绿地_常州绿地外滩1号项目产品定位方案_德锦行_139P

大智慧筑就大未来绿地外滩1号营销方案（德锦行）绿地17年第一季报告纲要第一部分市场调研第二部分项目周边市场调研第三部分项目整体定位第四部分项目产品优化建议第一部分市场调研1.常州概况2.常州楼市3.城南市场长江三角洲中心区域城市主干道贯穿常州，连接苏锡沪宁.常州位于江苏南部，长江三角洲中心地带，北濒长江，南邻太湖，距上海160公里，距南京110公里。从常州乘坐汽车或火车一小时左右便可到达上海或南京。常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈。沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。常州概况区位优势常州地区生产总值(亿元）1100130215602519220201000200030002005年2006年2007年2008年2009年常州2009年GDP达到2519亿元，比2008年2202亿元上涨14.4%，涨幅高于全国GDP平均增长速度。常州GDP在整个长三角地区相对较少，相当于苏州的32.5%以及无锡的59.55%，仅高于镇江、扬州等城市。77404992167225194230185614901050001000015000苏州无锡镇江常州南京扬州上海邻近省市GDP比较(亿元）常州概况产业规模557438173854990415197892457150848100100002000030000400005000060000700008000090000南京无锡镇江扬州上海常州苏州长三角主要城市09年人均GDP（元）常州2009年人均GDP57150元，占到无锡人均GDP的70%，为苏州的67.39%。常州GDP总量与人均GDP均落后苏州无锡，与常州的产业结构相关：苏州工业发展对外资的依赖度达到70%，无锡工业主要是以国企和外资为主，企业技术以及规模效应明显，而常州民营企业占到70-80%，以中小私企为主，经营方式较保守.常州概况产业规模常州2009年GDP为2519亿元，其中武进区贡献980亿元，占到常州总量的39%；常州市区以及新北区GDP总量884亿元，占到常州总量的35%；金坛以及溧阳GDP总量655亿元，占到常州总量的26%。常州市区及新北区GDP：884亿元金坛市GDP：290亿元武进区GDP：980亿元溧阳市GDP：365亿元常州地区GDP比例12%14%39%35%金坛市溧阳市武进区常州市区以及新北区常州概况区域产业145891071816649125031908913789215921496723751159610100002000030000人均收入消费比人均可支配收入1458916649190892159223751人均消费支出10718125031378914967159612005年2006年2007年2008年2009年常州09年人均可支配收入达到23751元，比08年上涨10%。而人均消费支出达到15961元，比08年上涨6.6%。收入的增长速度高于消费支出的增长速度，居民储蓄比例在逐渐增加，形成财富累积。财富累积效应为未来房地产消费注入了资金基础。常州概况收入消费2883820992237511596120949130312632016402194161288825504163392457614963050001000015000200002500030000上海市常州市镇江市苏州市扬州市南京市无锡市邻近省市收入支出情况可支配收入（元）消费支出（元）常州概况收入消费从上表可以看出常州人均收入在长三角地区主要城市排名是较低的，低于上海、南京、苏州以及无锡，但是由于常州私企业主，常州居民的收入与其他地区的差距不是很明显，收入差距低于人均GDP的差距。在人均消费支出方面，常州居民的消费能力高于无锡，略低于苏州以及南京地区，差距小于收入的差距，私企业主的消费观念以及消费能力高于普通工薪阶层。351.6130.3354.7142.7357.4149.3358.7152.3359.8132.102004006002005年2006年2007年2008年2009年常州人口数量(单位:万人)户籍人口流动人口常州户籍人口保持稳定的增长，外来人口由于08年的金融危机，在09年有较大幅度的减少，但是总体来说常州人口还是会保持较稳定的增长趋势。人口的增长是房地产市场发展最基本的条件。常州概况人口环境城区人口230万城区人均居住面积年增长0.7平米户籍人口年均增长1.64万人均居住面积32.9平米年均新增外来暂住人口约5.5万近两年内常州潜在住房面积年需求约396万平米，其中235万平米表现为刚性居住需求，占到总需求量的59.34%.城区现有户籍人口改善居住面积需求年增约161万平米每年新增户籍人口居住面积需求约54万平米年新增外来暂住人口住房面积需求约181万平米常州概况人口环境第一、常州经济稳步发展，但GDP总量较长三角主要城市偏低，人均收入以及人均消费能力较高，藏富于民。第二、常州人口数量稳步提高，特别是常州户籍人口的逐年稳步增加。第三、常州居民对于房地产的需求以及购买能力逐年增加。常州概况常州经济总结第一部分市场调研1.常州概况2.常州楼市3.城南市场30常州楼市常州楼市概况当前房地产发展特点：一线城市过度发展，二三线城市长期处于相对弱势地位房地产发展趋势：一线城市适度发展，二三线城市重点发展常州作为二三线城市，现在成为房地产新一轮发展的兵家必争之地！常州楼市发展态势住宅土地供应出让总量（㎡）出让总价（万元)出让均价万元/亩20095741465.41420631.8164.9620083516916.5450289.2485.372007374632149385487.882006398464736846761.65土地市场经过前几年大批量放量之后，成交量在08年触底，09年成交土地5741465.4㎡，同比上涨63.25%，建筑面积达到1314万平米。09年土地的价格达到峰值，同比上涨93%。