XXXX0305_宜兴_宜兴别墅项目投标报告(世联)

本报告是严格保密的。宏观大势PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion市场分析本报告是严格保密的。2010年国内房地产市场将在调整中呈微幅震荡，未来市场存在风险市场研判——2009年，宏观经济快速复苏，使得2010年，宏观政策转“保增长”为“调结构”PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion通胀预期决定房产市场投资热度依旧成交量会有所下滑，但价格会有所震荡投资与改善需求依然旺盛，并会由一线转入二线城市政策风险逐渐增大，下半年存在调控可能变大11223344通胀预期决定房产市场投资热度依旧成交量会有所下滑，但价格会有所震荡投资与改善需求依然旺盛，并会由一线转入二线城市政策风险逐渐增大，下半年存在调控可能变大市场研判——2010年国内房地产市场将在调整中呈微幅震荡，未来市场存在风险跑嬴大势快速出货本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion谨呈:宁宜置业股份有限公司宜兴别墅项目营销策略报告本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion目标长期目标实现本项目形象的提升，扩大本项目的目标：近期目标2010全年实现回款额5-6个亿2011年共实现回款额13-15个亿项目影响力，实现更高利润本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。在展示不足的情况下，如何突围市场竞争实现高速高价？核心问题PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。项目价值PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion属性诠释位于长三角经济发达地区环保、电缆产业发达的宜区兴q邻近上海－长三角核心q苏州－无锡－常州城市圈的中心位属性政府机关集中区域高端人群积聚q政府机关集中q距市中心5分钟车程q认知中高端人群集中的区域苏-锡-常都市圈上海都市圈10城市属性——三线、富裕城市南京都市圈本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。不做第一就做唯一相同招数不能用第二次此前所享皆属平常三线城市豪宅营销规律PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion区域属性——项目临近市政府，紧邻城市核心，拥有较好的区位和环境，但不属于城市主流发展方向uu宜城街道——宜兴市人民政府驻地。面积87平方公里，其中水面面积1.7万亩，常住人口18.9万。项目地处龙背山生态区，拥有较好的自然资源，周边政府机构集中，区位认知感较强。u项目离城市核心区距离较近，车程5③新庄街道④丁蜀镇⑤屺亭街道……共4个街道14个镇12④②⑤①③分钟，受城市配套辐射较好。市政府①宜城街道②新街街道龙背山生态区城市核心本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion怡心雅筑江南春天区域价值——区域比较成熟，前期的别墅开发，已经使区域逐渐形成宜兴的富人区比华利山庄：联排江南春天：独栋、联排江南春天：双拼、联排比华利山庄龙山豪庭陶都路6号龙山豪庭：坡地双拼别墅本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。项目价值——项目先天自然资源以及大规模纯别墅的规划，使得本项目具备宜兴第一豪宅的条件u项目拥有天然山地和自然湖景，加上人工打造的湖景资源，属于宜兴市场上唯一的山水豪宅u项目规划的纯别墅社区以北美风格独栋产品为主PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion江南春天地块高地陶都路临路高差自然湖内部平地地块属性——生态控制区，自然资源良好，但项目昭示性弱，可达性一般，临近学校噪音影响会比较大N无锡工艺学院自然坡地本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion、项目处于城市正形成的富人区4、大规模纯别墅社区1、非城市主流发展方向2、项目昭示性弱，无主动人流优势劣势本体优劣势总结1、稀缺的山地资源2、400多亩的未来规划配套可以预期3、周边配套比较弱本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。本体分析结论——本项目具备打造宜兴顶级别墅社区条件PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。