浅析街坊统筹的现实意义以前海十九单元03街坊为例

浅析街坊统筹的现实意义以前海十九单元03街坊为例摘要前海土地资源紧缺，为实现前海单元规划落地，倡导土地混合高效利用，建设互联互通、均衡多元的立体城市空间，前海积极探索“单元一体化”开发建设新模式，践行产城融合与紧凑集约发展理念。单元一体化开发建设是指对单元土地进行统一规划、统一设计、统一建设及统一运营。关键词街坊统筹；一体化；整体开发1项目概况前海十九单元03街坊位于妈湾片区核心地带，由妈湾二路、怡海大道、港城六街和港城十九街围合而成，紧邻地铁5号线延长线怡海站，连接规划中的城际铁路前南线（图1）。该单元地块汇聚了多个重点产业项目，建成后将成为前海妈湾现代物流产业城一组至关重要的建筑群。街坊整体为现代风格，以办公及商业为主导功能，提倡“整体开发”模式，打造以供应链管理、国际贸易和互联网金融等为核心的一体化街坊。2街坊统筹的必要性为避免各地块在功能上产生冲突、在工程上相互影响、在资源上产生浪费，作为前海“单元·街坊”模式建设的先行先试者，十九单元03街坊建设过程中涉及多家业主单位与多家设计、建设单位、监理单位，仅靠早期规划把控已然不够，通过单元一体化设计、一体化建设、一体化运营，实现综合效益和建设效率最大化。2.1土地集约利用实现土地混合高效利用，形成互联互通、均衡多元的立体城市空间。土地集约利用包括支路地下和街坊地下的统一开挖、协调地下道路、地下停车分区、轨道站点的组织关系、周边市政交通的接驳研究等（图2）。缩短了施工工期的同时也营造了公共、可达的地下宜人空间，为高密度建筑群提供了充裕的地下停车位，也为后期的运营奠基了良好的基础。突破以往城市建筑群各自为营、互不相谋的局限。导入一体化开发统筹，更能动态化、精细化地协助前海落实导控，协调项目建设中的冲突与分歧，有效实现地面与地下公共空间的协调统一。2.2建筑形态空间形象街坊以打造“现代简洁、一体化的建筑组群形象”为主旨，统筹内容包含：地上建筑退线、地标建筑位置、建筑群体布局、单体建筑位置及形态、建筑高度控制、连续商业界面、建筑入口大厅、立面材质和色彩、屋顶绿化等。通过研究城市空间形象、交通区位、用地规模等因素，确定了一处超高层地标。塔楼单体立面结合整体形象设计，营造整体协调的建筑组群感。裙房采用体块搓动组合的形态，使界面尺度舒适宜人，形态丰富多样。2.3降低建设成本十九单元03街坊具有整体规模较大、开发周期较长、建设时序不一、建设内容繁多以及相互关联牵制等特点，通过一体化开发统筹，有利于打造一体化街坊形象，提升地上、地面、地下及公共空間的协调性，避免出现过多的缺漏变更，从而缩短工程周期，节省建设成本。3工作内容在十九单元03街坊的建设过程中，由政府牵头，联合其他业主单位并委托一家设计公司编制了《前海深港合作区十九单元03街坊地下空间及地上公共空间整体概念方案》，就03街坊整体设计做了大量细致的统筹工作，对建筑外立面、室外景观、公共空间、公共连廊等内容进行了充分的研究和协调，基本明确了十九单元03街坊外部形象统一、地面交通系统流畅、人车分流导向明确的标准，确定了所有建筑绿建三星标准的设计目标，为创造良好的空间形态和建筑品质，提升土地价值奠定了基础。3.1设计统筹确定一家设计公司为十九单元03街坊的建筑设计总体统筹单位，全过程管控具体设计工作。编制设计工作指导文件《方案设计阶段实施导则》、《初步设计阶段实施导则》和《施工图设计阶段实施导则》，每个阶段对不同的设计单位进行了要点控制，保证了设计的统一性、协调性和完整性。（1）设计。景观作为人与外部世界最直接的体验，宜人的景观甚至比建筑形象更为关键。基于可持续景观设计的理念，确定了空间结构、空间形态、步行通道、景观绿植、铺装选材、景观设施配置的统一布局；对景观设计中标识系统与灯光照明，场地标高进行了统一协调；结合建筑尺度，确定了二层连廊系统的形态位置与尺度控制。（2）交通组织。统筹街坊交通组织，推动街坊地下、地面、地上交通组织一体化（图3）。十九单元03街坊总建筑面积约63万平方米，规模大，强度高，未来高峰小时通勤客流集聚。由于多达7家业主，单个地块独立进行交通设施布局十分困难，且不利于实现总体交通系统最优化，尤其是地块车库出入口与地下交通组织。