产权式商业街区开业前后招商与管理方案_21页

1产权式商业街区开业前后招商与管理方案南京万达商业管理公司建邺物业分公司编制2第一章产权式商业街区的前期管理第一节确立管理架构（以金街为例）（以上部门建制及人员视项目进展状况而确定）区域总经办街区总办行政部财务部营运部物业部工程部经理行政主管人事主管助理经理会计经理招商主管营运主管经理客服主管安防主管环境主管经理文员暖通工程师出纳招商助理文员客服助理安防领班队员外包方水电工程师营运助理运行领班维修领班运行技工维修技工3第二节确定总办及各部门职责范围一、总经办总经理（或主持工作副总经理）：1．对区域公司总经理负责，负责街区运营管理全面工作；2．在区域公司总经理领导和商管总部各业务部门指导下，确立街区整体定位和运营管理模式；3．根据总部和区域公司整体规划，制定街区发展计划、管理方案、操作流程；4．制订街区年度工作计划和整体经营管理工作；5．推动各项管理规章、制度的建设和完善；6．组织完成街区整体业务计划；7．协调、激励各部门的工作；8．完成上级公司领导交办的其他有关任务和工作。营运副总经理：1．对总经理（或主持工作副总经理）负责，全面统筹街区招商、营运、商户服务和多种经营等业务工作；2．负责制定招商营运部（或商铺服务部）的工作计划、管理方案、操作流程；3．制订招商营运业务的年度工作计划并监督实施执行；4．制定招商营运部（或商铺服务部）的各项管理规章、制度；5．协助推动公司及街区各项业务，组织完成公司及街区整体业务计划；6．积极协调和激励所属部门的工作；7.完成上级领导交办的其他有关任务和工作。二、财务部1．对总经办负责，在上级公司财务系统指导下，全面负责街区财务管理工作；2.负责公司资金运作管理、日常财务管理与分析等；3．负责项目成本核算与控制；4．负责公司财务管理及内部控制，根据公司业务发展的计划完成年度财务预算，并跟踪其执行情况；5．按时向区域公司或商管总部财务部提供财务报告和必要的财务分析，并确保这些报告可靠、准确；46.制定、维护、改进公司财务管理程序和政策，以满足控制风险的要求，如：改进应收帐款、应付帐款、成本费用、现金、银行存款的业务程序等；7．严格执行集团财务制度，根据各级审批权限监控可能会对公司造成经济损失的经济活动，及时提出意见并向上级公司报告；8.完成上级领导交办的其他有关任务和工作。三、行政人事部1．对总经办负责，全面负责行政后勤和人力资源管理工作；2.根据集团最新规章制度，参与公司各项管理制度的制订，监督公司各项制度的执行；3.根据集团最新标准，制订有竞争力且符合实际情况的薪酬、福利、保险、培训考核工作体系，充分发挥人力资源效能；4.负责人力资源的招聘、使用、管理、开发及人力成本控制；5.负责为各部门提供及时、有效、全面的行政后勤服务；6、完成上级领导交办的其他有关任务和工作。四、招商营运部（或商铺服务部）1．对总经办负责，在营运副总经理指导下，全面负责街区招商、营运、商户服务和多种经营等业务工作；2．参与街区整体策划，健全街区各项制度，完善街区运营管理；3．推动街区招商业务，组织完成街区整体业务计划；4．建立公司内部信息系统，推进公司财务、行政、人力资源的管理；5．协调各部门工作，协助总经办建立有效的团队协作机制；6．维持并开拓各方面的外部关系；7．管理并激励所属部门的工作绩效；8.完成上级领导交办的其他有关任务和工作。五、工程部1．对总经办负责，负责街区工程管理全面工作；2.安排、协调、帮助及督促各专业岗位完成各自范围内的工作；53．组织各专业技术主管代表公司参加项目入伙前接管验收，发现问题及时提出报告，汇总后交项目公司，以求得解决；4．提出街区设施增补改造的初步方案；5．掌握商业建筑设施和机电设备性能及完好情况，按时制订维修保养计划、措施，检查完成情况；6．代表公司办理有关工程机电方面的各项业务；7．向其他各部门介绍街区有关工程方面的经验，提高管理服务水平；8．负责对街区技术资料、设备说明书，技术档案等整理存档；9．