南宁夜市王”—南宁首个综合型观光夜市运作思路

【南宁夜市王】——南宁首个综合型观光夜市运作思路南宁安盛房地产咨询有限公司2015年4月3日出品一项目定位说明二项目运营创新三项目投资回报Contents目录一项目定位说明Contents目录南宁夜市发展现状项目所在地块分析项目定位项目客户定位产品规划建议租金建议工作节点部署南宁较具知名度及规模的传统夜市主要有中山路夜市、建政路夜市以及农院路夜市等，夜市里汇聚了各种知名美食，价格实惠，是当地人丰富夜生活的选择之一，每当夜幕降临，夜市灯火辉煌，热闹非凡。一、南宁夜市发展现状中山路夜市一、简介：中山路是民国时期留下的市中心老街，长约七百多米，街道两旁的楼房建筑呈早期中西合璧样式，如今的中山路云集了上百家南宁各老字号饮食店铺和中外名吃，成为了享负盛名的美食街，是南宁十大城市旅游名片之一。1.地理位置：地处南宁规模最大的传统商圈——朝阳商圈，临近市中心万达广场，地理条件优越，人流密集。2.经营项目：晚餐、夜宵3.经营时间：从晚上六七时开始到第二天凌晨三四时4.经营特点：一类是以经营小吃、烧烤类食品、鲜榨果汁、啤酒摊为主的摊贩；一类是以经营小饰品、小玩意儿、廉价茶具为主的摊贩；还有一类时四处走动招揽生意的擦鞋人、卖书人和卖唱者。5.面对人群：主要以南宁市本地人及中外游客为主。6.租金情况：摊位3800元╱月-5000元╱月二、现状及问题：有多年历史的南宁市中山路，夜市依然红火但是骑楼老化，隐藏安全隐患，还有交通不便、卫生状况堪忧等问题也困扰着它。中山路，这张南宁的“老名片”，是拆迁还是美化，多年来让有关部门左右为难。一、南宁夜市发展现状建政路夜市一、简介：从园湖建政路口沿着建政路往古城路方向走，过了实验电影院有条小巷。在这条宽度不足10米的小巷里，有一段300米左右的宵夜街，集中了50多家夜宵摊点。1.经营项目：晚餐、宵夜2.经营时间：从晚上六七时开始到第二天凌晨两三时3.经营特点：虽然建政路一带的夜市没有中山路的规模大，但建政路上那些来自东西南北、形形色色的美食小吃丝毫不比中山路逊色，以粥品为代表、以烤鱼为经典。4.面对人群：南宁本地人为主5.租金情况：1800元╱月-3500元╱月二、现状及问题：2000年前后，园湖建政路口的夜市被“清理”，一些铺面的拆迁、重建，如今建政路的美食主要集中在圆湖建政口至古城建政路口这一段。即使建政路是成熟路段，附近有许多住宅、单位、学校，有着丰富的客源，但在建政路夜市，仍面临停车难、交通不便等问题。建政路上没有大型停车场，车位多在街道两旁，且数量不多。一、南宁夜市发展现状农院路夜市一、简介：堪称南宁最实惠的美食小吃聚集地，是大学区域中最具商业氛围的街区，多以独立街铺形式，商业成熟，业态较全。目前是南宁最火的最具年轻气质的美食街，不仅汇聚了众多新派小吃品牌，且吃货们的年龄均在20岁上下，整条街上散发着青春活力的气息，它多以学生时代的风味向大家展现独特的一面。1.地理位置：西乡塘区财经学院附近，以火炬路起点，连接农院路2.经营项目：晚餐、夜宵、服饰3.经营时间：从晚上六七时开始到第二天凌晨三四时4.经营特点：一类是以经营小吃、烧烤类食品、鲜榨果汁、啤酒摊为主；一类是以经营小饰品、小玩意儿、服饰为主；5.面对人群：以周边大学生及刚毕业的上班族为主6.租金情况：200-450元╱㎡╱月二、现状及问题：周边高校云集，消费群体还是以学生群体为主，消费层次较低。夜市里的道路狭窄，车行和人流混杂，存在安全隐患；其次缺乏规范管理，所以存在乱摆乱放、占道等现象，卫生状况也是令人担忧的一大问题。一、南宁夜市发展现状一、南宁夜市发展现状小结：传统夜市因为缺乏综合管理会出现车辆乱停乱放、占道经营、噪声扰民、垃圾污水满地、卫生安全难有保证等问题。随着城市化发展进程的加快，传统夜市会随着城市整改而没落，昔日辉煌不再。但是夜市作为一种特定的生活方式已经深入人心，对夜市文化眷恋追求的人群还会一直存在。基于此，挖掘一种更规范、更健康、更时尚的夜市经营模式来接棒传统夜市，成为我们方案的重点探讨方向。