市场分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion荷兰岛远东地块环科园板块龙背山板块：中星湖滨城中堂东氿一号东氿一号南郡东氿板块：逸品尚东团氿板块—湖景资源丰富，依托老城区配套，未来供应量少；东氿板块—城市新的发展方向，热点片区；龙背山板块—山体资源为主的城市自然资源最高市场现状格局——高端市场分为团氿、东氿、龙背山、主城区四大板块景湖天城团氿板块恒基地块海德名园半岛花园华利山庄龙山豪庭江南春天陶都路6号的核心区域主城区板块：极度的城市资源本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion平米市场现状——09年别墅市场主力面积，独栋350-500㎡，联排250-300㎡注：东氿一号面积为扣除地下室中星湖滨城二期分三批推售，独栋87套，面积在350-560平米，联排66套，面积在260-270平米，叠加150套，面积在200平米，独栋主力面积在350平米，总价300-500万的产品最好卖。——中星湖滨城销售代表本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion独栋、联排09年8月1700荷兰岛500独栋别墅、联排09年5月285205中信湖滨城二期303独栋、联排08年8月1200中堂148联排09年初1480项目建面容积率产品类型推出时间预计推出量远东项目15万平米1.5-1.8高层\联排9月4万平米恒基市中心项目6.4万平米1.8高层\联排9月6.4万平米苏宁项目70万平米1.7别墅约10万9-10月6万平米景湖天城30万平米高层\联排\洋房8-9月5-6万平米本报告是严格保密的。竞争分析——宜兴别墅市场目前存量较少,10年上半年出现短暂空档期,下半年市场竞争激烈预计有22万平米放量2009年全年宜兴市主要楼盘供应别墅1021套，剩余205套,上半年出现短暂空挡期,下半年将现集中放量PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion规模总建筑面积:6.4万平方米容积率1。8产品高层大平层+联排预计开盘时间预计开盘时间为2010年9月项目特点项目位于城市老城区。景观资源与城市配套较为丰富。本报告是严格保密的。竞争对手分析——恒基项目，主城核心区位置拥有良好的水资源环境恒基地块PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion规模总建筑面积:16万平方米容积率1。5-1。8产品高层+联排预计开盘时间预计开盘时间为2010年9月项目特点项目位于城市老城区。景观资源与城市配套较为丰富。本报告是严格保密的。竞争对手分析——远东项目，别墅+高层，拥有地段优势、丰富的水资源以及部分精装修，具备打造高端项目先天条件远东地块PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion规模总建筑面积:70万平方米容积率1.7产品高层+别墅,别墅有约10万方预计开盘时间预计开盘时间为2010年9月项目特点项目位于东九板块,城市主流发展方向,临进重点中学本报告是严格保密的。竞争对手分析——苏宁项目，别墅+高层，属于城市主流发展方向,拥有湖景和重点教育配套苏宁地块PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion项目状况本项目远东项目苏宁项目恒基项目区位龙背山市中心东氿市中心建筑形式独栋、小独栋、类独栋高层+联排高层+联排联排+高层产品亮点山体独栋及小面积类独栋产品部分精装修绿城设计品质感强优劣势分析优势：自然资源、纯别墅社区、山地规划、产品领先，优势：区位、配套、水资源优势：大社区，水资源城市主流发展区域劣势：复合性社区、配套不齐全、优势：水资源、市中心核心地段。劣势：工程进度缓慢，品质感一般本报告是严格保密的。我们竞争的强反差策略：富人区、自然资源的高占位、大规模纯别墅社区突出项目核心竞争力，强势树立宜兴第一别墅豪宅地位！竞争策略——强反差策略：富人区、自然资源的高占位、大规模纯别墅PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。推广渠道——主要推广渠道为宜兴日报及宜兴电视台，少量人民路、解放路户外，乡镇及高速公路高炮蓄客手段——启动之初，市区设立接待中心，项目现场有样板段，交一万优惠五万，至开盘日，二次贵宾卡升级价格策略——蓄客期间，对外报价格区间，开盘当日，价格公布。我们项目目前是宜兴最高端的别墅，靠近东氿湖，城市配套丰富。项目东北角还有一个省重点中学。我们一期开盘当天就卖完了，二期已经预定，预计在今年的六、七月份会推出高层产品。开盘当天主要是通知那些办过贵宾卡的客户，没做过特色的、大型的活动——东氿一号销售代表过往楼盘分析——东氿一号展示先行，通过项目高品质样板房、样板区、会所以及物管展示实现项目高溢价PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion过往楼盘分析——中堂抓住市场空档期，配合强力营销手段和精装修产品迅速消化u项目特点：主流发展方向的区域优势。独特的中式风格和精装修。整体产品和园林打造较一般，主要依靠前期营销和异地项目引导客户，且抢在市场别墅供应断档期，迅速消化。uu市场反应：高赠送（位置较差的赠送精装修），中式风格在市场上较独特，客户感知较好。独特营销手段：通过售楼巴士直接引导客户前往无锡进行现场感知洗脑户型联排：240—290平米价格联排：180—2