商墅市场分析

商墅产品定位板块当前成熟度弱，底商高存低销，商墅成为比较后的被动选择商业逻辑2014年2015年2016年2017年2018年新增面积(㎡)43433.12156150.77181128.33183003.8279925.58销售面积(㎡)35476.3548046.4561486.86130453.48144724.08存量面积(㎡)169901268436364274401281500090成交均价(元/㎡)20797205582037823797289060500010000150002000025000300003500001000002000003000004000005000006000002014-2018年天府新区底商供销存量价走势新增面积(㎡)销售面积(㎡)存量面积(㎡)锦江生态带64961.7131214.4195942麓湖32105.7520045.0995748天府公园25839.217206.2670611兴隆湖009040200004000060000800001000001200002018年天府新区分板块供销存分析天府新区底商市场供大于求，量价双低，近三年年均去化约11.2万方，当前存量50万方，存量去化周期约54个月；受开发进度影响，天府新区底商市场去化速度，自北向南递减明显，其中本案所属在天府公园板块，供远大于求受部分板块发展进度影响2017年起价格呈现小幅上涨趋势截止2018年成交均价达2.89万/㎡结论推导：1、区域及地块现状不支持大量商业开发2、商墅与纯商业对比而言走量较好，而且2、3F更容易实现溢价3、板块生态资源优质，商墅作为不限购的补充类产品，存在一定的市场机会商墅为“被动选择”成都已售罄商墅典型案例——保利三项目叠拼：横向4联、6联、8联为主，纵向两叠、三叠、四叠为主，面积120-130㎡为主，下叠带地下室、上叠带屋顶花园。合院：两合院、三合院、四合院，面积150㎡为主，3层带屋顶花园。联排/双拼：3联排、双拼，面积210㎡为主，3层带屋顶花园。商墅市场早期商墅面积120-160㎡为主，报规均通气，主力总价200-300万期间项目形态横向纵向位置建面（㎡）实得总价段（万）均价销售情况对标产品保利锦江里（南）联排别墅6联、8联上下两叠（上叠无屋顶花园）下叠中间位179242230-2501.3-1.4万早期的商墅产品，市场同类产品上，搭配项目住宅去化同项目住宅联排1.75-1.85万端头位181245280-300上叠中间位126239160-180端头位128244190-240保利湖心岛（北）联排叠拼4联、6联、8联上下两叠（上叠带屋顶花园）共280余套130（200）260-4002201.7万17年5、6月限购后市场火热情况下半年左右完成去化（月均30套）/合院两合院、三合院、四合院3层（带屋顶花园）150（30）3203602.4万/3联排/双拼3层（带屋顶花园）3层（带屋顶花园）210（50）3806003.0万中州中央公园C区双拼预计3.5万保利·堂悦（西）联排叠拼4联、8联上中下3叠，上中中下4叠（下叠带地下室）（上叠带屋顶花园）下叠中间位98325320-4503.8-5.1万17年6月开盘，11月售罄，市场火热同时由于量少，多以内部关系认购快速实现去化/端头位98380-500中叠中间位1202603002.5-2.8万本项目精装高层1.5-1.6万端头位161430上叠中间位1202853603.1-3.7万端头位161550商墅市场项目分布：目前在售商墅主要以城南宸光和悦、建发第五大道、城北保利天汇、保利天玺为主；产品情况：在售项目宸光和悦建面139-148㎡、保利天汇建面135-160㎡、保利天玺建面101-159㎡；存量情况：区域内万科公园传奇（调规后预计400+）、保利天屿（160+）近600套商墅外，城南片区宸光和悦150套、其余95套，城北片区275套，待售/未推项目较多，已知总存量超1000余套。区域项目名称规模（亩）容积率总体量(万㎡)建筑形态面积段（㎡）成交均价周均去化套数存量锦江生态带万科君逸4128两叠/三叠10030000135南湖北辰南湖香麓1322.9921.6叠拼（两叠）125-126未推40新川正成南郡2835叠拼（三叠）162-212未推25麓湖万科公园传奇1592.5-叠拼160-180未推360（未调规情况）麓湖保利天屿1702.5-合院120未推160新川宸光和悦932.6516.5叠拼（三叠）139-148-1159华府棠湖泊林城3971.847.7联排198-19916500-0独栋910—93216000-20麓山建发第五大道2401.827.37叠拼97、107预计11月推出40天回板块保利天汇1002.919.2叠拼（三叠）135-16121000278198板块中洲中央公园4001.547.8叠拼（两叠）191未推、预计下月推售-97锦江生态带万科君逸412.0-叠拼104未推-50凤凰山保利天玺572.010.6叠拼101-159227003100成都在售/待售商墅项目建面偏大，在售项目近期去化缓慢，待售项