中地行海南市场与代表性项目简析及近期海南运作项目分享

11海南市场与代表性项目简析及近期海南运作项目分享二〇一〇年八月Part1:近年海南市场数据及趋势分析Part2:海南代表性项目营销手法简析Part3:琼海博鳌·滨海小镇项目结案汇报Part4:中地行海南部分项目运作经验分享Programcontent1PART近年海南市场数据及趋势分析海南市场海口市场三亚市场小结2006-2010年上半年海南与全国房地产销售情况列表年份地区房屋销售面积（万㎡）商品房销售额（万元）合计同比增长住宅同比增长合计同比增长住宅同比增长2006全国61857.07——55422.95——208259631——172878070——海南203.43——193.73——770477——723505——占全国比3.29‰——3.49‰——3.70‰——4.18‰——2007全国77354.7225.1%70135.8826.5%29889118943.5%25565811147.9%海南312.5253.6%299.5954.6%130058068.8%122670769.5%占全国比4.04‰——4.27‰——4.35‰——4.80‰——2008全国65969.83-14.7%59280.35-15.5%25068183016.1%211960034-17.1%海南372.4419.2%358.7219.7%202709455.9%195187559.1%占全国比5.64‰——6.05‰——8.08‰——9.21‰——2009全国93713.0442.1%85294.4243.9%43994540075.5%38157210080.0%海南560.3450.5%544.8951.9%351000073.2%342980075.7%占全国比5.98‰——6.39‰——7.98‰——8.99‰——2010上半年全国39352.53——————198198500——————海南482.28——————4469500——————占全国比12.25‰——————22.55‰——————海南市场与全国市场对比（数据来源：中国房地产信息网）Part1:近年海南市场数据及趋势分析2006-2010年上半年海南房地产销售情况01002003004005006002006年2007年2008年2009年2010年（1-6月）商品房销售面积（万平方米）商品住宅销售面积（万平方米）商品房销售额（亿元）商品住宅销售额（亿元）2006-2010年上半年海南商品房及商品住宅的销售面积与销售总额增长速度较快，其中2010年上半年海南房地产销售总额比2006年增长5.8倍，明显快于销售面积的增长（约2.3倍）。海南市场简析Part1:近年海南市场数据及趋势分析2006-2010年上半年海南商品房销售状况占全国比例05101520252006年2007年2008年2009年2010年(1-6月)千分之比商品房销售面积占全国比例商品房销售额占全国比例2006-2010年上半年海南商品房销售面积与销售总额占全国比例呈逐年快速上升态势，其中2010年国际旅游岛政策颁布前后销售增长迅猛，使得上半年海南商品房销售状况占全国比例增长十分明显。商品房销售面积占全国比例走势线商品房销售额占全国比例走势线Part1:近年海南市场数据及趋势分析海南市场简析2006-2010年上半年全国与海南商品房均价对比图0100020003000400050006000700080009000100002006年2007年2008年2009年2010年（1-6月）全国商品房均价（元/平方米）海南商品房均价（元/平方米）2006-2010年上半年海南商品房平均价格持续高于全国平均水平，商品房均价增长速度高于全国商品房均价增长速度，其中2008年海南受到房政调控影响相对较小，较之全国负增长水平，仍保持着一定的正增长，在2010年上半年扩大了与全国商品房均价的差距，高出了80%以上。全国商品房均价走势线海南商品房均价走势线Part1:近年海南市场数据及趋势分析海南市场简析海口市场简析2006-2009年海口市商品房销售情况年份商品房销售面积（㎡）同比增长商品房销售总金额（万元）同比增长商品房销售均价（元/㎡）同比增长2006年120000—31000—2682—2007年78000-35%25000-19.35%324921.14%2008年610000682%260000940%418328.74%2009年90000047.54%46000076.92%508821.63%2006-2009年海口商品房整体销售情况有较大波动，特别是07、08年迅速下降或上升的交易活动，2009年恢复相对正常的增长值。（数据来源：海口统计年鉴）Part1:近年海南市场数据及趋势分析2010年1-7月海口商品房销售情况月份成交面积环比成交总额环比成交均价环比1月38.93万㎡—27.83亿元—6487元/㎡—2月27.22万㎡30.07%23.46亿元15.7%8619元/㎡32.86%3月34.42万㎡26.45%26.97亿元14.96%7835元/㎡-9.09%4月33.41万㎡2.93%25.35亿元-6.0%7589元/㎡-3.14%5月5.33万㎡-84.4%8.26亿元-67.41%15497元/㎡104.4%6月3.85万㎡-27.76%2.58亿元-68.76%6700元/㎡-56.76%7月4.31万㎡27.07%2.71亿元5.03%6298元/㎡-6.0%2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月成交面积成交总额成交均价（数据来源：中指数据）2010年上半年海口商品房销售情况：上半年签约总额：114.45亿元上半年签约面积：1431600㎡上半年签约均价：7994元/㎡从2010年上半年海口商品房成交数据来看，1-4月成交面积及总额较高，从5月份开始，受到房产新政及传统淡季的影响，量缩非常明显，价格也存在波动，但整体均价比2009年的均价抬升了50%以上。