土地一级开发运作模式

土地一级开发运作模式市场开发部2010.6中铁置业开发研讨系列2一、什么叫土地一级开发二、为什么做土地一级开发三、土地一级开发的模式四、土地一级开发成本构成五、土地一级开发的风险六、土地一级开发项目的识别七、招拍挂下实现土地一二级联动的方式八、对集团土地一级开发工作的建议中铁置业开发研讨系列集团市场开发部3一、什么叫土地一级开发1、土地一级开发的定义土地一级开发是按照土地利用规划、城市总体规划、功能定位和城市经济发展的要求，由政府土地储备机构或者授权委托企事业法人，对规划区内的国有土地或农村集体土地进行统一的征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和公共配套服务设施建设，并指定土地用途和规划设计，使土地达到出让标准后有偿出让或转让的土地开发行为。集团市场开发部2、土地一级开发的内涵土地一级开发是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程。土地一级开发体现着以土地为载体的国家、企业(一级开发企业)和经济个体(包含原用地企业、城市居民和农村农业生产者)三者之间的利益关系，是三者利益协调的平台。土地一级开发是政府运用土地供应规模与节奏调控土地市场的重要手段。4一、什么叫土地一级开发集团市场开发部3、土地一级开发的流程（1）土地一级开发申请（2）列入土地储备计划，编制土地一级开发实施方案（3）评审一级开发的实施方案，确定一级开发主体（4）签订一级开发委托协议（5）编制项目申请书、交通/环境影响评价报告、概念规划设计（6）用地预审5一、什么叫土地一级开发集团市场开发部3、土地一级开发的流程（7）向规划部门申请办理规划意见（8）取得环境影响批复、交通影响评价批复（9）文物/考古、矿产、地质灾害勘探及批复（10）办理项目核准批复，如需要征询文物、园林、市政、商委、水务等部门的专业意见（11）涉及农村集体土地，依法办理征地手续（12）办理建设用地规划许可证6一、什么叫土地一级开发集团市场开发部3、土地一级开发的流程（12）办理拆迁许可证（13）拆迁调查、拆迁评估、签订拆迁补偿安置协议，启动拆迁（14）市政方案咨询、市政综合方案设计（15）市政基础设施建设（16）回迁安置房建设7一、什么叫土地一级开发集团市场开发部3、土地一级开发的流程（17）验收土地（18）地价评估及一级开发成本审计（19）确定出让方式（20）编制出让文件，签订入市交易协议（21）土地入市交易，收回开发成本，获取投资利润8一、什么叫土地一级开发集团市场开发部1、土地一级开发产生的背景（1）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发和供应模式。城镇化进程的加快，产生了巨大的土地需求，给城市住房供应、基础设施建设等方面带来巨大的压力；而城市建设需要大量的资金，同时又有很大的风险。这就导致了城市建设的巨大需求与政府有限的财政能力之间的矛盾，单靠政府的财政能力难以及时实现城市基础设施、公共设施等的完全供给。9二、为什么做土地一级开发集团市场开发部1、土地一级开发产生的背景（1）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发和供应模式。在这种背景下，原有的土地开发、供应模式已经难以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。于是，土地一级开发应运而生。10二、为什么做土地一级开发集团市场开发部1、土地一级开发产生的背景（2）土地储备制度的建立，为一级开发提供了制度基础我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。在2001年国家经营性土地招拍挂政策出台之前，房地产开发是一个土地开发、房屋建设合二为一的过程，只有在规模较大的旧城改造项目中，地方政府为了综合环境治理，委托或专门成立一家地产公司，对指定区域进行土地一级开发建设。11二、为什么做土地一级开发集团市场开发部1、土地一级开发产生的背景（2）土地储备制度的建立，为一级开发提供了制度基础2001年，随着国家经营性用地土地招拍挂系列政策的陆续出台，将经营性用地的土地开发和房屋开发分离开来，土地的一级开发也就随着产生。