《物业经营管理》第三章第三节讲义

一、设备更新的原因与特点二、设备经济寿命的确定三、物业管理中的设备更新问题第三节设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点房地产的自然寿命很长，有时甚至超过100年，其经济寿命通常达到40年以上。而附着在建筑物上的电梯、集中空调、供水和排水等设备的寿命往往很难达到这么长的年限。因此，在房地产使用过程中，普遍存在着设备更新的决策问题。第三节设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（一）设备更新的原因——设备磨损1．设备有形磨损定义：是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损。第三节设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点分类：第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。因此，闲置或封存的设备也会产生有形磨损，包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。第三节设备更新中的经济分析（一）设备更新的原因1．设备有形磨损一、设备更新的原因与特点2．设备无形磨损定义：是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值。第三节设备更新中的经济分析（一）设备更新的原因2．设备无形磨损分类：第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，从而引发的原来购买的设备贬值。第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进而运行费用更低的新型设备，从而使原有设备的价值降低。第三节设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（一）设备更新的原因2．设备无形磨损由于政府节能、环保等政策的调整，通过税费政策，鼓励新兴节能环保设备的使用，限制原来能耗高、污染环境的设备使用，也会导致设备的第二类无形磨损。第三节设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（一）设备更新的原因3．设备磨损的补偿设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。第三节设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（一）设备更新的原因【正确答案】B【例题•单选题】关于设备磨损的补偿，表述不正确的是（）A.有形磨损的局部补偿是修理B.有形磨损的完全补偿是现代化技术改造C.无形磨损的局部补偿是现代化技术改造D.无形磨损的完全补偿是更换一、设备更新的原因与特点（二）设备更新的特点分析1．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。自然寿命，主要取决于设备有形磨损的速度。技术寿命，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。（无形磨损）第三节设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点（二）设备更新的特点分析1．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命经济寿命，是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备分摊的等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。第三节设备更新中的经济分析设备更新的核心工作，是确定设备的（）A.价值B.自然寿命C.技术寿命D.经济寿命【正确答案】D【例题•单选题】一、设备更新的原因与特点2．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量更新旧设备会产生一笔沉没成本，沉没成本等于旧设备账面原值（原值减折旧累计）减去其当前市场价值后的差值。在设备更新分析时只考虑未来所发生的现金流量，对以前发生的现金流量及沉没成本，由于都属于不可恢复的费用，与更新决策无关，故不参与经济计算。第三节设备更新中的经济分析（二）设备更新的特点分析设备经济分析中的沉没成本等于旧设备（）减去其当前市场家之后的差值A、原值B、历史价值C、账面价值D、入账价值【正确答案】C【例题•单选题】一、设备更新的原因与特点3．只比较设备的费用通常在比较设备更新方案时，界定设备产生的收益是相同的，因此只对它们的费用（购置费、运营费）进行比较。如果电梯、空调等主要设备的更新明显地提高了物业的市场租金，在物业设备更新的经济分析中，也可以将增加的收益（负费用）和费用一起考虑。第三节设备更新中的经济分析（二）设备更新的特点分析一、设备更新的原因与特点4．设备更新分析费用以年值法为主由于不同设备方案的服务寿命不同，因此通常都采用（等额）年值法进行比较。新设备往往具有较高的购置费用和较低的运营费用，而要更新的旧设备则往往具有较低的重置费用和较高的运营费用。第三节设备更新中的经济分析（二）设备更新的特点分析二、设备经济寿命的确定（一）经济寿命的静态计算方法在不考虑资金时间价值影响的条件下，设备年等额总成本的计算公式是：第三节设备更新中的经济分析二、设备经济寿命的确定第三节设备更新中的经济分析式中：n为设备使用期限；j为设备使用年度；ACn为n年内设备的年等额总成本；P为设备的购置成本，即设备原值；Cj为在n年使用期间的第j年度设备的运营费用；Ln为设备在第n年的净残值。由上述公式可以看出，设备的年等额总成本ACn，等于设备的年等额资产恢复成本与设备的年等额运营费用之和。二、设备经济寿命的确定第三节设备更新中的经济分析能使设备年等额总成本ACn最低的那个使用期限，就是设备的经济寿命。（一）经济寿命的静态计算方法二、设备经济寿命的确定当然，设备的年运营费用可能会发生变化，当出现按年等额增加的变化时（图3—11），其等额的年总成本的计算公式变为：第三节设备更新中的经济分析式中，C1为设备第一年的运营费用，G为每年等额增加的运营费用。（一）经济寿命的静态计算方法物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元，第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额成本为（）A、45万元B、20万元C、24.5万元D、44.5万元【正确答案】D【例题•单选题】二、设备经济寿命的确定（二）经济寿命的动态计算方法当考虑资金时间价值的影响时，将有关的费用支出折算到初始购置设备费用支出的时点。此时求取设备等额年总成本的方法，可参照复利计算公式与系数的有关算法。第三节设备更新中的经济分析二、设备经济寿命的确定（二）经济寿命的动态计算方法例如，当设备第j年的运营费用为Cj，各年折现率均为i时，设备等额年总成本费用为：第三节设备更新中的经济分析计算ACn达到最小时所对应的年限j，就是在动态计算方法下得到的该设备的经济寿命。三、物业管理中的设备更新问题（一）不会提升物业运行服务质量的设备更新（二）能提升物业运行服务质量的设备更新第三节设备更新中的经济分析三、物业管理中的设备更新问题（一）不会提升物业运行服务质量的设备更新出现的情况：部分建筑设备（如灯具、空调系统、电梯等）能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，是沿用原有设备还是对其进行更新，这就涉及到了更新决策问题。第三节设备更新中的经济分析三、物业管理中的设备更新问题（一）不会提升物业运行服务质量的设备更新更新的逻辑：在现有设备的运行费用与更新设备的年总成本之间（包括初始购买成本支出的分摊和年运行费用），选择数值较低的方案。第三节设备更新中的经济分析三、物业管理中的设备更新问题（二）能提升物业运行服务质量的设备更新出现的情况：设备更新后，由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益。此时的设备更新决策，就要同时考虑设备更新后所带来的物业经营收益的影响。第三节设备更新中的经济分析三、物业管理中的设备更新问题（二）能提升物业运行服务质量的设备更新更新的逻辑：比较更新和不更新两个方案下的年等额费用，以数值小的方案为优。比较时要妥善处理好收益参数，将潜在的租金损失作为费用、可能增加的租金收入作为负费用。第三节设备更新中的经济分析三、物业管理中的设备更新问题例如：物业经营管理中，也会经常遇到建筑物主要部分更新或大修决策问题，例如屋顶的翻新、人口或大堂的改造、空间使用功能的调整等。此时面临的经济分析和决策问题是：不更新或大修，物业日常维护维修费用增加、收租能力下降；进行更新或大修，需要较多的初始投入，但物业日常维护维修费用下降、收租能力提高。此问题经济分析和决策的思路，与设备更新决策的第二种类型相似。第三节设备更新中的经济分析本章学习结束谢谢观看高清HD视频讲座地址：