广东五华工业区商业综合体项目定位初探-60p-前期策划

互诚达房地产广东·五华工业区项目定位初探互诚达房地产方案目录第一部分：市场分析第二部分：本体分析第三部分：案例参考第四部分：项目定位第五部分：规划设计建议第六部分：投资收益分析互诚达房地产互诚达房地产五华在哪里？五华五华县位于广东省东北部，东南与丰顺县﹑揭西县﹑陆丰交界，西南与河源﹑紫金接壤，西北与龙川相连、东北与兴宁毗邻；全县地形为菱形状互诚达房地产五华名片所属地区：广东省梅州市辖县下辖地区：水寨镇、华城镇、横陂镇等16个镇面积：3226平方公里人口：总人口130多万，其中劳动力70万，外出务工30多万，在家务农、就近务农近40万互诚达房地产商业集中区域五华商业简述五华商业分布比较集中，主要分布于华兴北至华兴中路一段以及该路的东面至江边的区域；该区域商业气氛浓厚、人流量大，但总商业面积较小，也无大体量商业物业；互诚达房地产五华街道一览互诚达房地产五华街道一览互诚达房地产五华商业特点商业基本沿街分布，中间行车两边行人，形成了一种较原始的马路商业形态。五华的商业业态较为低端，较好的品牌仅一些潮流类为主（如361、以纯、鸿星尔克等），缺乏中高档品牌业态，同时也缺乏大型的商业中心以及休闲娱乐中心；五华人口众多，消费水平逐年提升，现状的商业已无法满足五华中高人群的消费需求，极易造成消费外流互诚达房地产五华县20KM65KM148KM330KM广州75KM110KM五华县与周边地级市的距离均比较远，直线距离最近的梅州还有65km，商业上基本互不影响；但与兴宁市区却只有20KM的距离，虽然资源上共享，但商业上却极可能与兴宁形成较大的竞争五华商业区位互诚达房地产兴宁商业简述兴宁市目前仅形成一个商业中心：团结路商业中心，主要是以团结路、兴田一路、曾学路、宝华路等道路所组成的区域；该区域商业气氛浓厚、人流量最集中的商业集中地，是兴宁传统的商业中心。互诚达房地产兴宁街道一览互诚达房地产兴宁街道一览互诚达房地产兴宁街道一览互诚达房地产兴宁商业商场以小型为主，有太平阳超市、好邻居妇幼商场等，缺乏大型如卜蜂莲花、好又多等大型超市以及大型休闲娱乐中心业态种类繁多，集中了麦当劳、肯德基、苏宁电器、等知名品牌，其主要业态为服装品牌专卖店，占业态总比例的50%，其次为鞋类品牌专卖店占15%，再次为餐饮占业态总比例的10%，，其它约占25%。兴宁集中商业位于老城区，规划早，地理位置优越，人流车流量大，商业趋于成熟，使该商圈商铺单位面积租金较其他街道高，平均租金约为100元/㎡·月，最高的租金可达130元/㎡·月，售价为8000～12000元/㎡。兴宁商业特点互诚达房地产商业分析小结兴宁的商业业态明显比五华丰富，品牌上有较大的优势，肯德基、苏宁等极具商业气氛的品牌已经进驻，商业辐射力较强，定能吸引五华部分消费力，造成五华消费外流。但两者均缺乏一个大型的集中式的购物休闲场所，也就是区别于传统商业的现代型盒子内一站式消费场所——商业综合体我们是否合适做商业综合体？互诚达房地产互诚达房地产项目指标位置：五华工业大道总占地：446.3亩（围墙内）即297682㎡15.3万㎡5.9万㎡容积率：1.58.6万㎡总建面：446523㎡互诚达房地产项目SWOT分析远离传统商业区，现阶段无商业氛围区域人流量小，不利于零售业位于城区，地段好项目交通方便地块占地面积大，可塑性强政策从紧、房地产走势不稳与兴宁相距较近，商业竞争大政府支持力度大五华还没有一个大型商业体Strength：优势Weakness：劣势Opportunities：机会Threats：威胁互诚达房地产项目问题做零售？该区域发展部成熟，人流量不足，难于支撑如此大的体量；做批发？该物业虽然位于五华主要道路，非位于交通枢纽位置，优势不明显；做休闲娱乐场？体量过大，支撑不起；做医院？政策所趋，必须得做，但又与商业难于融合。出路在哪里？