负责对各专业岗位人员的业务培训和考核工作；10.负责对进驻商户二次装修申请进行技术把关，提出修改意见并监督实施；11．完成领导交办的其他有关任务或工作。六、物业部1．对总经办负责，负责街区基础物业管理相关工作；2.负责处理商户报修与投诉，配合收费及办理入伙及协调事宜；3．负责街区整体安全保卫工作，消防安全，夜班值班，车辆管理，公安机关对接协调；4．负责街区全部公共区域的保洁管理，外包保洁公司的监管，环卫部门的对接协调；5．负责街区全部绿化维护及楼内绿植租摆，外包绿化公司的监管；6．完成领导交办的其他有关任务或工作。6第三节各部门人员分阶段到岗预测部门级别职位人数一阶段二阶段三阶段备注：第一阶段为:筹备—介入第二阶段为:介入—入伙第三阶段为:入伙—营运7第四节确定不同阶段管理重点一、筹备---介入时间：项目立项后规划设计基本完成至项目开盘。重点：1、在区域公司领导下注册成立独立核算的管理公司，总经办和招商营运部人员首先到位，总经办为项目管理权招投标做好一切准备工作；2、项目开盘时招商营运部进驻营销中心与项目营销部合署办公，接受投资者咨询，一方面促进营销，一方面也能提前做好业主基础工作，结合市场调研数据和项目自身定位，使投资者的投资行为尽量接近理性状态，避免盲目投资的业主对投资回报的期望与市场脱节而增加项目开发和运营的风险；3、根据项目的定位和业态规划开始储备商源，为下一阶段服务式招商工作的顺利开展打好基础。二、介入---入伙（含现场介入、接管验收、入伙准备）时间：项目土建出正负零至入伙前。重点：1、出正负零之前，商管公司提前介入，派出营运、工程方面管理人员，根据项目的基本定位，对项目的规划设计进行全面的确认、及时提出修改意见，确保各种功能性配套符合日后运营需求；2、出正负零之后，派出具有丰富经验的土建、水暖、电气等专业工程人员分阶段深入工地，关注细节，将现场情况和施工进度以图文形式体现在日报和周报上；3、在上一阶段人员配备的基础上，逐步完成各部门经理到一线员工的招聘，各部门经理逐步介入项目现场，完成对项目的解读并对应所属职责范围拟定具体管理方案；4、一线员工接受岗前培训不少于一个月，培训结束后做好接管前的各种预案预演；5、在项目临近接管验收之前，应完成街区保洁等外包方的招标工作，拟定开荒保洁和日常保洁方案，确保入伙前开荒保洁顺利完成并直接进入日常保洁阶段；86、接管验收之前应完成所有管理文件和各种工作方案的编写和制订，包括内部管理工作指引和服务流程、商户手册、街区管理公约、二次装修管理手册、前期服务协议、街区商户入驻指南，以及接管验收方案、入伙方案、统一说辞、入伙应急预案等；7、与项目公司共同制定工程遗留问题解决方案和操作流程，确保入伙前后所有因设计缺陷或施工适量遗留的共有或专有区域的工程问题得到及时有效的解决；8、在此阶段，招商营运部须根据项目业态规划完成相当于总商铺数3-5倍的商源储备。三、入伙---营运时间：入伙之后至商铺大面积开业。重点：1、商管公司组成专业保洁队伍进驻项目，进行开荒性保洁工作。在最短的时间内，使整个街区从建设期形象迅速转变为入住期窗明地亮、清洁优美的形象，使街区内各种精心设计的亮点充分地展示在业主、来宾及社会的面前，增强投资者对街区的信心和对万达商业地产品牌的信赖；2、由训练有素、具有丰富经验的专业人员组成入伙小组，在项目公司和商管公司的指导下，按照统一的程序，热情接待，为业主办妥一切入驻手续，入伙后，物业部和工程部按既定方案及时有效的跟进相关工程遗留问题的整改，定期提供销项清单和报表；3、大部分商铺完成入伙后，除继续办理个别零星入伙外，街区各部门开始进入正常运作程序，招商营运部向已入伙商铺业主推荐各类商家并协助业主和商家双方完成商铺的租赁；4、制定成品保护方案和责任制及工作检查制度，落实成品保护队伍及人员和物资器材（此项开支于开办费中应提前做好预算），由物业部和工程部共同负责街区的成品保护工作，各司其职对已接管的设施、设备进行防护和保护，最大限度减少工程遗留问题整改或商户二次装修过程中对公共区域的污染和设施、设备的损坏。