浙江柯桥_宝业大坂湖项目市场研究及产品研究汇报_201PPT_汉嘉

宝业·大坂湖项目市场研究及产品研究汇报汉嘉（中国）地产顾问机构土木咨询2007.9谨呈：浙江宝业房地产集团有限公司[2007]KQ212研究工作内容工作内容收集数据资料来源结论、分析地块环境研究•地块四至•地块周边环境及主要配套•项目区域传统认知•区块周边规划•地块实地走访谈•购房者访谈测试•规划部门走访•地块简析•周边配套分布图•地块的传统认知•项目周边发展方向宏观环境研究•绍兴县经济指标•绍兴县人文历史•居民收入与消费特征•绍兴县城市规划•房管局局、建设局等相关政府走访，官员访谈•统计公报、统计年鉴•相关政府网站•绍兴县城市概况•经济环境与产业支撑•消费者购买力分析•城市发展方向住宅市场研究•历年房产相关指标整理•历年出让土地资料•竞争项目相关资料•相关政府走访•统计年鉴、统计公报•项目实地走访•发展阶段特征分析•产品特征分析•供应量及供应节奏预测•住宅市场走势预测客群需求研究•在售项目客群特征•潜在消费者需求特征•竞争项目实地走访•业内人士深访•问卷调研•典型项目客群分析•潜在消费者需求特征•区域客群细分项目产品研究•消费偏好产品分析•借鉴案例分析•专家讨论会•产品策划资料收集•产品整体定位。•产品相关建议3我们的研究思路宏观界定界定项目环境项目界定住宅市场研究住宅客群研究市场支撑的基础位置客群定位档次定位宏观经济城市规划政策环境地块现状传统认知生活配套典型项目客群需求特征客群细分战略定位项目定位产品定位总体定位相关指标土地市场供应特征销售分析走势预测4项目的研究思路第一部分：界定项目宏观界定项目界定第二部分：市场研究绍兴市场分析柯桥市场分析典型项目分析第三部分：客群研究柯桥住宅客群研究柯桥高端客群研究项目潜在客群细分小户型客群研究第四部分：战略定位总体战略分析第五部分：项目定位总体定位相关建议第六部分：产品研究产品定位与建议51.界定项目1.1宏观界定1.2项目界定6204.4235.1272.2331.4386.8452.00.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0450.0500.02001年2002年2003年2004年2005年2006年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%国内生产总值（亿元）增长率GDP增长速度保持15%以上，经济水平远高于绍兴市其他县市。2001年以来绍兴县经济持续稳定发展，经济增长速度保持在15%以上；2001年绍兴县生产总值突破200亿元；2004年经济增长速度到达近几年最快。绍兴县GDP和人均生产总值在绍兴市位于第一增长速度15%以上资料来源：统计公报，统计年鉴中国轻纺城情况总建筑面积22万平米商行数量6400余家场内经营人员3万余人营业用房1.6万间总成交额2005年276.2亿元绍兴市区县经济指标对比（2006年）绍兴县绍兴市区上虞嵊州新昌诸暨生产总值(亿元)451.99299.02263.53163.75133.88377.48人均生产总值(元)640034609634079223163081335726财政总收入(亿元)52.147.5725.0113.1213.533.437轻纺业以及相关产业是绍兴县的“龙头行业”，相关就业人员必定也成为购房主体轻纺业是绍兴县的龙头产业，相关的化学纤维、服装等产业产值也很高。2006年轻纺业的产值达到906.6亿元，远远高于其他行业的产值。资料来源：统计年鉴19.42.11.01.00.90.60.60.50.50.40.40.40.20.20.05.010.015.020.025.0纺织业服装及其他纤维制品制造业化学纤维制造业非金属矿物制品业金属制品业专业设备制造业交通运输设备制造业饮料制造业塑料制品业电力蒸汽、热水的生产和供应业化学原料及化学制品制造业其他制造业皮革、毛皮羽绒及其他制品业有色金属冶炼及压延加工业年平均职工人数（万人）906.6182.065.059.953.547.846.836.333.131.530.217.917.88.50.0200.0400.0600.0800.01000.0纺织业化学纤维制造业化学原料及化学制品制造业非金属矿物制品业金属制品业塑料制品业服装及其他纤维制品制造业电力蒸汽、热水的生产和供应业其他制造业有色金属冶炼及压延加工业交通运输设备制造业专业设备制造业饮料制造业皮革、毛皮羽绒及其他制品业产值（亿元）8外来人口与非农业人口基本持平，说明外来居民对城市发展起到非常重要的作用2006年末，户籍总人口70.77万人非农业人口仅占全县37.26%，城市化率比较低非农业人口与暂住人口基本持平，仅多2239人外来人口在绍兴县发展中起到非常重要的作用，也说明外来居民也是购房的主体之一资料来源：统计公报，统计年鉴人口构成63%37%农业人口非农人口暂住人口与非农人口对比（万人）26.424.123.023.524.024.525.025.526.026.527.0非农人口暂住人口92006年，城镇居民人均可支配收入20460元，比上年增长12.9%，农村居民人均纯收入10438元，比上年增长13.0%。城乡居民家庭恩格尔系数分别为35.67%和39.2%。2006年,全年实现全社会消费品零售总额63.87亿元，比上年增长16.7%，其中：批发零售贸易业零售额58.51亿元，比上年增长17.1%；餐饮业零售额5.36亿元，比上年增长13.4%。