石家庄公园城项目西区商业定位方案

弘策·中国谨呈二0一二年七月石家庄公园城项目西区商业定位方案二、消费者调研Chapter1·市场调研篇一、商业市场概况Chapter2·项目定位篇一、整体业态规划二、分层业态规划Chapter3·业态定位篇三、相关工程建议三、市场研究总结二、主题定位三、项目优惠建议一、整体概念定位一、项目招商策略二、项目销售策略Chapter4·产品营销篇Chapter1·市场研究篇整体研究思路：从整体商业市场、区域商业市场、消费者调研情况等三大方面对西区商业整体定位、营销方案做基础分析。一、商业市场概况1.整体商业市场概况市场概述石家庄主要商业分布区域为沿中山路一带，东至建华大街，西至友谊大街，按区域集合度整体可分为北国和东购两大商圈。中山路主要商圈分布情况北国商城东尚广安街先天下新百广场银座百盛益友建华百货怀特南三条新天地商圈主要项目项目概述北国商圈北国商城购物中心东尚MALL休闲购物中心先天下高档、奢侈品购物中心广安街特色商业街NASA乐汇城购物中心东购商圈银座东购店购物中心新百广场百货商场百盛百货商场南三条专业市场待开业商业勒泰购物中心高档、奢侈品购物中心银座中环广场购物中心万达广场银座中环广场NASA乐汇城勒泰购物中心大洋百货新华集贸市场1.整体商业市场概况本案所在商圈为北国商圈，后续将对北国商圈重点商业项目进行分析。重点商业项目分析北国商城楼层楼层示意业态分布1奢华名品馆国际精品、名表、国际化妆品、黄金珠宝、电器2风尚淑女馆少女、淑女装、饰品、女鞋、电器3名媛都会馆精品时尚女装、包、商务礼装、内衣、电器4儒雅俊仕馆商务休闲、时尚男装、配饰、鞋具5运动、家居健身器材、运动休闲、保健、精品家居6儿童、家居、羽绒婴儿、儿童服饰、玩具、羽绒、快餐-1平价区国内化妆品、超市、屈臣氏项目位置：中山东路与建设大街交汇处开业时间：1996年营业面积：53000平方米主要业态：购物、餐饮、少量娱乐老字号的商业品牌，在石家庄人心中有着特殊的地位。定位“都市时尚生活百货”，主要业态以零售为主，餐饮、休闲比例较少，人流量大但综合消费能力不突出。1.整体商业市场概况重点商业项目分析东尚MALL项目位置：中山东路与256号开业时间：2011年4月营业面积：60000平方米主要业态：购物、餐饮、娱乐休闲等整体定位：“主题时尚商业”六层：国际影音-国内前沿标志性院线五层：自由唱响-想唱就唱KTV四层：自然乐活-超越健身连锁店、时尚主题餐厅专属服务三层：都市街区-时尚潮流服装、配饰等二层：品味时空-汇聚了际时尚之都的购物廊一层：纯净空间-汇聚国际流行派别著名服装、饰品、餐饮品牌负一：时尚生活-美食、潮流时尚负二层：停车场整体富有一定的设计感，从传统的购物环境中脱颖而出。切合其“主题时尚商业”的定位，引进了较多首次进驻石家庄的年轻潮流品牌，容易抓住年轻人的视线。一层由于装修改造等原因造成层高过低，有压抑感，内部购物导示不够清晰明确，购物体验感不够舒适，有待改进。1.整体商业市场概况重点商业项目分析先天下1.整体商业市场概况项目位置：中山东路与青园街交口开业时间：2010年9月营业面积：120000平方米主要业态：购物、餐饮、娱乐休闲等整体定位：“现代高档商业”六层：美食娱乐广场-快餐、电玩、电影院五层：生活美苑-精品家电、数码、玩具、家居饰品四层：动感地带-时尚休闲、运动服饰、户外用品三层：品质世界-都市女装、高尔夫装、男士单品二层：名流世界-典雅女装、男士正装、男士商务装一层：国际时空-国际品牌服装负一：北国超市负二层：停车场切合其“现代高档商业”的定位，引进了较多首次进驻石家庄的国际一线品牌，成为石家庄高端商业的代表，容易抓住高端客户的视线。两栋高层办公双塔与先天下相互呼应，成为中山路商业街东端的高品级标志。重点商业项目分析大洋百货项目位置：中山路与休门街西南侧。开业时间：2011年12月营业面积：80000平方米主要业态：服装、首饰、化妆品整体定位：百货商场四层：精品男装；三层：潮流时尚服饰；二层：品牌服装，一层：珠宝、首饰、化妆品、鞋；负一层：运动休闲馆。