12二、为什么做土地一级开发集团市场开发部1、土地一级开发产生的背景（3）我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力近年来，随着住房商品化进程的不断加快，我国房地产企业得到了迅速壮大和发展。目前，房地产开发企业完成的房地产开发投资占总投资的一半以上。在这种背景下，那些信誉好、实力强、资金雄厚的开发企业已经具备了承担土地一级开发的能力。13二、为什么做土地一级开发集团市场开发部2、土地一级开发的发展过程及方向从全国范围来看，土地一级开发大约经历了四个阶段：第一阶段，萌芽期（1996-1999年）这一阶段，还没有形成“土地一级开发”的概念，开发商按照原有的供地程序，以协议出让、转让或者土地划拨的方式取得土地，进行征地、拆迁、市政和房屋建设，土地一级开发和二级房屋开发由一家开发商完成。1996年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。14二、为什么做土地一级开发集团市场开发部2、土地一级开发的发展过程及方向第二阶段，成长期（1999-2002年）这一阶段是土地一级开发的发展过渡阶段。由于经营性用地“招拍挂”制度的实施，协议出让土地逐渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化的竞争压力，开始转向专门从事土地一级开发，这些公司的主要任务是在完成土地一级开发后，将土地交还给政府，再由政府统一向社会出让熟地。15二、为什么做土地一级开发集团市场开发部2、土地一级开发的发展过程及方向第二阶段，成长期（1999-2002年）但在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来取得土地，虽然针对性和专业性比较强，但是缺少市场竞争。从全国范围来看，这一阶段的另一个明显特点是：由于土地储备开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了土地储备制度，成立了土地储备机构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。16二、为什么做土地一级开发集团市场开发部2、土地一级开发的发展过程及方向第三阶段，规范期（2002-2009年）在这一阶段，为规范土地一级开发行为，各地政府结合自身情况，陆续出台了一些地方性文件，对土地一级开发的组织实施、合同监管、项目验收、资金管理等方面进行了规定。比较有代表性的是北京市2002年出台的《北京市土地一级开发管理暂行办法》，规定以招标方式选择土地一级开发公司，在土地一级开发后以招拍挂的方式向社会公开出让。17二、为什么做土地一级开发集团市场开发部2、土地一级开发的发展过程及方向第四阶段，发展变革期（2009年以后）从2009年开始，各地对土地一级开发的政策要求愈发规范和细致。同时，土地一级开发衍生的不公平竞争和暗箱操作等弊端已逐渐显现出来，土地一级开发正在酝酿变革。以北京为例，2010年北京土地整理储备中心融资千亿，计划5年内将土地一级开发权收归政府，开发商将逐渐淡出土地一级开发市场，如果这项措施在未来大规模推行，必将对全国土地一级开发市场造成巨大冲击。18二、为什么做土地一级开发集团市场开发部3、土地一级开发的特点（1）资金密集土地一级开发因为一般开发规模较大，因此需要巨额的征地/拆迁费用、市政基础设施和公共配套设施建设费用，资金需求往往达到几亿元至几十亿元。（2）融资困难专业从事一级开发的企业大多融资比较困难，原因在于：a、企业缺少经营业绩，市场信誉和银行信用；19二、为什么做土地一级开发集团市场开发部3、土地一级开发的特点（2）融资困难b、企业缺少固定资产或其它有效财产作为融资抵押。一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资；c、受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。央行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得银行贷款难度加大；d、缺少债券、股票上市等直接融资渠道。