求高性价比的中低端物业。客户研究核心客户（60%）来源：京津地区、东北三省、山西、内蒙等区域购买主要目的：养老、度假客户特征：中端富裕人群，追求有质量的生活，但经济水平难以承担滨海的高端度假物业重要客户（30%）来源：浙江、上海区域购买目的：度假及投资客户特征：中端富裕人群，看重温泉资源和投资回报成功案例研究/天来泉边缘客户（10%）来源：较散，全国其他区域购买目的：投资、度假等客户特征：具备一定随机性、追求性价比8天来泉项目以温泉为主题，且成功自营其温泉概念的主要载体——天福源温泉大酒店，大大提升了本项目的地段价值和市场信心。核心诉求鲜明的养老度假主题，对应小户型为主的户型配比及相关老年设施配套，紧扣市场主流需求。一期以均价2500元在07年底大部售罄，08年9月二期开盘均价3700元，提价过快且适逢房地产周期下行，明显影响了二期开盘后的去化。（全装修）公益型或半公益型的小区内部配套大部分尚未上马，影响客户购买信心。天来泉一期一年内售出房源近2000套，显示中端高性价比产品有较强的市场需求。本项目可引入重量级合作伙伴及具有丰富客户资源的商业合作伙伴，共同持有或经营核心配套物业，以提升本项目的地段价值，尤其是改变市场对本项目地处偏僻的观念。市场定位准确，结合针对性的产品设计，充分迎合客户需求。尊重市场大势，并给客户留出升值空间，方能快速去化和回款。尽量配套先行，凝聚人气，增强市场信心，以获取更高溢价。依靠规模大、配套全、性价比高，可获得快速去化，从而提升资本利用效率，获取高收益。“天来泉”对本项目的启示项目借鉴9开发商海南香水湾海滨假日酒店有限公司绿化率60%项目位置海南陵水香水湾旅游度假区总套数138栋别墅占地面积600亩物业功能别墅、会所、婚礼教堂总建筑面积92046平方米销售价格预计30000-50000元/平方米容积率0.23别墅户型一居—四居：173-670总统别墅：1000平方米项目基本情况典型案例研究/香水湾1号10香水湾具备一流的天然度假环境。整个项目总占地600亩，规划为三个开发区域，均为超低密度别墅度假区。一期规划为39座私人酒店度假别墅，二期规划为93栋高端度假别墅。别墅户型有一居、二居、三居、四居，面积从173-670平米不等，并规划有两栋会所，一栋婚礼教堂和一栋SPA。容积率0.23，建筑密度15.7%，绿化率达到60%。以融入环境为指导思想，低密度建筑，高绿化植栽，使用本土天然材料海南火山岩，展现回归自然的气度。户型设计充分考量看海的通透性与户外活动的私密性，独院高墙，院门，水池庭院、游廊、客厅、卧室等渐次铺排。规划分析11典型案例研究/香水湾1号典型案例研究/香水湾1号建筑风格：别墅融入商周时期建筑元素，对称布局，具有中国原古建筑风格。园林风格：原生态热带园林与中式园林曲径通幽结合。围合院落：别墅院落由厢房和围墙围合，具有中式四合院风格，保障居住私密性。休闲特色：建筑材料除玻璃外，全部采用天然材料，建筑与环境充分融合。产品细节12具有浓郁的中国文化以及流行的海滨度假风格的高端别墅区总体定位13区位：项目位于海南陵水香水湾开发区，是海南重点开发海岸，属于高品质度假产品集中区，整体形象较高；其次，项目处在海南东线高速182公里香水湾出口处附近，对外交通便利。环境资源：满覆植被的976米牛岭山,前拥一公里海岸线,背山面水,原生态海湾景观，成为本项目突出卖点。建筑风格：融入中国商周文化元素，引入最具中国特色的大屋顶，质朴稳重，演绎商周殿式建筑。定位支持典型案例研究/香水湾1号典型案例研究/香水湾1号香水湾的海景质量较高，是本区域内项目，包括富力湾和红勘香水湾的重要卖点。一公里海景14先做景观及配套；准现房发售一期；整体规划以具有商周建筑元素的中式滨海别墅为引擎，打造海南最高端住宅产品。