（一）项目地块基本情况分析1.地块位于金阳路与金凯路交汇处，地势平坦，交通便利；2.地块所在区域附近聚集了龙光普罗旺斯、巴黎香醍等十几个楼盘，居住人口集中。周边学校（八桂绿城小学、沛鸿民族中学等）林立，教育配套完善。3.商业配套主要还是以社区配套为主，无大型公共休闲设施。4.该区域常住人口量大，但是附近缺少大型娱乐消费的场所。本案二、项目所在地块现状分析SOWT分析优势（Strengths）劣势（Weaknesses）内部环境外部环境1）地块为净地，地块周围地形平坦；2）拥有畅通便捷的交通网络；3）政府重点打造“以邕江为界，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南发展“4）地块所处地段住宅小区较多，消费人口集中5）该区域房地产发展迅速，商业投资活跃；1）项目所处区域为新开发区域，市政及周边商业配套仍需一定时日；2）项目所在区域以社区配套为主，商业氛围不足；机会(Opportunities)SO指向：发挥优势利用机会WO指向：借助机会克服劣势综合型夜市的空缺；年轻消费群体数量的提高；房地产市场的稳健发展；商业地产投资持续活跃；区域市政配套逐步完善；发掘综合型夜市的优势，集中打造具有明显竞争优势的商业形态（打造江南区唯一性的观光夜市），以扬长避短，在竞争中抢得先手。借助地段优势及所处片区的城市配套功能定位，商业投资需求持续旺盛等有利因素，明确业态定位，抓住重点，充分借势及造势。威胁（Threats）ST指向：发挥优势战胜威胁WT指向：克服劣势避开威胁新建同类产品的竞争分流；产品商业定位及运营炒作；利用特殊业态的吸引力，弱化区域概念；抢占市场先机，逐步建立市场第一关注度；以规划及业态定位赢得客户青睐；以创新的营销手段抢得客户；以产品的差异化吸引客户。（二）项目地块SOWT分析让每个人都学会享受将精彩夜生活进行到底！三、项目定位夜生活只是这样？夜生活还可以这样！项目战略选择搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值追随者领导者挑战者补缺者行业老大非行业老大，重大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者差异化，做市场空白的补充者和行业游戏规则的挑战者夜市代表了一种特定的生活方式，对当地人而言，在这里人们不仅能吃饱，还能释放自我，缓解日常生活和工作带来的压力。夜市的节奏正好与人们日常工作的节奏相反，或者可以说是对人们日常生活节奏的一个补充。忙碌了一天的人们需要从严肃而紧张的工作空间进入到一个轻松无拘束的空间释放压力，而在南宁各区域内形成的夜市恰恰满足了人们的这种需求。夜市已经在南宁人的日常生活中留下了不可抹去的印记，深埋于南宁人的心底。传统的夜市都是以各色美食吸引众多食客与游客，但是夜市中各种关系的互动，才是夜市文化场景和夜市空间意义得以构建的关键所在。夜市摊贩之间的互动，形成了热闹、无序的场景。摊贩和食客、游客之间的互动，则让食客、游客们获得一种地方性和个性化的体验。基于案例启发，以及江南区市场需求、产品空白具备唯一性和项目地块实际的情况，建议项目打造为：（一）项目市场定位建议江南区乃至南宁市首个将美食、娱乐与文化创意融为一体的综合性观光夜市，丰富人们的夜生活本案所在区域房地产项目面对的主要消费群体是有刚性需求的年轻人和白领精英群体。片区内居住人群趋于年轻化群体，年轻的消费群体总是容易接受新事物，猎奇心理较重，同时他们白天忙于学习、工作，压力也较大，丰富多彩的夜生活将会是他们释放压力的主要方式。