常州楼市常州土地市场398464737463213516916.55741465.401000000200000030000004000000500000060000002006200720082009常州历年住宅土地成交量（㎡）09年常州新增商品房供应面积(万平米）050100150新增商品房供应21.425.950.344.538.947.454.297.911536.1104128新增住宅供应16.215.527.62625.120.938.689.491.928.886.91101月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年常州新增商品房供应762.72万㎡，其中新增住宅供应576.45万㎡，其中12月的供应达到09年峰值，分别为127.7万㎡和109.5万㎡。常州楼市常州商品房供应情况02004006008001000常州历年商品房新增供应量（万㎡）新增商品房供应量778.29863.5802.43762.72新增商品住宅供应量568.04595.22552.63576.452006200720082009常州历年商品房供应量以及商品住宅供应量趋于稳定，并没有因为09年市场的火爆而有特别大的放量。09年常州房地产市场供、销、价走势0501001502000100020003000400050006000新增供应21.3925.9250.3144.4938.9347.4454.2297.86114.6636.06103.71127.03成交面积45.7249.674.2774.2286.1684.6696.592.59100.27101.04113.41164.43成交价格4972438347894584501451824948481048785318505552371月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年1-12月份，常州市新建商品房预销售成交1082.87万㎡，同比增长106.86%.其中住宅预销售成交849.28万㎡，同比增长109.04％。09年常州商品房市场基本处于供不应求的状态,全年供求比是0.7常州楼市09年商品房供销常州楼市常州住宅市场供销年份商品住宅供应量（万平米）商品住宅销售量（万平米）商品住宅供销比值2006568.04400.91.412007595.22514.51.162008552.63408.271.352009576.45849.280.68常州历年商品房供销面积（万㎡）01002003004005006007008009002006200720082009商品住宅供应量商品住宅销售量常州商品住宅在2006-2008年之间供应量基本稳定，历年的销售面积基本稳定在400-500万㎡，基本处于供略大于求的形势。2009年成交量有大的突破，同比增长109%，市场处于供不应求的情况。常州楼市常州住宅存量08年底常州商品房存量846.96万㎡09年常州商品房推量762.72万㎡09年常州商品房成交量1082.87万㎡09年底常州商品房存量526.81万㎡09年底常州商品房存量房526.81万㎡，相比08年底减少320.15万㎡，同比减少39.2%，虽然火爆的09年去化300余万㎡的存量房，但是由于前期积压基数较大，至09年末市场的存量房面积相当于07年一年的成交量，存量房去化压力依然巨大。09年存量分析常州2010年1-3月供销情况月份2010年1月2010年2月2010年3月新增供应量38.42万㎡25.19万㎡38.82万㎡成交量64.82万㎡34.88万㎡67.27万㎡2010年1-3月份常州新增商品房供应量102.43万㎡，同比上升4.9%，商品房共成交166.97万㎡，同比降低2.5%，供求比为0.6：1。截止2010年3月底销售均价常州市商品住宅成交均价06-08年之间上升平稳，09年成交均价4479元/㎡，同比上涨15%。2010年3月常州新北区房产销售均价5210元/㎡，钟楼区6461元/㎡，天宁区6217元/㎡，武进区5014元/㎡，戚墅堰区4219元/㎡。常州楼市楼市价格分析延陵路夏城路武宜路常武路中吴大道人民路钟楼区：6461元/㎡武进区：5014元/㎡天宁区：6217元/㎡新北区：5210元/㎡戚墅堰区：4219元/㎡09-10年常州主要区域价格走势02000400060008000钟楼天宁新北武进钟楼462948836372591649376623642563676432658963216461天宁558455795273597964286207581660816205615260196217新北468352354448501850034978568650135265531253025210武进3894426840524629428444734692491648634996483150144月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2010年2月2010年3月常州商品住宅历年成交均价（元/㎡）3654.283764.823885.914479.0905001000150020002500300035004000450050002006200720082009常州主要项目价格变动情况项目09年报价时间报价价格现销售价上涨幅度御城2009年1月5500650018.18%世茂香槟湖2009年2月5300650022.64%天隽峰2009年1月5500680023.64%莱茵32009年8月5200650025.00%格兰艺堡2009年2月4300560030.23%圣巴塞耶2009年4月3800520036.84%随园2009年1月4200580038.10%御水华庭2009年1月5200720038.46%兰陵尙品2009年2月4400610038.64%国泰名都2009年1月5300750041.51%方圆云山诗意2009年3月4700680044.68%莱蒙城2009年3月4200610045.24%项目09年报价时间报价价格现销售价上涨幅度常信天润园2009年5月48007