深圳房龙智业XXXX项目规划设计方案评价内训

广东中原地产代理公司2011年6月13日项目规划设计方案评价用地勘测方案设计施工施工图设计竣工验收可行性研究立项前期策划定位、物业发展建议营销执行策划开盘筹备销售执行执行与调整设计任务书方案评标规划设计沟通设计细部沟通平面设计沟通展示沟通定位检测总平面布局户型分布户型设计规划设计方案评价内容规划设计方案评价（评标）规划设计方案沟通（修改方向建议）规划设计方案解读与营销应用规划设计方案评价应用范围PART1：评价理论基础—营销价值最大化价值奥林匹克论更快，更高，更强（不留尾）价值提升价值实现生理需求安全需求情感需求尊重需求自我实现马斯洛需求理论营销价值客户感知价值=生活方式舒适度第一层面第二层面第一层面：占有资源越多，舒适度越高奢侈需求超量占有舒适需求大空间、健康环境、感官舒适健康需求独立空间、健康环境基本需求独立空间低高空间、阳光、空气、景观、视野空间、朝向、通风、采光、景观、视野舒适度常规衡量标准：朝向：南东北西通风：通透不通透景观：自然类型景观人工类型景观大尺度景观小尺度景观采光：高楼层低楼层开阔不开阔视野：开阔不开阔远距近距空间：大小舒适度常规衡量标准：污染：低高视觉：美观整齐杂乱视距：远近第二层面：客户体验越契合、强烈，生活方式越有价值邻里共融——小资空间宏大叙事——新富格调展示——知富。。。立面豪——新富环境洋——知富酷——小资。。。一、资源层面1、总平面布局价值判断三个方面（基于竞争）充分利用资源，规避劣势——地块资源最大化规划协调资源、创造资源——规划资源最优化建立竞争优势——栋均、户均资源占有最优化PART2：规划设计方案评价体系2、户型分布价值判断的三个层次资源分配均好性——销售无障碍资源分配合理性——好的资源给大的户型资源集中形成价值标杆——价值提升二、生活方式层面1、空间类型与客户高度契合2、空间形象与客户高度契合3、其它因素分期建设、销售展示经济性发展性规划设计方案评价体系价值构面营销构面价值最大化均好性合理性价值标杆形象展示启动与分期开发构面经济性竞争差异化分期开发客户体验规划设计方案评价表示意权重打分价值评价总平面布局价值最大化户型分布价值最大化营销评价户型竞争性展示价值分期销售合理性启动区差异化竞争客户体验切合度开发评价经济合理性分期建设合理性规划设计方案评价6大提示问题1、地块资源是否充分利用；2、是否有难以销售的产品；3、较大的户型是否占有较好的资源；4、是否有可以卖高20%以上的产品标杆；5、是否有好的展示内容和条件；6、是否有较为合理的成本；1、我们找到地块最大的优势了吗？2、我们把最好的景观、朝向资源给最好的户型了吗？3、我们的户型分布与设计是否可以更好？4、我们的商业是否最有利于销售和经营？5、我们的建筑形象与环境设计是否创造了好的卖点？6、我们的产品是否是从客户的需求出发而设计？规划设计评价沟通要点规划设计评价应避免的6大误区认识自己——解析地块，集中力量利用和发挥优势；价值，价值——永远将最好的资源留给最好的户型；同时，保证均好性；还是价值——“金角银边”是商业的法则；来源于市场，超越市场——建筑和环境设计在推陈出新中不断打造市场明星；上帝永远是对的——最大限度地满足客户需求是实现价值的良好途径。资源最大化资源合理分配优势资源标杆价值最大化核心——资源平衡PART3：规划设计案例案例---华侨城波托菲诺燕栖湖天鹅湖欢乐谷262-288㎡三层TOHO多层170-206㎡平面五房31层，229㎡四房253㎡五房12-20层,170㎡三房205㎡四房245㎡平面五房产品分布图案例天鹅堡二期鸟瞰图1区2区案例---华侨城.