商品房预售资金监管培训

2019年9月商品房预售资金监管专题培训CONTENT01概念阐述02支撑政策03具体操作&难点04各项目实操差异05疑问解答概念阐述概念阐述401.什么是商品房预售资金监管商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用02.什么是商品房预售资金商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款购房款包括：定金、首付款、后续付款、按揭付款支撑政策支撑政策（郑州地区）6•适用于本市行政区域内经批准预售的商品房预售款的收支、使用和监督管理工作.•市房地产行政主管部门是商品房预售款监管部门,负责本办法的组织实施.郑州市商品房预售款监管办法郑政文[2009]276号•预售人在预售商品房前,与监管银行签订统一格式的《监管协议》。•商品房预售款应直接进入相应的商品房预售款专用存款账户.•预售人收取的商品房预售款,只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费.•商品房预售款在保证整个项目建设竣工的资金条件下,可按下列规定使用•监管资金总额：项目建设工程资金总额（1+20%）.•《监管协议》备案后，预售人凭商品房预售款监管部门出具的《郑州市商品房预售款监管证明》,申请办理《郑州市商品房预售许可证》郑州市商品房预售款监管实施细则•预售人申请使用商品房预售款，应逐季度编制用款计划，向监管银行提出申请。•预售人在保证整个项目建设竣工的资金条件下，可允许以其超出部分用于调用，调用应向监管银行提出申请。•市内五区按照本细则要求实行预售款监管。•各县（市）、上街区房管局参照本细则执行，高新技术开发区、经济技术开发区房管局、郑东新区直属分局依照本细则制定实施意见。具体操作&难点资金监管流程（郑州地区）8资金提取资金调用竣工注销协议备案资金存入协议撰写与监管银行签订《监管协议》报备至房管局备案。按照《监管协议》约定，根据工程进度及销售情况申请用款。项目竣工备案后可向分管房管局申请注销，并提取不可动用资金。根据开发、营销、工程提供相应数据填写《监管协议》内容。结合销售情况按照要求存入监管资金，方可进行合同备案、预告登记等工作。累计存入金额超出重点监管部分可向所属房管局申请调用。《监管协议》撰写（郑州市高新区）9建设资金总额测绘报告总面积*单方成本应交税费项目货值*综合税率（10%-15%）不可动用资金（建设资金总额+应交税费）*20%重点监管资金建设资金总额+应交税费+不可动用资金资金使用计划工程款根据工程进度百分比对应填写应交税费根据销售情况预估填入注意事项自有资金投入+剩余工程建设资金=建设资金总成本一、存入金额：项目货值的100%分阶段进入监管户；备案之前需存入首付款即备案货值的30%资金；二、盘出金额：按资金监管备案协议，依实际工程进展分季度提取资金；超出备案资金当月使用计划的金额可一次性提取转入一般户；项目销售（网签）超过70%，不可预见费用需项目竣工后方可使用；盘出资金包含三部分，分别是工程款、应交税款、不可动用资金；《监管协议》-样表《监管资金提取》-样表当前资金监管难点及强相关部门（郑州市高新区）10提取资料要件提取要件中包含《无拖欠农民工工资证明》，需由高新区建设局及劳动监察大队开具，但安置区目前存在拖欠农民工工资问题，导致该证明无法开具，从而影响用款资料上报。强相关部门：项目部（督促合作方解决农民工工资问题）开发部（突破房管局关系）款项提取由于工程款只能受托支付，总包单位对于倒款配合程度影响实际资金使用。强相关部门：项目部、成本管理部（协调总包单位倒款）工程进度因协议备案时未能完全考虑各项因素对工程进度的影响，导致当前工程进度未能达到协议约定，影响工程款使用。强相关部门：工程管理部（综合考虑不利因素提供各季度工程进度）开发部（突破房管局关系）按揭款存入（落地性）目前按揭部分基本未存入，随着销售情况不断增长，按揭贷款未存入部分越来越大，可能会面临房管局核查。强相关部门：营销管理部（缩短回款周期）开发部（突破房管局关系）其他项目所属地区差异其他项目所属地区监管差异12重点监管资金=建设资金总额*1.2荥阳地区&许昌地区部分共性：实际提取监管资金可不看现场（视情况而定）荥阳建设资金总额=（单方造价+税费）*测绘报告面积单方造价=总包合同价/项目总建设面积税费=协议内各栋楼备案均价协议资金使用计划可根据支付节点填写金额许昌建设资金总额=地上建筑面积*1900超出重点监管资金的首付款也受监管监管资金可以用于总包，税金，销售费用（协商）石家庄重点监管资金=总货值*40%不可动用资金=重点监管资金*5%《商品房预售许可证》-重点监管资金总额30%；建成层数一半-重点监管资金总额55%；主体封顶-重点监管资金总额85%；竣工验收的-重点监管资金总额95%；完成房地产首次登记的，解除监管；提问答疑Thanks2019/09