世邦魏理仕光谷坐标城项目招商执行报告

致：日期：2010年5月2日光谷坐标城项目招商执行报告CBRichardEllis|Page2一、招商工作目标二、招商工作思路三、次主力店招商四、具体招商工作执行五、招商宣传推广AgendaCBRichardEllis|Page3招商工作目标CBRichardEllis|Page4目标性商户制定针对性方案，知名商家不仅是客户，而且是稀缺资源是品牌号召力次主力店的谈判9月31日前5家次主力店签订。（合同落定的品牌：DQ75,米来思150-200，棒约翰300-350，星巴克170，豪客来400左右）这5家核心品牌，对于其他六家包括备选商家需完成签约18份盖章有效的意向协议书在12月底的时候，另外三家合同落定（其中含大型电玩），而在5月底最后三家次主力店的合同也需落定。次主力店的签订在6个月的时间内完成400组客户的蓄客量.以保证项目的商业招商率针对蓄客的客户进行筛选，挑选相对符合本司条件的客户签订合同在9月底销售启动之前，完成50%的商户（含次主力店肯德基）意向落定，完成沃尔玛底商3500平米的签订在明年3月30日前，完成90%以上的客户合同落定5月31日100%客户合同落定沃尔玛底商的招商与签约对于部分业主要求本司提供代租服务的，本司与业主签订代租合同，并为中小业主提供代租服务，以保证本项目的商业业态和商家质量业主代租服务项目的运营管理招商工作节点次主力店，品牌店的入驻沃尔玛的开业2010年5月-8月2010年9月-11年5月2010年5月-2011年3月2010年5月-2011年3月2011年3月-整体开业目标商家：麦当劳星巴克味千拉面屈臣氏DQ冰雪皇后棒约翰尊品牛排飞天面工坊沸太太糕点房汉口人家仟吉蛋糕大捞家金津咖喱巴适私房菜待项目完成75%的入驻率时本司建议本项目正式开街项目整体开街CBRichardEllis|Page5招商分期阶段目标项目名称坐标城项目招商工作进度表类别内容10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月10年11月10年12月11年1月11年2月11年3月11年4月11年5月11年6月11年7月11年8月11年9月11年10月策略招商定位招商执行招商工作物料准备招商工作人员进场招商中心交付启用招商计划次主力店招商签约开业沃尔玛底商蓄客招商签约开业9月底开盘前5家次主力店合同落定18家次主力店意向落定12月底开盘前3家次主力店合同落定9月底开盘前沃尔玛底商50%落定2011年3月沃尔玛底商90%落定5月底最后3家次主力店合同落定2011年5月31日沃尔玛底商100%落定CBRichardEllis|Page642%4500平米6300平米600组客户90%沃尔玛底商2011.1.1—2011.3.30900组客户450组客户300组客户累计客户5000平米7000平米3000平米5250平米1500平米3500平米招商面积46%最后3家商户落定100%次主力品牌沃尔玛底商2011.4.1-2011.5.3132%3家商户落定75%次主力品牌沃尔玛底商2010.10.1—2010.12.3119%5家商户落定，18家商户意向落定50%次主力品牌沃尔玛底商2010.5.1—2010.9.31累计招商率完成招商率招商对象月份招商工作目标注明：以上招商率均为合同或者意向合同落实为准；招商率的计算是以商业部分总面积26000平方米为准。CBRichardEllis|Page7品牌培育启动市场完成主力店的意向签订，为项目商业物业增加推广卖点部份商户开业及持续销售期主力商户意向签订沃尔玛底商签订及筹备10年9月10年11月10年4月10年8月11年1月沃尔玛交付11年4月商业街交付次主力店进驻沃尔玛底商持续招商全面开售沃尔玛底商蓄客及连续两次开盘强销期招商及筹备期持续销售及招商品牌培育启动市场完成沃尔玛底商商户50%意向签订，开始沃尔玛底商部分销售筹备工作品牌塑造强势入市沃尔玛底商争取销售完毕，以次主力店进驻进而推动二次商业街开盘品牌维护持续销售各项卖点展示，持续销售、招商品牌提升促进销售次主力店及沃尔玛基础商户的进驻提升项目商业价值，各类推广活动的开展，广告的发布，全面展开销售攻势招商与销售时间配合CBRichardEllis|Page8招商工作思路CBRichardEllis|Page9招商工作原则„消除隐忧，保证销售。