云南昭通宏发国际财富中心招商案

宏发国际财富中心招商案大纲一、市场调查篇二、市场调查分析三、项目商业业态定位四、项目招商策略五、项目招商政策六、项目招商时间节点七、项目招商人员激励机制市场调查篇第一章市调结构1、市调目的:了解昭通商业格局2、市调对象：针对昭通商圈及项目周边3、市调方法：走访“扫街式”调查法4、市调组织：招商中心吴太明5、项目负责：袁峰6、参调人员：王阳宋自强张进林7、市调时间：2010年6月8日—14日为期一周项目情况“宏发国际”项目位于昭通市昭阳区南市新区。位处“蒙泉大道”与“望海路”交叉口，与“昭阳区政府”、“钻石小镇”隔墙相望。同时项目位于昭阳区南部新城区中心位置，属于凤凰街道办事处，处于“海楼路”“凤霞路”“昭阳大道”“团结路”“蒙泉大道”“望海路”三横三纵核心点位置。（具体位置参见下图）本案项目区位概况本案项目片区蒙泉大道与望海路地块，项目西北侧为朝阳区委区政府，用地西南侧为蒙全大道，临烟厂小区、龙泉小区、钻石小区（拥有1万多户居住群）。项目用地两侧为城市道路，交通便利。项目位置▲卫星地图项目周边居住情况项目周边楼盘及居住人群项目名称体量总户数是否交房入驻情况居住人口是否有商业商业形态凤凰城约10万㎡327户否0%0无无龙泉花园约10.2934万㎡约4608户否0%无有一、二层底商框架结构望海佳园不详是90%不详有一层底商宏发锦秀康城不详是98%不详有一层底商检察小区不详是100%不详有一层底商欣欣花园不详是96%不详有一层底商▲望海佳园望海家园的入住率为：90%一层为底商▲宏发锦秀康城宏发锦秀康城的入住率为98%一层为底商▲欣欣花园欣欣花园的入住率为：96%一层为底商▲检察小区检察小区的入住率为：100%一层为底商项目周边居住情况分析经过对项目周边成熟居住小区及居住人群的走访初步了解项目周边居民数接近6万人，从组成结构上看周边居民以25—50岁人口居多，同时周边集了大量的公务员以及事业单位员工，因而可以乐观的判断项目周边未来3年的消费水品将会形成逐年递增的趋势。项目周边居住情况项目周边商业情况综述项目周边无完整的商业业态形式，呈现出散乱分布格局，期中海楼路片区以零售百货及服务业为主要业态。凤霞路片区以小型餐饮、汽修配套业态为主，但在临近望海公园段主力业态转变为中型餐饮及重型娱乐业，因此类业态聚集地距离我项目较近，在将来的整个招商过程中将对我项目招商工作带来一定抗性。但因望海片公园周边娱乐业的快速发展给整个望海片区带来新的大量的消费人群，固对我项目在整个招商工作启动后将带来巨大的商机。项目周边未来发展情况•现项目周边在建项目主要有：龙泉花园（属烟厂小区）、凤凰城（有电梯房7栋、18层酒店规划中、别墅区27栋）•临近项目地块属政府规划用地，根据规划将建设政府办公楼•医疗方面：昭通市中医院新址在建，距离项目步行不到5分钟，约800米。昭通市妇幼保健院与项目隔街相望，步行约2分30秒，约150米。•项目周边现空置地块数量较多，预计未来3-5年内将会不断有新的商业楼盘出现。昭通市区主要商圈分析一）南顺城片区商家总数为：248家各业态比•餐饮占：0.81%•百货占：65.32%•超市占：0.81%•酒店占：2.82%•银行占：1.21%•医院占：0.40%•美容占：0.81%•休闲餐饮占：3.23%•药店占：1.61%•学校占：0.40%•书店占：2.02%•菜市场占：0.40%•通讯占：17.34%•摄影占：1.61%•网吧占：1.21%•南顺城主要以服装百货、通讯为主力业态▲南顺城南顺城街头（昭阳大道与南顺城路的交叉口）南顺城片区为昭通市最老的核心商业片区同时也是新昭通市的商业核心区。其主力业态为服装百货、通讯。南顺城街区商铺多为一拖二设计，租金结构：一层120元-280元/㎡/月，二层约78元-140元/㎡/月。装修期为一个月。