在中山路商业中心首次引入外来商业百货品牌。整体商业设置，缺乏吸引人流的大型业态和汇聚人气的特色品牌，导致商场开业到现在，人气不足，经营状况不佳。。1.整体商业市场概况重点商业项目分析新天地商城项目位置：中山路与建设大街交叉口东南角开业时间：2007年6月主要业态：服装、餐饮、饰品、箱包、整体定位：时尚主题商城五层：餐饮（峨嵋小镇）四层：时尚男装三层：饰品、箱包、鞋二层：时尚女装一层：面包新语、品牌服装、床上用品、箱包室内装修时尚新颖，符合年轻人口味，分流年轻购物人群。紧靠北国商城，有效利用北国的知名度，带动自有商业的繁荣。店铺分割较小，视野不开阔，商家多为中小经营者，无大型主力店。无法形成自有核心特色品牌。1.整体商业市场概况待开业商业项目分析NASA乐汇城主要品牌：沃尔玛、奥斯卡院线、H&M、MUJI、汤姆熊娱乐世界等。1.整体商业市场概况切合其“现代购物中心”的定位，引进了较多首次进驻石家庄的一线品牌，成为石家庄购物中心的代表，容易抓住年轻客户的消费心理。紧靠批发市场，商业环境较差，交通较为拥堵。虽然批发市场有外迁计划，但短期内现状无法改变。项目位置：中山东路与大经街交口开业时间：2012年4月28日营业面积：66000平方米主要业态：购物、餐饮、娱乐休闲等整体定位：“现代购物中心”五层：电影院、电玩、美容美体、早教、餐饮四层：餐饮三层：服装、运动、文具、数码、婴儿用品、儿童乐园二层：服装、配饰、个人护理、餐饮一层：服装、配饰、化妆品、数码、餐饮、家居生活负一：沃尔玛超市负二层：停车场待开业商业项目分析勒泰购物中心项目位置：中山东路172号开业时间：预计2012年10月营业面积：24万平米主要业态：购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、演艺、会展、酒店、会所。整体定位：多元化综合商业购物中心：大型百货商超、主题生活馆、体验馆、精品旗舰店、专卖店等。餐饮中心：商务餐厅、休闲餐厅、特色餐厅、时尚快餐、风味小吃、西餐、咖啡、酒吧以及婚庆礼堂等。庄里街：特色的美食，酒吧休闲。空中广场：儿童乐园、影院、冰场、健身会所、演艺剧场，电玩、网吧、美食广场以及水吧等娱乐设施。假日酒店：客房服务、大型温泉会馆、KTV会所、精英康体会所、红酒雪茄坊、茶园、影剧院、明星艺术沙龙俱乐部等休闲娱乐服务体系。超前的建筑设计，大而全的业态规划，从石家庄商业市场脱颖而出。施工进度整体结构封顶，商业招商未全部开展，后期商业能否全面运营，有待验证。南侧为城市主干道中山路，地理位置较好，但交通较为拥堵。其他三面都是城市次级道路，交通环境较差。整体交通环境不容乐观，对后期运营制约较大。1.整体商业市场概况商业发展进程从石家庄商业业态的现状来看，商业发展正处于传统商业向现代商业的转变时期，由传统百货、超市、大卖场向综合型、主题性商业中心发展。石家庄现有主要商业形式百货超市（卖场）预计未来几年内石家庄将出现更多适应市场需求的综合性、特色性、主题性商业。1.整体商业市场概况集中型商业汇总百货商业购物中心特色、时尚大众东尚MALL北国商城百盛先天下南三条银座东购店广安街新百广场新天地建华百货怀特购物中心益友百货市场空白点主题商业石家庄商业呈现两极分化，分为购物中心和百货商场。特色、时尚的主题性集中商业是目前石家庄商业市场中的空白点。本项目商业应切合市场空白点，打造适应市场发展需求的特色、时尚的主题性商业。勒泰购物中心万达广场大洋百货乐汇城新华集贸市场银座中环广场1.整体商业市场概况沿街商业分布建设北大街平安北大街光华路和平路健康路2.区域商业概况项目位于石家庄市桥东区与长安区交汇处，周边主要有建设北大街、平安北大街、健康路、和平路、光华路等五条主要街道。沿街商业分析建设大街（和平路——丰收路）2.区域商业概况蓝天圣木家居广场机电市场北国超市沿街商业分析建设北大街（和平路——丰收路）段，沿街分布机电和家居两大专业市场，并形成了以机电为主的商业街。