招商不以赢利为首要目的，主要是全力消除后续经营隐忧，化解销售风险。„“控制重点、控制轴心、控制形象”三原则重点——次主力店，力争引入国际品牌店，合理分布在步行街各个主题区内，招租之后再带租约销售；轴心——步行街内街展示面好的区域和商业外街核心区域，引入品牌形象店，提升形象，品牌商家自营或售后返租；形象——商业街其他部分售后自营，活跃市场，但应在经营过程中对自营商家进行引导，保证项目整体形象。CBRichardEllis|Page10招商工作范围1、引入品牌次主力店，形成商业气氛，带动项目人气；2、对沃尔玛底商部分进行招商，达到约定时间约定开业率的要求；3、接受商业街部分小业主委托，提供售后代租服务。主要目标次要目标CBRichardEllis|Page11业态落位/品牌建议服饰零售流行前线生活配套/快速消费品3C/通讯/电子产品餐饮鞋类/化妆品珠宝饰品皮具箱包娱乐休闲教育家居饰品内衣/床品儿童零售儿童零售家居饰品、内衣床品流行前线/原创品牌零售‰一层平面休闲服装鞋类/化妆品大型电玩彩云轩、大捞家内衣、床品美食一条街品牌形象店代表客户美容美体品牌形象店正式营销中心饰品水吧流行服饰流行饰品鞋类化妆品美食街区域婚纱摄影，大头贴休闲食品，其他零售眼镜店，药房天禧茗茶零售CBRichardEllis|Page12‰沃尔玛底商业态落位/品牌建议正式营销中心饰品水吧流行服饰流行饰品代表品牌：流行美、石头记、迪斯尼童装婚纱摄影，大头贴休闲食品，其他零售眼镜店，药房天禧茗茶零售代表品牌：佳视美眼镜、马应龙药店、中联药房鞋类化妆品代表品牌：达芙妮靓鞋一族哈森彩虹美食街区域代表品牌：桂林人、周黑鸭、精武鸭脖、良品铺子CBRichardEllis|Page13服饰零售流行前线生活配套/快速消费品3C/通讯/电子产品餐饮鞋类/化妆品珠宝饰品皮具箱包娱乐休闲教育家居饰品内衣/床品儿童零售业态落位/品牌建议服装零售儿童零售家居饰品内衣床品3C/电子/通讯‰二层平面一般零售鞋类/化妆品品牌形象店代表客户美容美体彩云轩、大捞家品牌形象店CBRichardEllis|Page14服饰零售流行前线生活配套/快速消费品3C/通讯/电子产品餐饮鞋类/化妆品珠宝饰品皮具箱包娱乐休闲教育家居饰品内衣/床品儿童零售业态落位/品牌建议‰三层平面服装零售品牌形象店CBRichardEllis|Page15同业差异异业互补肯德基星巴克棒约翰DQ屈臣氏彩云轩大捞家金津咖喱两岸咖啡社区配套经营类商家承租能力较强仟吉蛋糕豪客来味千拉面米来思符合业态规划类商家特色品种经营错位市场培育逐渐成熟品牌经营连锁加盟核心次主力店优先排列招商策略控制首先，重点引入品牌龙头商户，给予优惠条件，再借其品牌优势及号召力，带动主力商户进场，消化大量面积，最后吸引普通商户，以获取租金利润。CBRichardEllis|Page16价格策略‰沃尔玛底商租金价格分区图1509090909090901501601601401401401701701701001001402001901901901901901902002201501301301501301301301501901301302002101201201201201601901601901301301302102001701701701701701901601601601651651501401401401401401601701101101101101101101101101701301251101101101101101101101201201701701651401401401301301301301701601401601401401651651601101101101101109090909090160120180120120140130130140110110110110110110120120120120120120注：以上租金均以建筑面积换算租金单位为：元/月/平米根据本司经验及市场相关类似项目的租金表现，本司建议市场均价为140元/月/平米。