海阳地块项目定位及规划设计建议报告

盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密海阳地块项目定位及规划设计建议报告盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密目录CONTENT项目规划建议项目整体定位项目地块分析地块区域概况项目地块现状项目属性综述地块SWOT分析盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密3地块区域概况□海阳市地处黄海之滨，胶东半岛南翼，处于烟台、青岛、威海三个开放窗口城市中心地带，有“东方夏威夷”之美誉。□海阳旅游度假区位于海阳市南部，南临黄海，总面积12平方公里，区内道路系统发达。□2012年第三届亚洲沙滩运动会在海阳举行。这将是国际体育史上第一次由县级城市举办的洲际综合性体育赛事，也是山东第一次举办洲际综合体育赛事。□本项目位于度假区内，距离市中心１０公里。是亚沙会的配套项目。项目位于海阳市旅游度假区，是亚沙会的配套项目处于亚沙会核心区内，距离市中心约１０公里青威高速（至青岛约120公里车程约１小时20分）在建滨海大道在建跨海大道在建高速大道海阳旅游度假区盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密4目前度假区规划了大量公共娱乐休闲配套，集中于项目周边，未来项目所在地将成为度假区中心地块区域概况□湿地公园：规划总面积692公顷，其中水体面积264公顷，陆域面积428公顷，是全国22个国家级城市湿地公园之一。□沙雕公园：国内最大、北方唯一的沙雕艺术主题城市公园。□旭宝高尔夫俱乐部：占地100万平方米，为18洞国际标准的苏格式滨海球场。其他在建或规划中项目：□宝龙城：建设总面积90万㎡，规划有大型度假中心、大型室内水上活动中心、会议中心、五星级酒店、特色酒店群、渔人码头商业街、企业公馆等。□亚运村：占地2000多亩。计划容纳6000多人，目前正在规划设计中，计划2011年6月份完工。湿地公园沙雕公园旭日高尔夫球场□游艇俱乐部：座落于海阳中加科技合作基地南面，沿东村河两岸直至海边。旭宝高尔夫俱乐部游艇俱乐部沙雕公园军事主题公园湿地公园亚运村宝龙城商业度假项目航海公园滑翔伞基地航空公司沙雕公园盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密5地块区域概况本案威海大水泊机场莱山机场威海大水泊机场青岛流亭机场优越的地理位置，便利的省内外交通干线，吸引各个城市客户群体随着省内的道路建设，对内陆无海城市客户购买海景房会有一定的推动作用，并会吸引部分青岛客户。海阳市地处黄海之滨，是烟台市东南方向的门户。交通四通八达。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密6项目地块现状□项目地块：地块方正、平缓，总面积105亩，项目已建50亩，建筑面积为3.22万㎡，其中6栋多层建筑面积为0.42万㎡，小高层(龙脉大酒店)为2.8万㎡，项目现剩可开发土地55亩。□项目位置：项目位于海阳旅游度假区内，地段较好，南临凤仪路，东临龙海路，距离海边步行仅需8分钟。□周边环境：周边多为新建住宅项目本案地块方正平缓，便于开发；距海边沙滩不足1公里，近海却不潮湿，是最佳宜居之地盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密7地块前期已开发多层及公寓，现留部分空地，对后期项目规划有一定影响。项目地块现状已建部分：1栋小高层，6栋多层未建部分：项目地块平整，条件优良盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密8区位交通配套项目属性综述项目位于海阳旅游度假区内，与大海保持着最佳距离，是最佳宜居之地。项目临城市主干道，对内对外交通便利，至城市主要节点交通便捷。私车交通和公共交通条件均较为有利。海阳购买客群多以外地投资客户为主，入住率不高，目前项目周边配套欠完善，但随着市政府的迁移，生活配套会日益完善。地块位于海阳旅游度假区三线海景，目前旅游资源丰富，但周边配套较为缺乏，随着亚沙会的举办、市政府的搬移，后期海阳市场发展潜力巨大，项目规模适中、可操作性强。城市背景随着2010海阳房地产推介会的举办以及2012年亚沙会的举行，目前城市经济发展和房地产开发均有较大的潜力，未来市场前景看好。地块项目地块整体方正、平缓，但由于前期已建部分土地，对后期开发会造成一定影响。盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密9项目SWOT分析SWOT分析——O机会□2012年第三届亚沙会的举行，将带动海阳经济、当地旅游业快速发展；□跨海大桥的修建及通车会极大带动海阳经济的发展；□市政府将迁至本案附近，预示着本区块生活配套完善指日可待;□2010年海阳市房地产推介会以海阳项目为主，掀起海景房投资热SWOT分析——T威胁海阳核电站的建设造成客户对安全性的考量;□随着国家房地产限购、公积金贷款利率上调、三套房停贷、2011央行年内首次加息等政策的推行，对以投资度假为主的海景房市场会造成很大影响。□区内销售项目众多，客户分流较大，将会给项目销售带来一定难度。SWOT分析——S优势□区位优势明显、自然资源强势；□地段价值高，拥有未来发展机遇；离海距离适中，既可以满足观海需求，又可避免海边居住的潮湿区域楼盘较多，居住氛围浓厚；生活配套不完善；地块经过前期开发，由于各种原因开发停滞，现重新开发，需结合前期开发部分整体规划；□凤城房地产开发量大，基本以投资为主，空置率高SWOT分析——W劣势盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密目录CONTENT项目规划建议项目地块分析项目整体定位项目功能联想项目客群定位项目形象定位产品功能定位盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密11海阳旅游渡假区临水近山，环境资源良好周边城市配套缺乏地块较小，项目存在前期开发产品地块特性功能联想海洋环境旅游休闲度假类海景住宅及部分小户型公寓品牌风险资金任务考虑因素项目功能：具有海洋性地域特色的旅游度假类产品项目功能联想盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密12满足客户需求投资者中老年养生置业者私营企业主企业中层政府公务员客户置业原则环境要求：长期处于内陆，向往海滨生活，可以依靠周边环境享受生活，对区域配套要求较低。