碧桂园集团禅城项目半年度经营分析会(722)汇报版

2012年集团半年度经营分析会议汇报总裁办区域禅城项目2012年7月22日1开盘累计已售截止6-30①已推未售存货(已取预售证)②在建未推货量（含已取预售证）③已摘牌未开发土地（亩）④已竣工未推货量合计未售总值①+②+③+④24.76亿23.42万㎡9.36亿7.60万㎡8.16亿6.99万㎡(洋房：8.16亿6.99万m²)0017.52亿14.59万㎡备注:1.项目总值中，没有包含酒店附楼（正在更改形式，改成可售货量），货值3.8亿；约3064个产权车位，货值约6.6亿；北区商铺（包含华润万家超市），货值约3.54亿。2.开盘时间2011年1月22日，开盘当天销售4.82亿，按目前销售进度，预计项目于2014年可销售完毕（售罄）。3.已摘牌土地212亩，419万/亩，合计8.86亿元，目前市价715万/亩，溢价296万/亩。4.未摘牌储备土地尚有0亩。禅城项目资产情况一览表2表二：整体资金及利润情况房产可售酒店及裙楼合计土地（亩）113.4431.74145.18总收入56.22总成本40.9910.06净利润15.23表三：截止2012年6月30日资金情况科目金额备注累计销售回笼资金22.12累计已签约:24.76亿,其中已签约未收款:2.64亿；累计预计签约净利润6.48亿累计投入资金24.86地款：8.86亿；工程款：12.43亿；税金：1.76亿；其他：1.81亿其中：房产投入资金21.24亿元，酒店投入资金3.62亿。累计经营资金净回笼-2.74贷款余额11.2亿，实际资金回笼8.46亿。禅城项目营销情况汇报目录禅城项目财务情况汇报一禅城项目工程情况汇报二三3一、禅城项目财务情况禅城项目整体资金及利润情况1禅城项目截止2012年6月30日经营情况2禅城项目2012年绩效考核指标完成情况3禅城项目2012年1-6月签约产品预计净利率简析44房产可售酒店及裙楼合计备注土地（亩）113.4431.74145.181、2009年11月摘牌；总用地212亩，均价419万/亩；净用地面积145亩。2、2009年12月付清土地款.3、项目首次开工为2010年5月。总收入56.22总成本40.9910.06净利润15.23单位：亿元1、禅城项目整体资金及利润情况5单位：亿元2、禅城项目截止2012年6月30日经营情况合同收楼部分合同未收楼部分合计备注累计签约收入0.0024.7624.76累计签约净利润0.006.296.29累计销售回笼资金22.12累计投入资金24.86其中：房产投入资金21.24亿，酒店投入资金3.62亿。累计经营资金净回笼-2.74贷款余额11.2亿，实际资金回笼8.46亿。禅城项目融资情况简述：1.融资金额：2012年的年初贷款余额为9.3亿元，1-6月融入贷款2亿元，归还贷款0.1亿，截止6月30日贷款余额为11.2亿。预计2012年下半年能继续融入1.5亿元。2.融资成本：项目的平均年利息率为8.41%（含财务顾问费等），平均年利息总额约9500万元，上半年总额约3800万元。63、禅城项目2012年绩效考核指标完成情况单位：亿元备注：禅城2012年1-6月份没有合同收楼,0.72亿为内部计息收入时间2012年1-6月7-12月科目执行数计划数差异（执行-计划）预计数资金回笼净额9.314.594.721.43签约收入7.255.661.593合同收楼净利润0.720.200.524.7574、禅城项目2012年1-6月签约产品预计净利率简析单位：㎡，元注：1-6月签约收入7.25亿，签约面积7.48万平方米，面积去化率约50%，净利率21%，亩产净利润884万。原拿地地价419万元/亩，现土地市场价715万元/亩，土地溢价296万元/亩。单方平均值南地块中地块北地块高层高层公寓公寓商铺高层高层公寓商铺高层精装毛坯装修毛坯毛坯精装毛坯毛坯毛坯豪装容积率6.116.116.116.116.116.496.496.496.495.53可销售面积1,64325,58637326,9604,80232,06724,69817,61560513,958已销售面积1,15823,5892774,49777429,58710,0741,4806052,735面积去化率70%92%74%17%16%92%41%8%100%20%①售价10,7448,61712,3179,81729,8679,3259,19011,11230,76012,844②开发成本5,4894,5965,3914,5034,2755,7274,6894,4404,2856,863其中：土地成本1,5011,5011,5011,5011,5011,4221,4221,4221,4221,658土建机电1,7871,7171,6301,5591,4321,7921,7891,5321,4011,844外挂石材565656565671717171-装修成本815-806--1,021---1,656地下室(分摊)506506506506506547547547547628大型公配----------其他8258168948817818738608688431,077③税金及附加1,7101,3721,9611,5634,7551,4851,4631,7694,8972,045④销管费用215172246196597187184222615257⑤所得税8326191,1808895,0604827131,1705,241920⑥总成本费用合计（=②+③+④+⑤）8,2476,7598,7787,15114,6877,8807,0507,60215,03810,085⑦净利润（=①-⑥）2,4971,8583,5392,66615,1801,4462,1403,51015,7222,759销售净利率（=⑦/①*100%）23%22%29%27%51%16%23%32%51%21%亩产净利（万/亩）1,0177571,8526259261,6941,0178二、禅城项目销售情况禅城项目上半年（1-6月）总结1禅城项目下半年（7-12月）展望及计划29PART1上半年（1-6月）总结（1）总体市场情况概述（2）上半年1-6月销售数据10禅城区上半年共约销售57.38万㎡，50.68亿元，成交均价8831元/㎡；城市花园项目上半年共认购8.74万㎡，8.57亿元，成交均价9841元/㎡。