柯桥零售额和储蓄额双双增长，目前社会零售总额与居民总储蓄的比值仅为0.25，说明柯桥居民潜在消费力非常大；从近年的比例变化反应出此消费潜力正在逐步释放柯桥居民收入水平提升快速，消费潜力巨大，并开始逐步释放资料来源：统计公报，统计年鉴社会零售总额居民储蓄零售额/储蓄绍兴县55.06亿元221.22亿元0.249绍兴市381.63亿元906.18亿元0.421杭州市1112.37亿元2555.24亿元0.435柯桥居民消费潜力对比（2006年）10绍兴县近期城市发展方向“北市、“中商”、“南闲”；本案位于城市中部城市定位：•国际纺织中心，江南水乡名城，绍兴大城市西翼副城区，县域中心城市总体结构：“一核两片”•一核心：城市核心区•两片：柯北片区、柯南片区城市规模（2006-2010年）•总人口：40万人（不包括滨海副城）•城市建设规模：93.31平方公里，其中城市中心区47.74平方公里近期发展方向：“北市、“中商”、“南闲”重点在城市中部（104国道-钱陶公路之间）发展商贸三产服务业，以此带动和促进柯北新城及“两湖”地区的开发建设。城市南部（104国道以南）重点发展旅游及相关休闲设施，适度开发科技含量高、无污染的科技产业园区和黄酒特色产业带。城市北部（钱陶公路以北）以金柯桥大道为发展轴线，向北发展轻纺及延伸配套的相关市场、配套基础服务设施。滨海副城资料来源：县规划局11绍兴县房地产市场进入一个稳定快速发展的阶段人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系看•06年绍兴县人均GDP63887美元，增长13.4%，处于稳定发展时期，数量与质量并重GDP增张与房地产发展关系看•06年全年实现国内生产总值451.17亿元，增长速度达到14%，房地产市场进入高速发展阶段。综合看•根据相关理论和国际通用衡量标准判断，绍兴县房地产市场正进入一个高速快速发展的阶段。1219.0%11.1%12.4%16.2%5.3%4.6%6.7%8.4%7.2%7.6%16.6%17.7%0500001000001500002000002500003000003500004000002001年2002年2003年2004年2005年2006年0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%房地产投资额占固定资产比例占GDP比例房地产投资比例偏低，说明发展空间较大06年区域房产进入一个新的快速攀升期异常基本正常正常运行基本正常异常2006年房地产开发投资额增幅-5%-5%-5%5%-15%15%-25%25%22.36%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产投资/GDP5%5%-10%10%-15%15%-20%20%7.6%反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%房地产投资/固定资产投资15%15%-22%22%-30%30%-37%37%17.7%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产市场指标体系房地产投资额•03年房产启动一年，06年房产市场又进入一个新的加速期•06年房产投资额的增速22.4%,投资增速明显，处于基本正常。房产投资比例•06年占GDP比例为７.６.%，占固定投资额比例１７.７%,比例偏低•反映绍兴县房产市场发展的空间较大。13容积率开始提升，06年供地进入高峰，预示未来市场竞争趋于激烈绍兴县住宅用地出让情况43.479.4118.477.358.398.1178.4186.971.31.21.52.40204060801001201401601802002004年2005年2006年2007年00.511.522.53住宅用地(万方)总建筑面积(万方)平均容积率2004年2005年2006年施工面积(平方米)197872824231312995316竣工面积(平方米)461525584342793672新开工面积(平方米)9923337074101054467销售面积(平方米)805830733960654825绍兴县2004-2006年住宅开发情况301634444357482301000200030004000500060002003200420052006年商品房成交均价绍兴县历年商品房成交均价141.界定项目1.1宏观界定1.2项目界定15柯桥城市西北部，大规模，小高层、高层开发项目杭州绍兴市区绍兴县城萧山经济指标产品界定占地面积100238方占地面积较大建筑面积25万方大规模社区容积率2.0~2.5高层、小高层项目楼面价3013元/方楼面价过高用地性质商住用地住宅项目，带有部分商业职业教育中心16“两湖”开发地块，区域处于开发起步阶段，居住氛围不浓资料来源：实地走访区位：•柯桥西北部，属于两湖开发的区块四至：•东面为安置房，兴越小区；•南面为在建设的群贤路，规划公园等；•西面为大坂湖支流；•北面为县职教中心；地块现状：•地块较为平整，没有过多的待拆迁物；•地上物以经济作物为主，可能会涉及到补偿问题；•地块内有一条支流，建议保留做成景观带。•东侧以安置房为主，区块档次与居民素质被拉低兴越小区柯华路本案本案群贤路延伸工程规划公园、大阪湖东面：柯华路，兴越小区南面：规划公园、大阪湖西面：规划道路、大阪湖北面：县职教中心大阪湖支流地块内植物17道路交通、公交系统较为便利，距县城区5分钟车程交通配套简析•周边主干道呈“井”字型•地块紧邻群贤路、兴越路（双向六车道）•道路交通相对便利•公交系统也较为便利，如：208、608、610、615、617、618路绍兴市区县城区群贤路钱淘公路兴越路裕民路双渎路笛扬路金柯桥大道湖东路湖西路城市主干道次主干道资料来源：实地走访育才路公交路线路线208轻纺城汽车站－梅林608县公交湖东站－沙地王610县公交湖东站－白马山615漓渚公交站－县教职中心617兰亭镇政府－县教职中心618绍兴北站－华舍公交站18现有生活配套集中在兴越小区一带，较为零散。教育配套良好；大型配套集