南顺城片区业态所占比例各商业业态及所占百分比1.61%0.40%2.02%0.40%2.82%0.81%3.23%0.81%1.21%0.40%65.32%0.81%1.61%1.21%17.34%餐饮百货超市酒店银行医院美容休闲餐饮药店学校书店菜市场通讯摄影网吧南顺城片区业态所占比例各商业业态所占百分比0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%占比占比0.81%65.32%0.81%2.82%1.21%0.40%0.81%3.23%1.61%0.40%2.02%0.40%17.34%1.61%1.21%餐饮百货超市酒店银行医院美容休闲餐饮药店学校书店菜市场通讯摄影网吧（二）陡街文化商业步行街片区商家总数为：171家（二期在建）各业态比：•餐饮占：0.58%•百货占：88.89%•超市占1.17%•银行占：1.17%•休闲餐饮占：2.34%•药店占：1.75%•学校占：0.58%•政府单位占：2.34%•菜市场占:0.58%•证劵占:0.58%•陡街文化商业步行街主要是以服装百货为主力业态▲陡街文化商业步行街陡街文化商业步行街商铺多为一拖二设计，面宽小，进深大。租金结构为：70元-240元/㎡/月。装修期1—3个月。陡街文化商业步行街与南顺城街垂直相交与顺城路合并为昭通商业核心区，陡街的商业地位类似于昆明的南屏步行街。其主力业态为服装百货。陡街文化商业步行街全景陡街文化商业步行街片区业态所占比例各商业业态及所占百分比0.58%1.17%2.34%1.17%0.58%2.34%0.58%0.58%1.75%88.91%餐饮百货超市银行休闲餐饮药店学校政府单位菜市场证劵陡街文化商业步行街业片区态所占比例各商业业态所占百分比0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%占比占比0.58%88.891.17%1.17%2.34%1.75%0.58%2.34%0.58%0.58%餐饮百货超市银行休闲餐饮药店学校政府单位菜市场证劵（三）兴兴商业街片区商家总数为：35家各业态比：•餐饮占：45.71%•娱乐占：20%•养生占：8.57%•百货占：17.14%•美容占：5.71%•休闲餐饮占：2.86%•兴兴商业步行街主要是以餐饮、娱乐为主力业态▲兴兴商业街兴兴商业街街景兴兴商业片区属于南市区目前唯一的商业广场，主要经营餐饮美食，娱乐。周边烧烤业兴旺。该区域商铺为一拖三的建筑设计，免租扶持区为8-12个月，租金结构为：10元-25元/㎡/月。兴兴商业街业片区态所占比例各商业业态及所占百分比5.71%2.86%20.00%8.57%17.14%45.71%餐饮娱乐养生百货美容休闲餐饮兴兴商业街片区业态所占比例各商业业态所占百分比0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%占比占比45.71%20%8.57%17.14%5.71%2.86%餐饮娱乐养生百货美容休闲餐饮（四）裕康商业广场商家总数为：140家各业态比：•餐饮占：4.29%•娱乐占：2.14%•养生占:2.14%•家具占：86.43%•便利店占：2.14%•酒店占：0.71%•汽修占：2.14%•裕康商业广场主要是以家具卖场、电动车专业市场为主力业态▲裕康商业广场裕康商业广场位于昭阳区环城西路，主营家居，及电动自行车。房屋建筑结构1拖2。装修期3个月裕康商业广场业态所占比例各商业业态及所占百分比4.29%2.14%2.14%0.71%2.14%86.44%2.14%餐饮娱乐养生家具便利店酒店汽修裕康商业广场业态所占比例各商业业态所占百分比0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%占比占比4.29%2.14%2.14%86.43%2.14%0.71%2.14%餐饮娱乐养生家具便利店酒店汽修▲朱提文化街餐饮街娱乐街朱提文化步行街昭阳区旧城改造实点工程，区内以餐饮娱乐为主。建筑建构1拖3结构。免租扶持政策为6—12个月。