四、目标客户定位（一）项目客群分析辅助客群南宁本土年轻消费客群和项目周边客群南宁首个综合性观光夜市，势必吸引大量休闲娱乐消费人潮；项目周边日常性消费；区域内路过的大量车流消费；主要客群四、目标客户定位（一）从不同层面了解一下我们的客户消费者层面以夜市文化为主题的差异化特色商业，以时尚个性更强的商业模式展现休闲消费方式；商户层面以差异化鲜明的规划特色和经营方向，对应市场空缺与庞大消费群；商家急待拓展特色夜市发展市场，获取更大财富；政府层面综合性观光夜市以差异化特色定位开创一个新商业，不单纯是一个传统的商业项目，融入各地美食与各地特色文化创意产业，让美食与文创结合，呈现富含底蕴的惊人魅力，为城市增添生机盎然的文化色彩。四、目标客户定位目标客户小结：我们的定位思考是，什么样的商业产品才不会辜负这片脚下的土地，不仅与城市文化相得益彰，更能够贴近目标客户——城市新兴的时尚个性青年的需求和品位，不仅能够契合创意文化的生活形态，更能够以特色规划经营方式导向更加健康、便捷的休闲生活？而这种思考，最终形成了项目在定位上别具一格的产品风格，倡导一种“更时尚、更健康、”的夜市生活方式，营造一种“创意、个性、互动”的夜市文化氛围，项目思考的不仅满足客户今天的需求，更重要的是发现和引导客户潜在的需求，创造新的市场，从而引领新的潮流和新的夜市生活方式。四、目标客户定位客户需求与目标客户群年轻化客户群对产品品质和产品性价比的渴望，要求产品有超越区域的影响力项目宗地自身价值一个具备特色美食+休闲娱乐+创意文化的产品组合项目市场竞争出路产品，唯有产品创新设计，用产品品质和产品创新设计及创新服务铸造产品核心竞争力产品的突破策略五、产品规划建议（一）产品规划（选择与布局）-思路以汇聚台湾与东南亚美食为亮点，满足“特色美食、时尚生活”的夜生活消费功能“缤纷夜市王，精彩夜生活”特色美食+休闲娱乐+时尚创意=本项目（二）产品规划（选择与布局）-吸引力因美食而来因娱乐而来因休闲而来因生活而来因财富而来核心吸引力（三）产品规划（选择与布局）-客群导向谁是本项目的“主力消费人群”？商务餐饮会所、最忠诚的消费群体。时尚家庭吃喝玩乐，一家人的欢乐时光特色娱乐满足时尚夜生活多元化产品、合理布局，满足各群体消费者多样消费需求。（四）借鉴案例：无锡彩虹观光夜市彩虹观光夜市以作为无锡文化创意的蓬勃生产地为使命，致力于反映无锡各种生活与文化的典型，融入台湾地道美食与台湾特色文化创意产业，让美食与文创结合，呈现富含底蕴的惊人魅力，为城市增添生机盎然的文化色彩。该夜市为中国首家常态型综合观光夜市，由南长区政府重点打造、台商倾力加盟，该夜市街投资700万元，总面积达22000平方米，目前划分为331个摊位与厂商，集美食、娱乐于一地。彩虹夜市一期共有170多家商家入驻，其中台湾美食摊位占七成，本地美食与全国各地美食占三成。一楼：广西夜市1.经营项目：晚餐、宵夜2.经营业态：主要以经营广西各地特色小吃、烧烤类食品、饮品为主3.经营形式：传统夜市的摊位形式4.功能布局：将楼层面积划分为三大区域：①摊贩经营区域；②通道与用餐区：两排摊位之间设置公共用餐桌椅以及行人通道；③设公共展演区，供游客欣赏及互动交流，还可以借用给企业做活动场所；5.环境设施：①楼层设置油烟排放管道，安装公共吊扇、排气扇；②设置公用垃圾桶，清洁人员定期清理；（五）产品规划（选择与布局）-功能布局公共展演区一楼规划布局建议图示颜色代表：摆摊区公共餐桌公共通道二楼：台湾及东南亚夜市1.经营项目：晚餐、宵夜2.经营业态：主要以经营台湾地区及东南亚各地美食、特色小吃为主；3.经营形式：传统夜市的摊位形式4.功能布局：将楼层面积划分为三大区域：①摊贩经营区域；②通道与用餐区：两排摊位之间设置公共用餐桌椅以及行人通道；③设公共展演区，供游客欣赏及互动交流，还可以借用给企业做活动场所；5.环境设施：①楼层设置油烟排放管道，安装公共吊扇、排气扇；②设置公用垃圾桶，清洁人员定期清理；③公共卫生间；二楼规划布局建议公共展演区图示颜色代表：摆摊区公共餐桌公共通道公共卫生间三楼：品牌餐饮和休闲娱乐1.经营项目：晚餐、宵夜、休闲娱乐2.经营业态：主要经营各地品牌餐饮店、加盟店、休闲娱乐3.经营形式：品牌店铺为主4.功能布局：将楼层面积划分为三大区域：①店铺区域；②公共通道；③休闲娱乐区5.环境设施：①楼层设置油烟