20二、为什么做土地一级开发集团市场开发部3、土地一级开发的特点（3）需求稳定，风险较小土地是资源类商品，土地的稀缺性和土地市场供需的不平衡使得土地长期处于增值过程。而城市快速发展产生的大量土地需求使得土地一级开发短期内不会存在较大风险。21二、为什么做土地一级开发集团市场开发部3、土地一级开发的特点（4）开发难度小、过程相对简单在开发过程方面，土地一级开发相对于二级开发在前期手续、规划、营销、建设过程等方面相对简单易控；在现金流方面，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设等费用。因此，土地一级开发难度相对较小。22二、为什么做土地一级开发集团市场开发部3、土地一级开发的特点（5）收益稳定目前土地一级开发常见的盈利模式包括基本收益和浮动收益。由于土地属于稀缺资源，市场需求较大且竞争激烈，因此土地一级开发的基本收益和浮动收益是相对稳定和具有保障的。23二、为什么做土地一级开发集团市场开发部4、为什么要做土地一级开发当前，国内土地供应普遍趋紧，土地市场供求不平衡，拿地竞争日趋激烈，土地资源的稀缺性致使土地价格不断上涨，企业拿地成本和难度加大。这种情况下，众多的房地产一线企业已纷纷进入土地一级开发市场，多方向拓展开发渠道。房地产开发企业参与土地一级开发具有以下优势：首先，能够使企业直接参与城市建设，有利于建立和扩展品牌资源优势；24二、为什么做土地一级开发集团市场开发部4、为什么要做土地一级开发第二，通过土地一级开发，可以使企业获取稳定的投资收益；第三，通过一级开发，可以加强和当地政府的关系维护与沟通，为企业后续拓展土地资源建立良好的合作基础；第四，通过一级开发，可以使企业在开发成本、前期市场研究及定位、规划设计等方面具备优势，从而规避土地市场竞争，实现土地开发一、二级联动，并可节省约10%的二级开发成本。25二、为什么做土地一级开发集团市场开发部1、土地一级开发的开发模式基于不同的开发主体，目前全国土地一级开发存在以下3种开发模式：（1）土地整理储备机构为主体并实施由土地整理储备机构负责对土地一级开发项目的融资并实施开发。这种模式避免了土地一级开发带来的巨大土地增值收益流入开发商的口袋，并使政府通过控制土地开发的规模和土地开发的节奏，实现对土地市场的宏观调控。26三、土地一级开发的模式集团市场开发部1、土地一级开发的开发模式（2）通过招标确定开发主体这种开发模式是由土地储备机构通过招标的方式确定土地一级开发主体。中标的开发企业负责筹措资金、办理前期手续并组织具体实施。在这种模式中，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，并对土地一级开发过程实施监管、组织项目验收。这种方式有效地利用了社会资本，既保障了城市的快速开发，又缓解了政府的土地开发资金不足的问题。27三、土地一级开发的模式集团市场开发部1、土地一级开发的开发模式（3）政府直接授权或委托企业由政府或者土地储备机构直接授权或委托，选择信誉良好、实力强、资金雄厚的开发企业作为主体实施土地一级开发，由开发企业负责筹措资金、办理前期手续并组织具体实施。这种模式在国内应用比较广泛，一般用于开发规模较大的开发新区、工业园区、规划新城等，或者具有专业性、政治性的土地一级开发项目。28三、土地一级开发的模式集团市场开发部2、土地一级开发的盈利模式目前土地一级开发最主要的盈利模式包括基本收益和浮动收益。基本收益是指开发商进行一级开发应得的固定利润，一般为2%—10%；浮动收益是开发商按照约定分享土地出让所得的收益分成。但是，由于国家对于土地一级开发的收益回报并没有统一的规范，因此目前全国各地对于土地一级开发的盈利模式不尽相同，呈现多样化的格局，现总结以下六种主要模式：29三、土地一级开发的模式集团市场开发部2、土地一级开发的盈利模式（1）基本收益（固定收益）如北京、石家庄、杭州、济南等城市，在前期投入成本总额的基础上给予开发商8%-10%的利润。（2）贷款基准利率上浮一定比例系数如郑州给予开发商贷款基准利率上浮30%的利润。（3）固定利率上浮一定比例系数如武汉给予信托发行单位固定利率（取5%）+发行信托相关财务