（五）朱提文化街片区商家总数为：122家各业态比：•餐饮占：18.85%•娱乐占：22.95%•养生占：6.56%•百货占：35.25%•便利店占：3.28%•酒店占：0.82%•银行占：0.82%•美容占：1.64%•休闲餐饮占：5.74%•药店占：1.64%•书店占：0.82%•摄影占：0.82%•通讯占：0.82%•朱提商业步行街主要是以餐饮、娱乐为主力竞争业态朱提文化街片区业态所占比例各商业业态及所占百分比1%6%1%2%1%7%22%34%19%3%2%1%1%餐饮娱乐养生百货便利店酒店银行美容休闲餐饮药店书店摄影通讯朱提文化街片区业态所占比例各商业业态所占百分比0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%占比占比18.85%22.95%6.56%35.25%3.28%0.82%0.82%1.64%5.74%1.64%0.82%0.82%0.82%餐饮娱乐养生百货便利店酒店银行美容休闲餐饮药店书店摄影通讯▲钻石广场昭阳区餐饮龙头商圈，群内汇集大量昭通知名餐饮。一期商户可享受3—6个月的免租扶持，二期商户只可享受3个月的免租扶持。▲钻石广场昭阳区酒吧业龙头（六）钻石广场片区商家总数为：103家各业态比：•餐饮占：37.86%•娱乐占：6.80%•养生占：5.83%•百货占：21.36%•装饰占：1.94%•房屋中介占：1.94%•美容占：2.91%•休闲餐饮占：4.85%•通讯占：1.94%•网吧占：0.97%•钻石广场主要是以餐饮、娱乐、百货为主力业态钻石广场片区业态所占比例各商业业态及所占百分比2.25%5.61%3.37%2.25%2.25%1.12%43.82%7.87%6.75%24.72%餐饮娱乐养生百货装饰房屋中介美容休闲餐饮通讯网吧钻石广场片区业态所占比例各商业业态所占百分比0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%占比占比37.866.80%5.83%21.361.94%1.94%2.91%4.85%1.94%0.97%餐饮娱乐养生百货装饰房屋中介美容休闲餐饮通讯网吧▲济川门罗炳辉广场属济川门项目，广场下面在建项目属北顺城街最大的地下停车场。该项目以百货服务业为主要经营业态。此项目商家进驻无免租扶持期优惠，但对主力商家及品牌商家实行零租金入场。（七）济川门项目•位置：昭通市南顺城路中段（市政府门口、罗炳辉广场两侧）•现德克士、迪斯尼儿童购物广场已入驻济川门•租金水平：80元—200元之间（一楼实行大卖场统一收银）•业态分布：•时尚街区、2）百货店、3）娱乐街、4）美食街▲昭通市综合批发大市场昭通市综合批发大市场售楼部昭通市综合批发大市地处北市新区，是滇南地区最大的批发市场（八）昭通市综合批发大市场•位置：朱提大道与昭通大道交汇处（离火车站1200米，距市委、市政府搬迁新址1600米）•面积：总占地面积200亩，首期开发80亩，总建筑面积9万㎡•商铺：约600个•住宅：约150套•占无租金价格•市场商铺分上、中、下三层，临街第四、五、六层为住宅•该市场以百货、家电、五金、农机、烟酒副食、农副产品为一体▲海楼路南市新区主干道海楼路（九）海楼路片区(全长2604米，红线宽40米，车行道宽26米。主力业态百货业。)商家总数为：312家各业态占比：•餐饮占：16.03%•娱乐占：2.88%•养生占：2.24%•百货占：29.81%•超市占：0.64%•便利店占：1.60%•酒店占：2.56%•其他行业占：41.35%•银行占：2.24%•医院占：0.64%•海楼路主要是以餐饮、百货为主要竞争业态海楼路片区业态所占比例各商业业态及所占百分比1%2%2%1%3%30%2%3%16%40%餐饮娱乐养生百货超市便利店酒店银行医院其他行业海楼路片区业态所占比例各商业业态所占百分比0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%占比占比16.032.88%2.24%29.810.64%1.60%2.56%2.24%0.64%41.35餐饮娱乐养生百货超市便利店酒店银行医院其他行业▲凤霞路以汽修、零散百货为主的凤