因此必须结合各地块建筑方案，对内部交通设施进行整体统筹规划，使其互联互通、资源共享，同时保证规模布局、总体交通组织和内外衔接等方案尽量最优，以实现效益最大化。（3）建筑选材。建筑选材是所有建筑工程的物质基础。适宜的选材能够在良好造型、合理功能布局的基础上使建筑品质得到提升。十九单元03街坊包含多家不同业主，如果建筑选材不当，不仅会造成单元片区风格怪异还有可能增加成本。街坊统筹在建筑选材把控方面严格遵守生态化、一体化的原则，在保证功能性的同时结合建筑美学，使单元整体风格统一形成具有前海特色的商办综合区。例如在选择建筑外挂玻璃时，对色彩进行了多家供应商比对，最终与不同业主单位的各个建筑师达成一致意见，奠基了街坊统一的风格。3.2施工统筹统筹单元地块基坑施工，按照一般开发建设的路子，有多个建设主体参与的基坑施工过程往往变成“九宫格”，各基坑支护经常重复建设，互相严重制约。而在前海十九单元03街坊的开发过程中，基坑统一组织实施，不仅将一年左右的工期缩短至5个月，还避免单元地块基坑先后开挖出现混乱的情况，大大降低了成本。几家业主单位共同签署基坑统一开挖协议，指定一家单位负责基坑工程整体开挖工作。按照协议规定的内容，各方有序履行各自合同履约。统筹地下室及主体施工，确保施工设备、公共运输通道、地盘管理有序。在03街坊各地块桩基施工阶段、总包单位进场前，统一布置大塔群，将各地块预计使用的塔吊数量、位置进行了统一布置、统一编号，征求各业主意见后定稿发布，并将此文件放入各地块建筑安装工程总承包招标文件中，注明中标总承包单位必须严格执行。在地下室施工期间，为统一施工运输通道管理，建立了一条经过各地块的地下室施工公共运输通道。4统筹过程中的制约因素及应对策略尽管十九单元03街坊一体化开发统筹取得了一些成效，但在实施过程中，还存在一些问题，主要如下：一是各业主对建设时序、建设标准、运营管理的意见不统一。二是消防竣工验收难度大。根据工作部署，消防分区在街坊内进行整体统筹划分，需进行整体验收。但消防报警系统、自动喷淋系统并未联动统一，消防水池和消防控制室也独立设置，消防报建和后期消防竣工验收面临重大挑战。4.1达成合作框架协议在开发建设初期，各业主应遵循政府指导的原则，积极参与并推进。在前期土地出让合同及其他相关规定文件中，建议清楚列明街坊一体化开发统筹的实质性条款，统一对一体化开发统筹的认识，明确各业主的职责分工、任务分解和工作举措，加强硬性约束及督导效力，以切实形成强大工作合力。4.2统一设计建造技术标准及建设时序在土地出让前，城市规划层面应进行深入细致的研究，从街坊整体设计层面，统一设计建造技术标准，制定街坊整体建设进度计划；建设过程中进行整体施工组织策划，明确统一建设时序，要求各業主按照街坊整体建设标准推进设计与建设工作。4.3报批报建工作十九单元03街坊涉及7个项目的报批报建，统筹开展报批报建工作点多、线长、面广，相较于单个项目报批报建更为纷繁复杂且无先例可循，建议结合实际情况，对部分行政审批环节与流程（如人防、消防等）进行专题研究，在法律法规允许范围内完善优化，进一步提升报批报建效率效益。4.4运营管理工作运营管理虽然是后期的工作，但是在前期的规划设计中必须考虑周全。需要在前期介入的包括停车场一体化设计、停车场一体化运营、路牌指示、出入口设置等。将车库闸口设置于地下，远离市政道路，减少对市政道路的影响；在管理上采用自动识别停车系统和用预缴费管理模式。商业统一运营策划在前，业态布置、装修风格等。由于多家不同业主，应该由一家专业的运营策划单位来展开相关工作。5结束语2015年初以来，第一项任务就是街坊统筹协调工作。十九单元03街坊建设过程中涉及多家业主单位与多家设计、建设单位、监理单位，街坊统筹要求统一设计、统一建设、统一经营，政府企业共同谋划。统筹工作该如何开展，作为前海的代表，发现该项工作不仅繁缛，开展过程也是跌跌撞撞。随着统筹工作的开展，碰到了技术、审批等重重困难，同时企业自身利益诉求也在统筹过程中暴露。为实现街坊区域内整体效益的最大化，需要政府强势主导、均衡各业主利益、建设时序同步开展才能有效解决。