互诚达房地产解决办法面对这不可避免的四大难题，从利益最大化以及利于日后经营的角度考虑，我们建议将这几个业态全部集合于一身，并采用最科学的业态配比以及规划设计来弥补缺陷，特别是商业与医院的完美过渡，打造成一个新型的而又极具特色的商业综合体。互诚达房地产互诚达房地产前言以下三个商业综合体均是市场上做得比较成功的案例，他们均与项目存在诸多共同之处，如：体量均比较大、地块呈扁长状、功能具多样化等特点。通过这些案例参考，我们能否寻求一个新的方向，创造一个最适合本项目的突破口？互诚达房地产南昌蓝天碧水广场开业时间：2007年7月总建筑面积：15万平方米物业组成：6座住宅塔楼，地下1层车库和设备用房，地上3层（6万㎡）商业裙楼物业长宽：东西向长约329.86米，南北向宽约129.05米规划：沃尔玛超市、各特色次主力店以及潮流、时尚商户档次：中档偏高互诚达房地产规划设计沃尔玛：主力店入口适宜摆放在项目的中部偏东部分1-3层，首层约3000～4000平方米，2-3层每层大约7000平方米专卖店：独立店铺以销售为主，设置品牌服饰、鞋类、皮具、通讯等；面积集中为30-100平方米便民服务类：首层有部分商铺临南面连廊和写字楼大堂入口，设置临街店铺，主要引进便民服务类商户，如房屋中介、洗衣店、便利店、水果店等；面积集中为40-60平方米。特色店：首层及三层的西部则划分给可突出项目主题定位、承租面积较大具有显著特色和消费目的性偏强的商户如家居、美容美体中心、书店、餐饮等；面积集中为200-400平方米。互诚达房地产佛山保利水城项目占地面积102687.18㎡，水道面积为23019.73㎡，总建筑面积约16万㎡，建筑覆盖区43368㎡，容积率2.83；宽48米的运河从项目中体穿流而过，将项目分隔而成东西两块不同商业区域；互诚达房地产规划设计东地块规划为集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的综合性购物中心；西地块则设计为特色经营为主的休闲夜店式步行街，填补佛山同类商业项目空白。互诚达房地产从化欣宏荣商贸城项目分为三个组团，分别为A区A栋、A区B栋及B区商业。其中A区A\B栋建筑面积约5万㎡;B区建筑面积约4万㎡；商业总建筑面积共约9万㎡。互诚达房地产规划设计A区A栋规划为酒吧街、主题餐饮、品牌名店、夜总会以及生活配套；B栋规划为电影院、KTV、精品、服饰、餐饮、美容美甲。B区规划为超市、名店街、淘宝街、黄金珠宝、化妆品、品牌男女鞋、精品女装、名媛女装、SPA等互诚达房地产五华规模最大，业态最全，形象最好的商业地标！五华唯一拥有整合最多功能的的商业综合体！我们塑造这样一个项目：我们在这样一个位置：我们应该•避开：价格与市场因素，不拘于五华，眼界放大外面去！•主张：资源与规模是目前五华的唯一性，区域升值潜力！五华：商业价值最高、性价比最好的物业粤北：升值潜力最大的资产本项目价值定向通过参考三个成功案例，我们做的项目应该是五华商业的领先者互诚达房地产互诚达房地产客户定位重要客户核心客户争取客户先安内·以五华几大产业老板、高管为主！再攘外·整合广、深、梅州及周边县市等客户成功人士富人阶层顶级富豪互诚达房地产形象定位五华首座·城市商业综合体——引领五华新生活·树立商业新标杆互诚达房地产功能定位以购物·批发·餐饮·休闲娱乐为主办公·居住·养生为辅的中高档商业综合体互诚达房地产功能定位——购物互诚达房地产功能定位——批发互诚达房地产功能定位——餐饮互诚达房地产功能定位——休闲互诚达房地产功能定位——娱乐互诚达房地产功能定位——办公互诚达房地产功能定位——居住互诚达房地产功能定位——养生互诚达房地产案名建议五华国际第一城互诚达房地产互诚达房地产商场公寓写字楼适宜度＞宏观经济环境良好，消费水平不断提高，各类物业需求量大＞零售业发展迅猛，商业物业面临极大升级需求＞大型综合性商业物业在县级商业中同样具有生存空间＞项目条件与开发方向条件相匹配功能配比说明专业市场互诚达房地产整体规划总建筑面积：44.65万㎡购