配套餐饮所占比例较高，可见集中商业对餐饮需求巨大。2.区域商业概况建设大街（和平路——丰收路）沿街商业分析平安大街（中山路——光华路）2.区域商业概况乐模茶叶商城美博城家乐福保龙仓超市沿街商业分析平安北大街（中山路——光华路）段，主要有茶叶和美容美发两大专业市场，其他业态相对较零散。餐饮业所占比例较低，无法与现有专业市场形成有效互补。平安大街（中山路——光华路）2.区域商业概况沿街商业分析健康路（广安大街——平安大街）2.区域商业概况省四院沿街商业分析健康路（长征街——广安街）段，因为有省四院，自发形成了以小型餐饮、医药、烟酒为主商业街。但餐饮业档次较低。健康路（广安大街——平安大街）2.区域商业概况沿街商业分析和平路（广安大街——平安大街）2.区域商业概况机电市场沿街商业分析和平路（平安大街——广安大街）段，因紧邻建设大街机电市场，沿街商业主要以五金机电为主。和平路（广安大街——平安大街）2.区域商业概况沿街商业分析2.区域商业市场概况光华路（平安大街——名门街）机电市场沿街商业分析光华路（平安大街——名门街）段，因紧邻建设大街机电市场，沿街商业主要以五金机电。光华路（平安大街——名门街）2.区域商业概况沿街商业小结项目周边集中商业多为专业市场，无大型综合性商业。项目周边沿街商业主要以五金机电为主，配套餐饮业态占一定的比例，但设置相对不足。区域缺乏集合餐饮、购物、保健、运动为一体的大型休闲中心，这将是本案的机会点。项目周边沿街商业分布汇总2.区域商业小结重点项目分析世界湾项目形态：集中商业规划业态：建材市场项目位置：体育北大街与古城东路交口西300米开盘时间：2012年6月30日开业时间：预计2014年底商业管理公司：暂无开发商：石家庄润鑫房地产开发有限公司总建面：12万平米面积区间：10-30平米，可自由分割楼层：负一至六层3.在售商业市场调研销售价格：一层内铺均价1.4-1.7万元/平米，外铺3万元/平米；其余楼层暂时不对外销售。销售策略：每年返9%，返2年，一次性从房价中扣除。一次性95折，贷款98折。销售情况：较差引入“红星美凯龙”品牌，利用大商家的品牌号召力，进行推广销售。项目地理位置较偏僻，处于政府未来规划区域，短期内较难见到收益。第一次开盘对外宣传销售一百余套商铺，但现场调查与宣传相差甚远。销售情况不容乐观。重点项目分析冀兴商城项目形态：集中商业规划业态：家纺专业市场项目位置：桥东区大经街与阜康路交叉口西南角开盘时间：2011-07-02全部房源开盘开业时间：2012-03-15（1-2层试营业，预计7月全面开业）物业公司：河北省冀兴物业开发商：河北冀兴房地产开发有限公司总建面：10万平米销售模式：（1）12年返本：1-3年返利4-5%，4-7年返利8%，8-10年返利10%，11年返利13%，12年返清。（2）按实际租金返：商场扣除10%的管理费，其余90%返还业主。租金：10元/平米/天付款方式：一次性92折，另优惠1万；按揭95折，另优惠1万销售情况：1-4层基本售完3.在售商业市场调研楼层价格（元/㎡）面积㎡数量业态13.1-3.6万22-35120个/层家纺用品22.4-2.6万25-3531.8-1.9万28-35品牌店41.4万30-355整层销售40006整层销售4000地处南三条批发市场，项目定位与所处商圈业态结合较好。灵活多变的销售模式，小面积分割，使项目销售情况较好。重点项目分析天元蓝拓国际名品折扣馆销售模式：全程由天元名品承租12.5年全部回本，每年固定返8%回报，前3年返利一次性支付。3年后租金按月返还，年收益超过8%回报的部分按50%分红，5年后可原价回购。销售情况：现为办卡阶段，2000元抵10000元最高，每天递减100元。已办卡200张。租金售价：预计8-10元/平米/天3.在售商业市场调研项目形态：集中商业规划业态：国际一线品牌折扣店项目位置：建设大街与北人字街交口西行200米路北