第一章 建设项目计价概述

第一章建设项目计价概述第一节基本建设和基本建设造价文件第二节建设项目的投资和工程造价的构成第三节建筑工程费用的组成第四节建筑面积计算本章小结第一节基本建设和基本建设造价文件一、基本建设（一）基本建设的概念基本建设是指国民经济中的各个部门为了扩大再生产而进行的增加固定资产的建设工作，即基本建设是把一定的建筑材料、机械设备等，通过购置、建造、安装等一系列活动，转化为固定资产，形成新的生产能力或使用效益的过程。固定资产扩大再生产的新建、扩建、改建、迁建、恢复工程及与此相关的其他工作，如土地征用、房屋拆迁、青苗补偿、勘察设计、招标投标、工程监理等也是基本建设的组成部分。因此，基本建设的实质是形成新的固定资产的经济活动。下一页返回第一节基本建设和基本建设造价文件（二）基本建设的分类1.按建设性质划分：（1）新建项目（2）扩建项目（3）改建项目（4）迁建项目（5）恢复项目2.按建设用途划分：（1）生产性项目（2）非生产性项目3.按建设项目资金：（1）国家投资项目（2）自筹建设项目（3）外资项目（4）贷款项目4.按建设规模划分：基本建设项目按项目的建设总规模或总投资可分为大型、中型和小型项目三类。习惯上将大型和中型项目合称为大中型项目。下一页上一页返回第一节基本建设和基本建设造价文件（三）基本建设项目的划分层次根据基本建设工程管理和确定工程造价的需要，基本建设项目划分为建设项目、单项工程、单位工程、分部工程和分项工程五个基本层次。二、基本建设造价文件建设项目工程造价的计价贯穿于建设项目从投资决策到竣工验收的全过程，是各阶段逐步深化、逐步细化和逐步接近实际造价的过程。计价过程各环节之间相互衔接，前者制约后者，后者补充前者。根据建设程序进展阶段的不同，造价文件包括投资估算、设计概算、施工图预算、标底、标价、竣工结算及竣工决算等。上一页返回第二节建设项目的投资和工程造价的构成建设工程投资一般是指进行某项工程建设花费的全部费用，包括形成工程项目固定资产的建设投资和再生产所需的流动资产（铺底流动资金）投资。建设工程造价是指建设项目投资构成中的固定资产部分。从理论上讲，工程造价包括厂构成建设项目的物质消耗支出、劳动报酬和参与建设项目各企业的盈利。我国现行的工程造价一般由设备、工器具购置费用，建筑安装工程费用，工程建设其他费用，预备费，建设期利息和固定资产投资方向调节税组成。我国现行建设工程总投资构成如图1-3所示。下一页返回第二节建设项目的投资和工程造价的构成一、建筑安装工程费用建筑安装工程费用包括建筑工程费用和安装工程费用两部分。1.建筑工程费用：是指包括房屋建筑物、构筑物以及附属工程等在内的各种工程费用。2.安装工程费用：是指各种设备及管道等安装工程的费用。二、设备及工具、器具购置费1.设备购置费：是指达到固定资产标准，为建设工程项目购置或自制的各种国产或进口设备及工器具的费用。设备购置费包括设备原价和设备运杂费，即设备购置费=设备原价或进口设备抵岸价+设备运杂费下一页上一页返回第二节建设项目的投资和工程造价的构成2.工具、器具及生产家具购置费：是指新建项目或扩建项目初步设计规定所必须购置的不够固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件的费用。其一般计算公式为工具、器具及生产家具购置费=设备购置费规定费率三、工程建设其他费用工程建设其他费用是指从工程筹建到工程竣工验收交付使用的整个建设期间，除建筑工程费用和设备及工具、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成，交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用的总和。下一页上一页返回第二节建设项目的投资和工程造价的构成工程建设其他费用，按其内容大体可分为三类：土地使用费，与工程建设有关的其他费用，与未来企业生产经营有关的其他费用。（一）土地使用费土地使用费是为获得建设用地而支付的费用。一般是指通过划拨方式取得土地使用权而支付的土地征用及迁移补偿费，或者通过土地使用权出让方式取得土地使用权而支付的土地使用权出让金。下一页上一页返回第二节建设项目的投资和工程造价的构成（二）与项目建设有关的其他费用根据项目的不同，与项目建设有关的其他费用的构成也不尽相同。1.建设单位管理费2.勘察设计费3.研究试验费4.建设单位临时设施费5.工程监理费6.工程保险费7.引进技术和进口设备其他费用8.工程承包费下一页上一页返回第二节建设项目的投资和工程造价的构成（三）与未来企业生产经营有关的其他费用1.联合试运转费2.生产准备费3.办工和生活家具购置费四、预备费按我国现行规定，预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用。基本预备费=（设备及工具、器具购置费+建筑安装工程费用+工程建设其他费用）基本预备费率（2）涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。涨价预备费的测算方下一页上一页返回第二节建设项目的投资和工程造价的构成法，一般根据国家规定的投资综合价格指数，按估算年份价格水平的投资额为基数，采取复利方法计算。计算公式为五、建设期贷款利息一个建设项目需要投人大量的资金，自有资金不足时通常利用贷款来解决，但利用贷款必须支付利息。贷款期利息包括向国内银行和其他非银行金融机构贷款、出口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款以及在境内外发行的债券等在贷款期内应偿还的贷款利息。下一页上一页返回ntttfIPF111第二节建设项目的投资和工程造价的构成六、铺底流动资金铺底流动资金，主要是指工业建设项目中，为投产后第一年产品生产作准备的流动资金。一般按投产后第一年产品销售收人的30%计算。