波托菲诺方案评价景观资源最大化均好性树立价值标杆生活方式缔造案例---中旅国际公馆指标及户型比例总用地面积：55831.50㎡总建筑面积：124301.71㎡容积率：1.81建筑覆盖率：25.17%总套数：546户型户数（户）建筑面积（平方米）二房2884.17—123.20小三房14113.91—132.02大三房265123.20—160.68四房138159.18--187.22TOWNHOUSE61212.08—311.29复式40223.88—392.88案例---中旅国际公馆户型分布案例---中旅国际公馆鸟瞰图均好性树立价值标杆院落、私密性案例---中旅国际公馆方案评价案例---星河国际指标及户型比例占地面积：33946平方米建筑总面积：243106平方米住宅总面积：152874平方米总套数：922套容积率：4.5户型2房面积18317716816416115614311912387栋数C栋D栋C/D栋B栋B栋B栋C栋B栋D栋D栋单位ABDFAADCB/CBB/EC/D套数7774525010253555610555112111总套数111户型套数比12%3房4房A栋5房23917%52%19%151473167案例---星河国际产品分布两房三房四房27F27F29F29F29F29F30F案例---星河国际鸟瞰图产品均好性树立价值标杆王者坐标，体现尊崇感案例---星河国际方案评价案例---宝安N2地块指标及户型比例用地面积：27597㎡建筑面积：49676㎡容积率：≤1.8覆盖率：≤23％绿化率：40％户型建筑面积套数比两房两厅一卫79-85㎡10％三房两厅一卫91-94㎡10％三房两厅两卫119㎡19％四房两厅两怀149-161㎡39％复式花园洋房118-236㎡13％复式123-245㎡5％连排别墅190-237㎡4％案例---宝安N2地块产品分布N79-85㎡2X2X191-94㎡3X2X1119㎡3X2X2复式洋房200-236㎡6X3X3149㎡4X2X2161㎡4X2X2连排别墅1-2F4X3X3190㎡3-4F4X3X3237㎡花园洋房1-2F4X3X3199㎡3-4F3X2X2237㎡5-6F4X3X3191㎡12F12F18F18F18F6F4F18F18F案例---宝安N2地块鸟瞰图案例---宝安N2地块方案评价均好性树产价值标杆院落、私密性区位：布吉新中心区——新一代区域CBD案例---大世纪花园三期区位分析三期总用地面积：89000平方米（其中5号地20000平方米待定）容积率：约2（暂定）计容建筑面积：178000平方米（暂定）大世纪一、二期布龙公路大世纪三期镇政府石芽岭森林公园大世纪一、二期布龙公路大世纪三期镇政府石芽岭森林公园含五号地不含五号地案例---大世纪花园三期用地分析三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部分别为组团二、组团三、组团四（一、二期为组团一）。案例---大世纪花园三期总体布局建议三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部分别为组团二、组团三、组团四（一、二期为组团一）。加入5号地块，则用地发展条件较为理想。档次分区以组团为单元进行，从低到高依次为组团三、组团二、组团四；组团二为中档偏高，三房为主、二房其次，四房以上大户型为辅；组团三中档为主，二房、三房为主；组团四为中高档，三房为主，四房以上、二房为辅，有部分排屋。案例---大世纪花园三期发展方向一未加入5号地块，则用地发展条件受到一定限制。组团档次基本持平，档次分区在组团内部按资源的分布进行，各组团均为三房为主，二房其次，四房以上大户型为辅，不设计排屋。案例---大世纪花园三期发展方向二三各组团采用不同的标高，组团三与组团一持平；组团二由西向东逐步提高，形成台地式山庄格局；组团四保持高台地形，几个组团形成逐步上升的地形关系；案例---大世纪花园三期地形处理以组团一的亚热带海洋建筑风格为基础，从组团三、组团二、到组团四在形象品质上有明显提升。四个组团中，以8号路为界，组团一和组团三形象基本统一，组团二和组团四形象基本统一。组团三基本沿袭组团一的特色，在细部处理上提升品质，形成亮丽的外观形象。