5、成立商铺开业前协调小组，总经办牵头，各部门负责人及主要技术骨干为小9组成员，制订管理规范和服务标准，负责对商户开业前的各种手续、证照办理提供咨询和服务，并对开业前的装修申请和图纸进行会审，对装修行为进行管理；6、街区统一入伙后3-6个月内是招商重点推进阶段，要求招商营运部提前制定街区招商计划，并和区域公司企划部门共同制定主题明确的宣传推广活动计划，针对产权式商铺招商上客观存在的难点，提炼优势资源，突出主题，制定对策，克服困难和压力，极力推动街区的招商工作，原则上，入伙后一年内街区基本达到90%以上开业；7、主动联络城市交通、治安、消防、工商、卫生、环境等管理部门，结合城市管理部门意见，制定停车管理和交通动线组织、治安联防、消防报审和验收、工商执照办理、卫生许可办理、垃圾清运等各类方案和流程，主动将街区管理对接城市公共管理系统，形成街区管理与城市管理的无缝连接。10第二章产权式商业街区的招商管理第一节招商定位一、街区位置（以金街为例）以金街为例，金街属于南京建邺万达广场城市综合体三大建筑群之一，地块编号76#，与编号为78#的建邺万达广场及编号为77#的万达广场西地仅一路之隔，相距约200米，隔江东中路遥相呼应。11二、分析街区招商的优劣势（以金街为例）78#建邺万达广场：建筑面积28万㎡，2009年开业8个三代店中的旗舰店，2009年12月18日开业后已成为南京新江东板块的最新商业地标，为集团主流产品，已有成熟的招商营运政策和管理体系支撑运行，由13家知名主力店和一条南京最长室内步行街带动。77#万达广场西地：属复合型项目，包括高星级酒店、5A写字楼、酒店式公寓和底商，总建筑面积在70万㎡，底下商业街近5.2万㎡，77#紧挨78#，同时拥有高星级酒店、5A写字楼和大面积高级公寓内的高层次消费群体，同时又可分享78#的人流，位置得天独厚。76#万达广场东坊：也属于复合型项目，包括独立室外步行街和底商、SOHO办公楼、酒店式公寓，总建筑面积在23万㎡，独立室外步行街（即金街）6万㎡，76#的金街被建邺区主干道江东中路分隔于东侧，属全产权式商铺，非集团主流产品，属探索阶段，未有成型的管理模式和招商营运政策，缺乏主力店支撑，难以真正分享78#与77#的人流与客群。但76#金街也具备一些优势和资源，一方面是自身的优势，一方面是万达品牌资源和区域化管理商管公司资源的支撑：1、金街自身优势：1）地铁：金街项目处于建邺区江东商业圈中，基础配套设施完善，地铁2号线将于5月28日开通，金街东区主出入口即是2号线茶亭站；2）旅游：政府将江东商业圈的主题定位为文化、休闲、旅游，南京世界和平纪念馆位于金街正对面，根据政府部门统计的数据，每年约有700万人次到纪念馆观光。2、南京商管资源：1）建邺万达广场成功开业后，万达品牌、万达实力在南京已经深入人心，有心落户万达却无缘大商业的商家可能会退而求其次而选择金街，运作得当，应可激活其中部分商源；2）建邺万达广场与金街近在咫尺，大商业在迅速聚集客流的同时，也是为金街做好了准备；3）万达商管的建邺店和新街口店现时已拥有的名气、人气、区位、场地、广告等12优势资源，皆可成为助推金街项目起飞的动力，我们完全可以让商户和消费者因为进入建邺店或新街口店而同时知道在这个地方还有这么一条金街；4）建邺万达广场开业后，建邺区政府对金街项目的重视应该说并不亚于大商业，政府的支持和关注有助于解决更多外围的问题，这也是目前南京商管公司可供利用的重要资源之一。三、街区整体招商定位（以金街为例）76#室外步行街（金街）与78#室内步行街若出现业态重叠，就会成为竞争的状态，不但无法分享人流，还可能对78#造成影响，所以76#金街必须作为78#的补充，根据区位和布局上的客观因素，突出主题，错位招商，业态互补。四、街区拟引进主题业态（以金街为例）金街的建筑格局是内外通透，上下交错，左右贯通，可以根据不同的经营业态任意进行组合。经过一段时间的