物中心：3层，共12万㎡专业市场：2层，共20万㎡公寓：4栋8层，1.6万㎡写字楼：2栋12层，1.2万㎡街铺：4万㎡医院：5.85万㎡购物中心（3层）专业市场（2层）医院医院大门地下车库互诚达房地产业态布局——购物中心B1F3F1F2街铺地下停车位≥1000个1至3层为购物中心，总面积约:12万㎡建议挖地下停车场，车位不低于1000个精品、饰品、化妆品、通讯大超市电影院KTV电玩街铺品牌店互诚达房地产业态布局——专业市场+塔楼F2F1公寓写字楼1至3层为医疗器材专业市场总面积约:20万㎡地面公寓街铺街铺F8F12互诚达房地产体量及销售、持有面积物业类型占地面积（㎡）楼层数总建筑面积（㎡）单层面积（㎡）预计可售面积（㎡）持有面积销售比例主要业态购物中心40000312000020000200001000004%大型品牌连锁超市（如家乐福、沃尔玛等）、品牌旗舰店专业市场一层100000220000010000002000000%医疗器械、保健品二层00%100000000%医疗器械、保健品街区一层40000140000400004000009%·百货类（运动休闲品牌、女装、男装等）00%·社区便利类（便利店、药店、水果店、干洗等）·社会服务配套类（银行、证券、电信营业厅等）·餐饮（冷饮小吃、连锁快餐等）公寓20008160005001600004%——写字楼100012120005001200003%——医院58500585000%合计4465008800035850020%互诚达房地产互诚达房地产利好与利空银行存款准备金率下调首套房贷款利率下调商业地产不受打压市场上库存压力增加中央政府调控力度坚决征收房产税VS利好因素梳理利空因素梳理在频繁的政策打压下，房地产市场持续低迷，商业地产亦然，价格已不是观望者最关心的因素了，因此，发展商应该把握好每一个出货的好机会。互诚达房地产本项目总占地约300亩，必然带来可持续发展的开发课题。对项目营销而言，在先期实现一定的现金流以维持项目开发所需的资金是必须实现的规定动作，即回笼资金是重中之重！项目自身首期现金流和后期利润的获取营销目标互诚达房地产营销思考注：红色部分为首层街铺黄色部分为塔楼为考虑资金快速回笼，我们建议将首层所有临街商铺约4万㎡（红色）以及购物中心2层的50%约2万㎡进行销售；其次塔楼（黄色）也全部销售，面积约2.8万㎡；剩余的物业持有。互诚达房地产本项目定价依据互诚达房地产商铺入市价格18000元/㎡17000元/㎡15000元/㎡3个月4个月5个月timeprice入市价中盘价尾盘价首层街铺价低价入市，以实现资金快速回笼。互诚达房地产5000元/㎡4500元/㎡4000元/㎡3个月4个月5个月timeprice入市价中盘价尾盘价公寓价格公寓入市价格以均价4000元/㎡入市，最终实现均价4500元/㎡的目标互诚达房地产4200元/㎡4000元/㎡3800元/㎡3个月4个月5个月timeprice入市价中盘价尾盘价写字楼价格写字楼入市价格以均价3800元/㎡入市，低开高走，快速出货互诚达房地产推货步骤及说明为保障资金链不断裂，我们必须在开发的过程中时刻把握住回笼资金的机会；在本项目中，我们退货的第一步是先推首层底商，商铺价值高，是回笼资金最快的渠道，可以先通过商铺筹集部分资金以开发公寓和写字楼，待开发好之后销售公寓及写字楼以保障继续开发下一个物业；专业市场物业前期价值不高，需等长时间培养后逐渐升值，故暂时不卖专业市场商铺。底层商铺二层商铺公寓写字楼停止开始互诚达房地产本项目投资收益可售商铺面积（㎡）售价（元/㎡）销售额（元）首层街铺4000015000600000000二层商铺2000010000200000000公寓16000400064000000写字楼12000380045600000合计————909600000注：本销售额暂未计算建筑成本、装修、地价、税费以及营销等费用互诚达房地产报告完毕！谢谢聆听！