《物业管理实务》第三章讲义

第三章物业管理合同《物业管理实务》内容结构早期介入前期物业管理常规物业管理房屋及设施设备管理物业环境管理公共秩序管理承接查验物业入伙装修管理人力资源管理财务管理档案管理风险管理应用文书物业招投标客户管理物业服务企业物业服务合同一大纲要求1、考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容以及合同的订立、履行、终止等相关知识的掌握程度和综合运用能力。2、基本要求掌握：前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容和区别。熟悉：签订前期物业服务合同及物业服务合同的注意事项，业主公约和临时业主公约的制订与宣传。了解：合同要约与承诺，合同签订的基本原则，有效合同的构成要件，其他物业管理合同。一大纲要求二内容结构章节主要知识点第一节合同的概念要约、承诺、要件、类型基本原则第二节前期物业服务合同概念、主要内容、注意事项第三节物业服务合同概念、特点、与前期合同的比较、签订与终止第四节业主公约和其他物业管理合同业主公约、其他物业管理合同三知识学习1、合同的概念1合同的要约：一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人作出希望与其订立合同的意思表示。发出要约的一方称为要约人，接受要约的一方为受要约人。合同要约的构成要件：必须是特定人的意思表示；要约必须包括合同的主要内容且内容必须具体确定；要约必须传达到受要约人才能生效。三知识学习合同要约与邀请要约：邀请要约：一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无须承担法律责任。拍卖：拍卖广告和拍卖人宣布拍卖某物属于邀请要约；出价人竞买的出价为要约。三知识学习合同要约与邀请要约：广告：一般广告为邀请要约；作出许诺的广告且广告内容符合要约规定则可能成为要约（悬赏广告）。标价：标价是邀请要约，顾客根据标价提出订单时则构成要约。招标：招标为邀请要约，投标为要约。三知识学习1、合同的概念2合同的承诺：受要约人按照要约规定的时间和方式，用语言或行为对要约表示完全接受以缔结合同的一种意思表示。三知识学习1、合同的概念合同承诺的构成要件：承诺必须由受要约人或其代理人作出；承诺必须在要约的有效时间内作出；承诺必须与要约的内容一致；承诺必须传达给要约人。三知识学习1、合同的概念3合同的要件：当事人的缔约能力：当事人具备相应的民事权利能力和民事行为能力。法人和其他组织还必须具有相应的法律资格。三知识学习1、合同的概念当事人的真实意思表示：合同的内容合法：合同内容符合法律法规规定，符合社会的公共利益。合同的形式合法：书面形式、口头形式、其他形式。三知识学习4合同的类型：口头合同：当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议。通过电话以及第三人从中撮合、转达意思达成一致的也属于口头合同。书面合同：当事人采用文字、图形及表格等方式将双方协商一致达成的协议表述出来的一种合同形式。事实合同：当事人双方通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议（超市购物、停车场停车）三知识学习4合同签订应遵循的基本原则：主体平等：合同当事人的法律地位平等。合同自由：缔约合同、选择合同方式、决定合同内容等自愿或自由。三知识学习4合同签订应遵循的基本原则：权利义务公平对等：合同的任何一方当事人既享有权利，也承担义务，权利义务对等。诚实信用：以善意的方式行使权利和履行义务，不能有欺诈行为。守法和维护社会公益：【典型考题•单选题】物业管理服务合同一般采用（）。A．书面合同B.口头合同C.事实合同D.委托合同【正确答案】A合同要件应当具备的必要条件有（）。A.当事人的缔约能力B.当事人的真实意思表示C.合同的内容合法D.合同费用合理E.公平、公正、诚信【正确答案】ABC【典型考题•多选题】下列属于邀请要约的是（）。A.广告B.标价C.宣布拍卖某物D.投标E.招标【正确答案】ABCE【典型考题•单选题】三知识学习2、前期物业服务合同1前期物业服务合同的概念：物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。三知识学习2前期物业服务合同的主要内容：合同的当事人；物业基本情况；服务内容与质量；服务费用；物业的经营与管理；承接查验和使用维护；专项维修资金；违约责任；其他事项。三知识学习3签订前期物业服务合同的注意事项：物业的承接验收：对物业共用部位、共用设施设备的承接验收的内容、标准、责任等应明确约定。物业服务的费用：必须在合同中予以列明前期物业服务合同的解除或终止：在合同中队解除合同的条件作出明确约定。三知识学习3、物业服务合同1物业服务合同的概念：物业管理企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。三知识学习2物业服务合同的特点：由于产权的多元化，合同一般由业主委员会在业主授权下作为合同主体与物业管理企业签订。物业服务合同签订后需向行政主管机关备案。物业服务是有偿服务。物业服务合同具有集体合同性质。三知识学习2、物业服务合同3物业服务合同的签订：物业服务合同的成立：合同双方当事人就合同的主要条款达成一致，且通过采用书面的形式订立，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。物业服务合同通常在成立时生效。三知识学习3物业服务合同的签订：签订物业服务合同注意事项：明确业主委员会的权利义务；明确物业服务企业的权利义务；对违约责任的约定；对免责条款的约定物业服务合同的主要条款宜细不宜粗；合同的签订要实事求是；明确违约责任的界定及争议的解决方式。三知识学习4物业服务合同的终止：物业服务合同终止的原因：物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同；物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的；因不可抗力致使物业服务合同无法履行的；物业服务企业如果宣告破产，业主大会可以终止合同的履行；法律、法规规定的其他情形。三知识学习5物业服务合同与前期物业服务合同的区别：前期物业服务合同物业服务合同订立合同的当事人不同物业开发建设单位与物业服务企业业主（业主大会）与物业服务企业合同期限不同虽可约定，但期限未满，新合同生效时即终止。由合同约定，期限明确，稳定性强。签订物业服务合同应注意的事项有（）。A.合同双方当事人的权利和义务B.免责条款的约定C.违约责任的约定D.合同条款宜粗不宜细E.合同签订要实事求是【正确答案】ABCE【典型考题•单选题】物业服务合同可因（）终止。A.物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同B.因不可抗力，合同无法履行C.业主委员会选聘了新的物业服务企业D.物业服务企业被宣告破产E.法律、法规规定的其他情形【正确答案】ABDE【典型考题•单选题】签订前期物业服务合同的当事人是（）。A.施工监理企业B.业主委员会C.建设单位D.物业服务企业E.物业使用人【正确答案】CD【典型考题•单选题】三知识学习4、业主公约和其他物业管理合同1业主公约：由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则。三知识学习4、业主公约和其他物业管理合同业主公约的制订与宣传：物业销售前，由建设单位制订业主临时公约；在签订买卖合同时，应将业主临时公约向买受人明示并予以说明，要求买受人对遵守公约予以书面承诺。三知识学习2其他物业管理合同：按照合同的作用以及合同主体的不同，可分为：物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同：土地使用合同、售房合同中涉及物业管理的条款。物业管理企业与业主或使用人所订立的其他合同：装饰装修管理服务协议、车位使用协议等；三知识学习2其他物业管理合同：物业管理企业在管理服务活动中与相关单位订立的合同：清洁承包、垃圾清运、电梯保养维修委托合同。其他与物业管理活动相关的合同：供水供电有偿委托合同、物业经营协议。【典型考题•单选题】业主临时公约的制定者是（）。A．建设单位B.物业管理企业C.业主大会D.业主委员会【正确答案】ATHEEND谢谢观看本课程视频地址：