区位要求：区域内有良好的交通来往居住地，追求远程操控、度假办公的生活品质。产品要求：希望拥有便利、简单但能够保证海滨度假生活的精品物业。项目客群定位环境资源区位特性旅游度假已经度过事业成长期，较长时间处于事业成熟期，已经习惯位于人生的颠峰，习惯了人生顶峰的生活，并形成与大众不同的生活观。目标客户群——内敛型财富阶层盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密13项目形象定位精致而优美的建筑与大海静静的相互凝望不是喧闹的，而是一种宁静的美是一种智慧的内在境界，而非哗众取宠的肤浅外显是一种只存在于富贵者之间的悠然，而非凡夫俗子的低级品位总之，是精神层面的，不可能仅仅是物质层面的!御用生活会馆、鼎极度假行宫盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密14代表项目精神以及符合海边置业的标志性、特色配套；我们致力于打造和提供以下产品：迎合目标客户的滨海度假、休闲养生的生活模式；以小高层瞰景住宅为主，辅以部分多层及小户型公寓产品；产品功能定位盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密目录CONTENT项目地块分析项目整体定位项目规划建议项目产品解读产品风格建议产品户型配比产品细节建议环境景观建议项目配套建议盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密16项目产品解读项目由公寓、住宅两种物业形态组成；公寓、住宅的建筑形式是小高层板楼；将项目前期楼座进行粉饰以达到与社区风格的整体统一；总体布局除满足建筑、消防、人防、绿化、环保、卫生、交通、安保等要求外，充分考虑地块周边的有利和不利因素；布局上充分考虑住户的居家要求，通透、舒畅，体现小区典雅隽秀的景观环境，将小区中心景观与宅前绿地有机的结合起来，同时保持居住区的安静与私密性；设置给水、污水、雨水和电力管线，同时还考虑燃气、通讯、数字电视、智能化等管线的设置或预留埋设位置；盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密17平面排楼示意小高层板楼项目地块小高层建筑以短板产品为主，以达到楼宇间错落有致，局部围合的效果，组团部分以景观组团填充其中；高层排楼示意多层精装小公寓多层产品、精装小公寓应注意与入口景观的呼应考虑在项目入口处设立符合项目定位的社区入口及景观入口景观带入口景观带高层排楼示意盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密18项目的建筑风格应充分考虑项目自身特点及与所在区域的周边环境相协调。由于项目位于远郊区，产品属于度假类产品，故我们建议项目外立面应简洁明快，采用现代简欧式的海派风格，外立面颜色明亮、大胆、丰厚却又简单。产品风格建议盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密19盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密20紧凑型户型为主，低总价，客户易于接受。在户型设计上做到创新（如LOFT公寓、半间房），使得与竞争对手比有差异化竞争力外，也给客户带来买一层得两层的实惠；同时户型设计上采用人性化设计以提升未来业主居住和使用的舒适度；户型的配比以均衡市场的需求作分配。产品户型建议盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密21精品小户型设计产品户型建议86.42平77.34平67.74平80.37平盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密22通过对市场的调查和客户访谈发现，目前山东滨海区域市场以中小户型为主，且销售情况较好，市场需求量较大，本项目应紧跟市场需求，户型比例以中小户型为主。户型种类面积范围（㎡）比例一居室45-5520%二居室60-8050%三居室90-10030%产品户型配比盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密23应该多在管线以及外部配套等建筑细节方面加强考虑，如:排水管的设置应尽量避免占用空间，以及影响外观。空调位的隐藏设计，以及增设空调冷凝管。增加飘窗、落地窗、270度观景窗等新颖实用的设计。强调窗、阳台、遮阳板等功能性构件的细部处理。增加露台、地下室等附加空间。可以考虑引进智能化小区管理系统。住宅设计亮点盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密24简洁现代的浅色调立面和滨海环境相呼应，同时大量采用体现滨海风情的木挂条、木贴面产品细节建议盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密25产品细节建议增强建筑内空间与外界联通，加强采光和通透性，增添度假生活的舒适度盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密26小高层的观景阳台建议小高层产品采用观景阳台；突出小高层的观景效果；体现项目的亲水景观性。产品细节建议盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密27飘窗及落地窗的采用建议产品双层中空的落地飘窗；增加实际使用面积；增强产品的景观均好性。产品细节建议盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密28打造现代风情与地中海风情相结合的极具生活情趣的风情园林。既让业主既能体验异域风情的园林，又要结合海边盐碱地的特性。强调“自然、精致、和谐、人性化”；用海边独特的小品和多层次的绿化来丰富景观的趣味性和人文氛围；用亚热带树木诠释小区的简欧海派风格；用适合不同季节的灌木和花卉搭配演绎多姿多彩的生活。环境景观建议盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY本方案严格保密29配套原则提升项目品质，实现价值突破；提供基本的生活配套，满足业主的度假需求；方便居民生活，有利安全防卫和物业管理；合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、