流动资金是指生产经营性项目投产后，为进行正常生产运营，用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。流动资金估算一般是参照现有同类企业的状况采用分项详细估算法，个别情况或者小型项目可采用扩大指标法。下一页上一页返回第二节建设项目的投资和工程造价的构成七、固定资产投资方向调节税为了贯彻国家产业政策，控制投资规模，引导投资方向，调整投资结构，加强重点建设，促进国民经济持续稳定协调发展，国家将根据国民经济的运行趋势和全社会固定资产投资的状况，对进行固定资产投资的单位和个人开征或暂缓征收固定资产投资方向调节税（该税征收对象不含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。下一页上一页返回第二节建设项目的投资和工程造价的构成投资方向调节税根据国家产业政策和项目经济规模实行差别税率，税率分为0%,5%,10%,15%,30%五个档次，各固定资产投资项目按其单位工程分别确定适用的税率。计税依据为固定资产投资项目实际完成的投资额，其中更新改造项目为建筑工程实际完成的投资额。投资方向调节税按固定资产投资项目的单位工程年度计划投资额预缴。年度终了后，按年度实际投资结算，多退少补。项目竣工后按全部实际投资进行清算，多退少补。上一页返回第三节建筑工程费用的组成一、建筑工程费用的基本组成依据中华人民共和国原建设部及财政部2003年10月15日联合颁布的《关于印发（建筑安装工程费用项目组成）的通知》（建标〔2003〕206号），我国现行建筑工程费用由直接费、间接费、利润和税金四部分构成（图1-4）。返回下一页第三节建筑工程费用的组成二、工程量清单计价费用的组成根据《建设工程工程量清单计价规范》(GB505002008)的规定，工程量清单计价的费用由分部分项工程费用、措施费用、其他项日费用、规费、税金五部分组成，如图1-5所示，这五部分费用与上述基本构成相比没有本质的区别，只是根据清单计价的需要，顺序上发生厂变化。三、工程量清单计价的程序工程量清单计价的一般编制程序，如图1-6所示。上一页返回第四节建筑面积计算一、计算建筑面积的规定（1）单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：1）单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积。2）利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；净高不足1.20m的部位不应计算面积。（2）单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构者应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以下一页返回第四节建筑面积计算上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。（3）多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。（4）多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。（5）地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口下一页上一页返回第四节建筑面积计算（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。（6）坡地的建筑物吊脚架空层,深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。（7）建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m下一页上一页返回第四节建筑面积计算及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。（8）建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构者应按其结构底板水平面积的1/2计算。（9）立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。（10）有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。下一页上一页返回第四节建筑面积计算（11）建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。（12）有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。（13）建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。（14）设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上下一页上一页返回第四节建筑面积计算者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。（15）建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。（16）雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。（17）有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。（18）建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。（19）有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影