目较多开盘情况开盘时间2018年9月30日18:30推售产品商业叠拼（合院形式），4叠，层高6m（1F3.1m、2F2.9m）产品面积建面101-159㎡，实得216-320㎡赠送情况买一层送一层，下叠赠送地面花园和地下室，上叠赠送屋顶花园推售去化套数56套，去化43套，去化率77%装修情况清水成交价格中叠230-240万，上下叠330万左右优惠政策客户享受认筹优惠2%，付款方式优惠（一次性4%、分期3%、按揭2%），促销优惠2%，认购优惠2%选房方式按诚意金顺序分配房源客户情况前期蓄客情况：诚意金收筹30万，累计收筹45组；客户到场情况：诚意金客户到访33组，非诚意金客户到访13组；合院自持公寓独立商业叠拼便民综合体1.4万方高层8#10#建面：143-163㎡建面：136-152㎡•商墅168套（84套叠拼+84套合院），4叠，建面101-159㎡（实得216-320㎡），•9月30首开，共推56套，去化43套，去化率77%，成交总价中叠为230-240万，上下叠为330万左右，成交均价约22700元/㎡；保利天玺目前周均成交3套，与保利天汇为直接竞品，但在总价上有一定优势，9月底开盘走量较好；项目首开与保利天汇相比有一定总价优势，首开去化率77%，后期去化压力较小；保利天玺——目前市场上在售商墅去化最好的项目周均3套总价控制叠拼：主力面积119-136㎡，客户面宽8.4m，最小卧室面宽3.9m合院：主力面积约159㎡，赠送约60㎡地下室保利天玺商墅户型万科君逸——目前市场上在售商墅户型最小的项目，整体滞销，中叠严重住宅商墅商叠户型配比及去化情况类型面积㎡赠送情况总套数户型占比总价段去化情况去化占比上叠100赠送80㎡屋顶1836%310-330422%中叠100无1428%230-28007%下叠96赠送70㎡花园+30-40㎡地下室（5m高，仅11套）1836%310-4001156%合计50100%310-49015/•高价地小项目，商墅贴成本3万/㎡入市，去化15套中10套为万科工程抵款，此类客户倾向选择高总价带地下室下叠产品；•工程抵款后剩余下叠仅赠送花园，导致整体去化困难，5组成交的自然客户同样倾向选择上下叠•中叠由于无赠送，同时由于单层面积小房间尺寸弱于市面其他商墅，导致严重滞销万科君逸户型主力面积100㎡，上中下叠户型内部一致，上叠赠送屋顶，下叠赠送花园或花园+地下室客厅面宽7.2m，最小卧室面宽仅2.9m，尺度感较市面其他商墅无优势宸光和悦——目前市场上在售商墅体量最大的项目总价价高中叠滞销•项目地处新川版块，合计204套商业叠拼，四叠产品，建筑面积为139-149㎡（实得278-320㎡）；•7月开始蓄客，截止目前项目共计去化54套商墅，整体去化率26%；•中叠在低总价（价差最高180万）情况下，仍未实现理想的去化。高层住宅高层自持公寓高层住宅高层1#地3#地4#地2#地住宅高层商叠商叠住叠商叠户型配比及去化情况类型面积㎡赠送情况总套数户型占比总价段去化情况去化占比上叠148.58赠送120㎡屋顶5426.5%470-4901833%中叠148.58无10450%310-3602221%下叠139.32赠送70㎡花园+40㎡地下室4622.5440-4901430%合计204100%310-49054/项目前期投入大规模推广，首开仍未达到预期，目前累计去化25%，近期走量困难；宸光和悦——客户情况转化难，集中开盘仍难以实现走量城南,26,65%城西,8,20%城东,4,10%郊县,2,5%成交客户居住区域城南城西城东郊县由于商业产权、产品居住属性弱等先天缺陷，商墅客户转化难以城南地缘性客户为主，数量过半；城西、城东为辅，城中无认筹及认购客户。VIP客户2488验资客户224认筹客户38诚意金转认购客户287.1-8.258.25-9.149.15-9.199%17%74%9.20开盘宸光和悦首开期客户转化情况：紫荆桐梓林科华南路火车南站府城大道金融城世纪城软件园大源中和新川华府华阳城区天府创客麓山天府大道南延线其他VIP194084367714285833723511218验资026236111031541001认筹00210000833010016认购002100009330000161940843677142858337235112180262361110315410010021000083301001600210000933000016020406080100城南客户居住区域VIP验资认筹认购商墅产品结论——控面积、控总价、优产品、择机遇控面积——从市场历史及当前去化情况看，120-130㎡户型能兼顾别墅业态舒适度的同时有效控制总价；控总价——总价300-350万左右为优，单价2.5-2.8万/㎡，高赠送折算单价较区域高层优势明显；优产品——商墅报规管控严格，中叠无赠送无花园，低总价仍去化难，建议尽量少量出现；上叠预留出口赠送屋顶花园；下叠花园30㎡，赠送地下室为佳；择机遇——市场下行期，商墅类产品由于先天缺陷首当其冲，去化艰难，集中走量难度大，建议商墅不作首开产品，择机推出，作为不限购补充型产品搭配住宅持续性销售。