Part1:近年海南市场数据及趋势分析海口市场简析（数据来源：三亚统计局）2006-2009年三亚市商品房销售情况年份商品房销售面积（㎡）同比增长商品房销售总金额（万元）同比增长商品房销售均价（元/㎡）同比增长2006年70550017%3574008.5%5066_2007年92970033.94%69260093.84%745047%2008年109690017.59%111430060.34%1015936%2009年127330016.08%133840020.11%105123%2006-2009年三亚商品房整体销售情况均呈快速上升态势（包括2008年未受到全国房地产市场调整期的影响），其中2007年和2008年的销售均价增长迅猛，连续两年都超过35%的年增幅。Part1:近年海南市场数据及趋势分析三亚市场简析2010年1-7月三亚商品房销售情况月份成交套数成交面积环比成交均价环比1月426837.96万㎡32.34%20540元/㎡38.18%2月224123.1万㎡39.15%26817元/㎡30.56%3月233322.2万㎡—3.88%19755元/㎡—26.34%4月8537.39万㎡—66.69%19644元/㎡—0.56%5月3233.74万㎡—51.46%22746元/㎡15.62%6月2112.38万㎡—36.55%17666元/㎡—22.33%7月1531.68万㎡—29.41%19959元/㎡12.98%2010年1-6月三亚住宅成交数据列表2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月成交套数成交面积成交均价（数据来源：中指数据）2010年上半年三亚商品房销售情况：上半年签约套数：10229套上半年签约面积：967700㎡上半年签约均价：21195元/㎡2010年上半年三亚商品房成交均价比2009年增长接近1倍，其中1-2月，呈现“量价齐涨”的局面；3月以后，总体呈现“量缩价微调”的市场特征。Part1:近年海南市场数据及趋势分析三亚市场简析海南房地产市场小结及发展趋势分析整体市场：从2006－2010年上半年的海南市场、海口市场及三亚市场的成交数据可以看出，近年来海南房地产发展迅猛，特别是2008年利用全国房地产调整期和2010年初的国际旅游岛颁布这两个契机迎来发展的高峰，拉开了与全国市场的差距。区域特点：海南目前东、中、西三线仍发展不平衡，呈现“东强－中平－西弱”的特点；而海口、三亚两个区域中心城市的成交量占到海南总成交量的50%左右，成交金额更是占70%以上，同时，琼海、文昌等城市的房地产市场也在崛起和发展，逐步形成海南房产的“战国时代”。Part1:近年海南市场数据及趋势分析市场小结海南房地产市场小结及发展趋势分析Part1:近年海南市场数据及趋势分析发展趋势短期走势研判（1－2年）：预计本轮房产调整期将延续，在2010年底随着销售旺季的到来以及休闲度假购房需求的释放，方有小的回暖；在未来一到两年内，预计将难以出现爆发性增长，只有注重产品品质以及有差异化特色的项目才比较容易脱颖而出，“滥竽充数”的时代已经过去。中长期走势研判（3－5年）：在未来的三到五年，甚至更长的时间，随着国际旅游岛各项实施细则的出台及各项市政配套的完善，加上全国市场对稀缺资源认识的提升，预计海南房地产市场将出现稳步、健康发展的态势。2PART海南代表性项目营销手法简析海口地区三亚地区琼海地区文昌地区盛高荣域——双庭院·海HOUSE地址：海口市海景路77号占地：486亩总建：230000㎡总户数：1300户容积率：0.75绿化率：56%建筑风格：西班牙风格建筑类型：洋房、别墅销售价格：公寓均价21000元/㎡主要卖点：白沙门公园；海景资源；整体规划社区；西班牙建筑风格。区位图海口代表性项目分析立面图鸟瞰图Part2:海南代表性项目营销手法简析盛高荣域——双庭院·海HOUSE海口代表性项目分析营销推广亮点——淡季推广活动：荣域会在2009年淡季时创立“荣域会”，目的是“泛销售”。会员：1、有客户资源的人士，如：同行、汽车销售代表、导游、出租车司机等；2、荣域业主。会员义务：宣传荣域项目，为荣域介绍客户。会员权利：客户成交后，该套物业总成交额的0.5%（税前）奖励给会员。此活动在2009年启到一定的效果，为荣域带来很多潜在客户，特别是业主会员十分积极。一些东北也只本身就喜欢和朋友住一起，加上此项政策，很多客户成交后会带朋友在荣域购房，形成了真正的“母鸡”客户。此活动需要开发商的大力配合，因为单纯的代理商比较难以拿出如此高的奖励给会员；同时还需要领导把关，避免出现业务员自己转介客户。Part2:海南代表性项目营销手法简析盛高荣域——双庭院·海HOUSE海口代表性项目分析名车嘉年华从2009年5月1日到2010年5月1日，荣域共举办四届“名车嘉年华”活动。盛高以较低的成本实现“跨界营销”的目的，在活动中与车商形成共赢，并且可以得到客户资源的共享。活动不仅完成“世界名车开进西班牙”，同时伴以丰富多彩的活动吸引客户。活动期间伴有小的优惠使得当日签约量相比平时有所上升。此活动活动费用较低：车商与开发商是共赢，基本不用负担费用，并且可以为活动提供奖品，加上其他赞助商提供的奖品，在礼品方面节约了成本。活动当天的折扣也是现场权限范围之内的，条件允许的话也可以向开发商多申请一个点。此活动的关键是车的品牌与项目的档次相匹配和相协调。Part2:海南代表性项目营销手法简析营销推广亮点——淡季推广活动：名车嘉年华现场图片现场人体彩绘丰富的糕点车展现场香车美女销售现场Part2:海南代表性项目营销手法简析盛高荣域——双庭院·海HOUSE海口代表性项目分析2009年底，销售旺季到来时，盛高荣域并未做大的推广活动，