开发模式集中在海南三亚地区面向外来游客宣传，另进行异地推广（重点区域为山西、陕西、北京等北方地区）为补充推广方式08年9月项目参加山西太原煤博会进行重点推介。中式围合院落建筑，主要面向北方客群。因此，客户以北京、山西、陕西等华北区域为主，其次为具有中国传统情节的江浙、上海等长三角区域。客户描述一期预计08年12月正式开盘。销售分析15典型案例研究/香水湾1号开发商海南永泰金缔房地产开发有限公司绿化率75％项目位置海南陵水香水湾旅游度假区总套数一期公寓约2400套，别墅100套规模总规3500亩，一期320亩；总规划31万平方米；容积率0.17产品类型公寓、别墅、高尔夫球场、五星酒店、商业主力户型公寓36-86平方米，联排130-150平方米，独栋300多平方米销售价格公寓10000元/平米，别墅20000元/平米项目基本情况成功案例研究/红勘香水湾16香水湾具备一流的天然度假环境。位于海南陵水香水湾度假区B区，临海长约3公里，距三亚66公里，距离海口182公里，距离三亚凤凰机场85公里。整个项目规划由“金缔花园度假村、国际标准18洞山地海景高尔夫、酒店区、规划商业街”四大块组成。建筑风格为热带滨海建筑风格，户户观海。园林借鉴五星级酒店园林做法：小品景观、园林游泳池、沙滩游泳池、波浪池、凉亭、郊游小椰林、特色湖及水景。精装小户型：公寓户型设计为36-86㎡，简约中性精装，270度观景。地块与规划成功案例研究/红勘香水湾17成功案例研究/红勘香水湾以精装小户型海景公寓为引擎，逐步推出海景别墅、高尔夫别墅、酒店公寓等物业，再以高尔夫球场的建设，提升整个项目品质和人气，实时开发商业配套。度假公寓+度假别墅+高尔夫球场+商业物业开发模式全国化战略，海南（三亚+项目现场）推广为中心，异地推广（重点长三角区域、北京、上海、东北）为辅助+开发商自身客户资源。推广方式开发商在京津项目较多，因此，客户区域以北京、天津、东北几个区域为主，其次为江浙、上海等长三角区域。据了解本项目一栋小高层公寓整体被浙江一老板买下，用于经营酒店。客户描述一期07年底首先推出880套公寓，至今已销售600多套，200多套仍在售。07年底至08年上半年在一线城市房地产市场开始调整时，海南房地产市场则开始逆势上扬，项目销售时机较好；其次，开发商实力较强，在京津开发项目较多，拥有优质和大量的客户资源；再次，与三亚一线海景公寓相比具有价格优势；第四，小户型、低总价，客源较广。销售分析18开发商海南陵水富力湾开发有限公司绿化率64.8％项目位置陵水县香水湾旅游度假区总套数别墅为主，总量大于2000套，现推一期约400套占地面积2500亩（其中800亩为租用）物业功能别墅为主、少量公寓；配套为游艇俱乐部、五星级度假酒店、运动会所等。总建筑面积40万平方米销售价格7000－13000元/平方米容积率建筑密度0.238.7％公寓主力户型公寓60－180平方米联排别墅230-250平方米独栋别墅约350平方米项目基本情况成功案例研究/富力湾19香水湾具备一流的天然度假环境。4.2公里海岸线的天然海湾风景。项目环境成功案例研究/富力湾20富力湾联合多家品牌设计公司对小区进行了综合规划：新加坡ECOID建筑设计有限公司、广州市住宅建筑设计有限公司、香港郑成标建筑设计事务所、陈建中设计有限公司、大连雅筑游艇设计、新加坡柏景园林、CLINT酒店设计等。规划分析成功案例研究/富力湾富力湾自北至南分为三个区域：北区：游艇港湾俱乐部、万豪度假酒店、带码头别墅群、沙滩别墅群。中区：沙滩别墅群、独栋别墅群、联排别墅群、精品酒店、中心商业街（青年旅馆、美食商业街、休闲会所、医疗会所）、沙滩娱乐区、海景住宅、情景洋房、酒店公寓、湖景别墅群。南区：山