CBRichardEllis|Page17次主力店招商CBRichardEllis|Page18业态建筑面积（平方米）比例娱乐500-80015%中型餐饮2,000-2,50043%特色餐饮900-1,20028%咖啡简餐400-60014%合计5,000100%业态建筑面积（平方米）两岸咖啡700-900凯利咖啡700-900大型电玩600-800咖啡简餐、娱乐餐饮及娱乐业态吸引人气，可以为本案的其他业态提供较为完善的商业配套，但承租能力均不强；其中所有店面面积控制在1000平米之内以平衡本项目持有的面积和商家控制，以此能够平衡租金收入和整体招商及经营难度的关系。次主力店业态配比业态建筑面积（平方米）日式料理400-600韩式料理400-600泰国风味400-600特色类型商家咖啡简餐娱乐中型餐饮特色餐饮国际品牌商家业态建筑面积（平方米）星巴克200-300棒约翰300-500麦当劳200-300CBRichardEllis|Page19次主力店落位区域思妍丽中型餐饮巴适私房菜中型餐饮巴适私房菜彩云轩大捞家彩云轩大捞家屈臣氏整体持有面积占总销售面积的26%，合计约5000平方米。大型电玩美食广场国际名牌星巴克日本料理金津咖喱国际名牌星巴克国际名牌棒约翰DQ国际名牌棒约翰DQ金津咖喱CBRichardEllis|Page20次主力店租金价格大型电玩区域市场租金：180元/平米/月区域市场租金：170元/平米/月区域市场租金：170元/平米/月区域市场租金：100元/平米/月(含二楼）区域市场租金：90元/平米/月(含二楼）区域市场租金：80元/平米/月(含二楼）电玩区域市场租金：80元/平米/月区域市场租金：80元/平米/月(含二楼）注：以上所有租金均以建筑面积为准区域市场租金：100元/平米/月区域市场租金：80元/平米/月(含二楼）区域市场租金：80元/平米/月(含二楼）CBRichardEllis|Page21主力品牌100-150元/平米/月，头两年不变，每两年递增2%-5%人流、地段、氛围500-6001－2楼10-15年西式快餐麦当劳保底加扣点，5-6个点人流、地段、氛围200-4001楼5-8年精品超市屈臣氏200－400300-500100-300店面面积1楼1－2楼1-2楼所在楼层10-15年10-15年10年租赁年限人流、地段、氛围地段、人流、配套人流、定位、地段选址考虑主要因素80-120元/平米/月，头两年不变，每两年递增2%-5%特色餐饮味千拉面100-150元/平米/月，头两年不变，每两年递增2%-5%西式快餐KFC扣点，1-3年，8%，4-6年，9%，7-10年，10%租金方式休闲餐饮星巴克业态属性品牌CBRichardEllis|Page22次主力品牌40-70元/月/平米人流、定位、地段1000-15001-2楼8-10年休闲餐饮备选2：巴适100-150元/月/平米经济、氛围、便利120－2001楼5-8年休闲餐饮备选1：仟吉蛋糕100-150元/平米/月，头三年不变，每年递增2%-5%经济、氛围、便利80-1501楼5-8年休闲餐饮DQ冰淇淋120-180元/平米/月经济、氛围、便利120-2001楼5-8年休闲餐饮备选2：喜来公社120-180元/平米/月经济、氛围、便利80-1501楼5-8年休闲餐饮备选1：沸太太租金30-60元/月/平米，头三年不变，每年递增2%地段、停车、租金300-5001楼6-8年休闲美容思妍丽60-80元/月/平米地段、人流、定位500-600都可以5-8年美