11（1）总体市场情况概述禅城项目上半年销售额名列佛山市禅城区第一名，市场份额占有率为：面积占15%、金额17%。15%8%10%7%7%17%9%8%8%7%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%碧桂园城市花园怡翠世嘉保利香槟依云上城东海国际面积占有率金额占有率（2）上半年1-6月份销售数据分类装标上半年销售情况去化率（金额比）成本（元/㎡）利润（元/㎡）供货合同销售（认购）套数面积（万m²）金额(亿)套数面积（万m²）金额(亿)洋房毛坯2983.523.072883.392.9696%6,8231,911精装1932.162.021832.041.9094%7,8781,471豪装461.481.95150.510.6835%10,2383,004公寓毛坯5724.464.571110.850.8819%7,3383,007精装40.040.0530.030.0375%8,7783,539商铺毛坯160.702.1120.080.2311%14,68715,180积存合计112912.3613.776026.896.6849%7,5482,153上半年新供货洋房（精装）1201.241.181161.201.1497%7,8551,664洋房（毛坯）301.511.68130.650.7545%6,9124,575新供货合计1502.752.861291.851.8966%7,5222,691总计127915.1016.637318.748.5752%7,5432,26712禅城项目销售不畅产品的分析产品类型户型均价利润亩产净利（万/亩）推售套数去化率（元/m2）（元/m2）公寓（南区3座）GY557-124（1房1厅-2房2厅）9,9072,7211,108253套，推售日期2011-9-2438%公寓（中区2座）GY255-123（1房1厅-2房2厅）10,9783,4281,483264套，推售日期2011-11-1527%洋房（中区3座）J121502（4房2厅）11,4873,7411,61930套，推售日期2012-6-1643%洋房（北区1座）J101332-348（5房2厅）12,9892,8491,05044套，推售日期2011-12-2443%原因分析：公寓产品：面积大（面积在57/58/59/63/67/68/87/96/100/111/123，散买将导致小户型热销，大部分大户型滞销，因此现以整层销售为主，主要办公性质），受银行利率上调影响（首付5成，利率上调10%—30%），增加客户购房负担；同时上半年市场同类产品供应量大幅上涨，供过于求，导致客户观望情绪加重。价格方面，维持原有的价格体系，提高散卖单间的价格，通过拉差促进客户整层认购，同时通过办公板房展示和加快收楼促进销售。洋房产品：主要是豪宅产品（面积340㎡/500㎡），受限购影响，客户群体较少（目标意向客户基本限购），价格方面，尽快推售中区七座，提升价格，通过价格掩护现有高端洋房出货。13（2）上半年1-6月份销售数据分析禅城刚需产品洋房现场环境品质提升和银行利率政策利好，产品畅销。禅城高端洋房产品受限购影响（目标客户基本两套房以上），同时高端洋房价格为项目的价格标杆，提高项目利润，销售相对缓慢。公寓产品面积大、总价高。受商业贷款利率上调和投资环境影响，销售相对缓慢。禅城项目上半年实现认购金额8.57亿。刚需产品（89㎡—180㎡）畅销。高端洋房（340㎡/500㎡）和公寓产品销售相对缓慢。下半年全力消化积存为主。14PART2下半年（7-12月）展望及计划（3）下半年销售计划（2）下半年市场预判（4）产品定位及价格策略分析（5）各产品销售策略15（1）货量分析16（1）货量分析单位：㎡、万元禅城城市花园项目热销面积段为89㎡—170㎡的洋房产品，未推售的北区货量为120㎡—170㎡。产品面积段相符，为了确保热销的货量供给，加快推售北区的货量，抢占市场份额。产品面积段积存在售已出一级计划新货12年下半年供货13年供货套数面积金额套数面积金额套数面积金额洋房89/105/117/168222,8042,9019612,64712,90028040,23146,320332/340258,49011,231//////502178,5389,154///3015,66219,265公寓55-12446136,19635,123//////商铺180-717135,64216,922//////合计53861,67075,3319612,64712,90031055,89465,58517（2）下半年市场预判1、佛山禅城区域下半年市场情况概述：下半年佛山政策依然从紧；佛山预计下半年将新推货约15000套，逾百万方；预计下半年银行政策针对刚需产品有所利好；商业产品受银行利率上调和投资环境影响，客户观望情绪浓厚；各大发展商将抢先推出刚需产品，抢占市场份额；18（2）下半年市场预判2、佛山禅城区过往的销售旺季时间节点：佛山以往的传统销售旺季为金九银十，特别是国庆，将是传统的销售旺季；在现时银行政策有所利好的情况下，各发展商相应加快推货节奏、抢占市场份额；结合佛山限购、市场情况，项目判断应该尽快推售适应市场的产品，尽可能的抢占市场份额，保持市场关注；19（2）下半年市场预判3、结合以上两点，我司提前推售北区四座刚需产品，抢占市场份额。7月份重推高端类别墅产品，通过环境、品质提升促进销售；而且形成项目价格和项目品质标杆，推动其他单位出货。8月18