组团二和组团四在色调统一的基础上，更为注重底层和顶部的处理，采用蓝色坡顶，营造更为丰富的空间轮廓线，彰显小区的档次和品质；案例---大世纪花园三期建筑设计建议以组团一的亚热带海洋建筑风格为基础，从组团三、组团二、到组团四在形象品质上有明显提升。四个组团中，以8号路为界，组团一和组团三形象基本统一，组团二和组团四形象基本统一。组团三基本沿袭组团一的特色，在细部处理上提升品质，形成亮丽的外观形象。组团二和组团四在色调统一的基础上，更为注重底层和顶部的处理，采用蓝色坡顶，营造更为丰富的空间轮廓线，彰显小区的档次和品质；在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山势而建，亮丽的浅黄色基调，简约、挺拔的造型，在石芽岭森林公园的背景下尤显气势非凡。从近处观赏，各组团又各具风采，步步走高，渐入佳境。空间更加开放、空透，造型更加自由和多样，处处体现流水的灵气和繁茂的绿意。组团二依山势而建，建筑自下而上逐台而建，内庭院层层叠泉飞花溅玉，蕴藏风水的富贵，显出活力与生机；组团三在建筑的环绕中显出静谧与安宁，花团锦簇，宛如人间天堂；组团四地势高亢，建筑俯瞰全镇，气势非凡，显露高人一筹的自在与优越。案例---大世纪花园三期地形处理在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山势而建，亮丽的浅黄色基调，简约、挺拔的造型，在石芽岭森林公园的背景下尤显气势非凡。从近处观赏，各组团又各具风采，步步走高，渐入佳境。空间更加开放、空透，造型更加自由和多样，处处体现流水的灵气和繁茂的绿意。组团二依山势而建，建筑自下而上逐台而建，内庭院层层叠泉飞花溅玉，蕴藏风水的富贵，显出活力与生机；组团三在建筑的环绕中显出静谧与安宁，花团锦簇，宛如人间天堂；组团四地势高亢，建筑俯瞰全镇，气势非凡，显露高人一筹的自在与优越。案例---缇香名苑区位分析万科城市花园德式堡深圳高尔夫缇香名苑山姆会员店水榭花都商业街本项目商业街香逸名园商业香梅路口商业宏浩花园商业街天然居商业街四至及景观西、北临市政路东南为学校、多层住宅、生活文化配套西北远观湖景西南高层远观绿地高层四向视野开敞案例---缇香名苑地块分析占地面积：20365㎡总建面积：101037㎡建筑容积率：3.26建筑覆盖率：28％产品均好性价值分布经济性（梯户比）案例---缇香名苑方案评价方向案例---缇香名苑修改前方案不可拆迁的旧楼商业售楼处幼儿园存在问题1：该布局幼儿园与医院放在一起,客户难以接受.商业部分的放置明显没考虑经营需要.售楼处的设置显然不利于形象展示案例---缇香名苑修改前方案存在问题2：小区整体抬高两层,小区入口形成阶梯状,十分气派,但单一的解体设计给住户的出行造成不方便.案例---缇香名苑修改前方案地上车库存在问题3：此地上车库有封顶，层高小于6米，应该计入容积率，且用途不可改，设计这种需要缴纳地价的车库是否合适？案例---缇香名苑修改前方案存在问题4：项目成本高达5000多元/㎡，且不包括不可预见费等；同时，发展商预期项目为中档偏高产品，通过本项目与市场中高端豪宅、中档偏高产品的对比发现,本项目在成本和造价上不是很经济。案例---缇香名苑修改后方案98㎡三房110-115㎡三房130三房45㎡一房72㎡二房150㎡三房162㎡四房案例---缇香名苑修改后方案户型比例户型建筑面积套数套数比面积比户型特色1房1厅45.318413％5%东向、带6m2大阳台2房2厅71.518813％9%客厅宽大凸窗、赠送卧房露台小3房2厅96.4310216％14%入户花园、赠送部分露台中3房2厅117.17812％13%入户花园、主卧独立阳台大3房2厅132.0516926％31%入户花园，主卧阳台、赠送大露台4房2厅147.47511％15%入户花园、赠送主卧宽大露台、客厅大观景阳台5房2厅161.26508％11%入户花园、赠送主卧宽大露台、客厅大观景阳台大平面/复式193.65122％3%入户花园、赠主卧、客厅阳台合计658100％100%案例---御景东园区位分析案例---御