营口翡翠花园项目宣传推广方案

营口林昌地产翡翠花园项目宣传推广方案2016年5月30日目录contentsPart1：翡翠花园项目卖点梳理Part2：翡翠花园项目目标客群定位Part3：翡翠花园推广执行计划区域价值体系分析以地理占位+自身成熟度+高标准产品领衔核心价值成长价值最具成长潜力的区域周边至少5个以上的成熟住宅生活区、营口市东部发展副中心、辐射营口城市商业中心,营口东中轴核心节点，双向聚合辐射能力规划价值最高规格的片区规划土地存量大带来的规划空间灵活，可塑性强；高起点规划，高标准配套以及政府打造意愿强烈未来拥有环城河景观带，渤海大街规划绿带等生态空间，为项目的整体外部规划都提供了良好的环境资源交通价值最自由的交通网络战略意义：城市副中心，城东贵族区门户，区域性交通枢纽目前已有高铁站、高速出入口、渤海大街等数条交通大动脉贯穿境内，早已成为重要交通枢纽，距市中心仅5分钟车程与城市中央商务区处于同一交通轴线产业价值最具活力的产业带产业发展以交通运输、服务业、商业、休闲娱乐产业和居住空间的打造为主产业带动地产市场：片区内大量居住区的陆续推出，将加快周边服务行业、商务办公、金融、零售等的兴起，加大城市副中心的竞争力经济总量、就业人口、人均收入的迅猛增长，将让此片区形成自身“中心”“新城”的独立门户价值营口交通物流中心现已开辟营口至大连、哈尔滨、广州等多条物流专线，可承接营口至全国各地区的物流服务业务开发价值最大的土地增量空间最大规模的开发群最具成长潜力的商圈恒大、佳兆业等品牌开发商云集，一场蔚为壮观的地产资本主导大都会变革已正在发生目前区域内中高端居住社区初具雏形，商业配套也正在逐步完善。最具潜力的商圈：高速、高铁、渤海大街等交通主动脉以及区域内的地产开发加快、使城东区域繁荣成为可能性，巨大人流所带来的现金流将使城东成为寸土寸金的商业旺地。区域价值*项目交通价值*城市干道渤海大街高速路沈大高速公交线路哈大高铁（营口东站）项目价值*项目地块价值*[资源]项目北侧的渤海大街，项目外围规划的景观绿带，步行3分钟左右即可到达锻炼身体，休闲散步项目的西面为政府重点打造的环城河，具有日常利用价值[环境]项目周边无大量旧民房、工厂包围，外部环境相对纯粹，临近恒大、佳兆业周边成规模的住宅小区开发，又将进一步提升周边的城市人居概念*项目规划价值*在分别满足商业和住宅容积率的前提下提升物业档次和项目品质感及住宅区的景观性1.3的低容积率形成产品价值上高溢价空间的可能形成与恒大、佳兆业等品牌项目明显竞争区隔项目与城市的外向交互界面处理较好、具一定的昭示性交通组织方式及地下停车系统设计提升居住品质景观规划—法式主题园林；1.3超低容积率，别墅+洋房低密舒居；渤海大街城市景观带与环城河景观带环抱；园区内整体地下停车，直接入户，实现人车分流,安生性高，舒适度强；豪华入口承接5000平中庭景观体验区，提高人对景观的参与感；五重园林景观，超大私密院落，建筑与景观和谐交融。产品价值住宅产品—高档理石立面；豪华酒店式大堂；一层赠送近百米下沉式庭院；高档Low-E三玻塑钢窗；三七开高级防盗子母门品牌电梯、豪华电梯间夜间霓红灯亮化系统（建议）法式建筑风格产品价值项目南侧外立面项目北侧外立面产品价值110㎡——赠送独立入户花园，南、北两侧赠送双露台，超高性价比；电梯直接入户，增强业主私密性；经典格局，户型方正适用，空间尺度大，舒服度高；4.5米宽客厅承接露台，主卧独立衣帽间增强收纳性，使生活更多享受；南北通透，四明采光；L型厨房设计，附合人体工程学原理；动静分区，人性化设计，功能性强；130㎡——赠送独立入户花园，南侧赠送露台；电梯直接入户，业主私密性强；入户玄关，独立收纳系统；经典三房设计，户型格局方正适用，主卧独立卫生间设置，豪华尊贵，舒服度高；南北通透，全明采光；U型厨房设计，操作空间宽敞；豪华餐厅，备餐用餐尽享温馨；动静分区，干湿分离，无浪费面积；140㎡——赠送独立入户花园，南侧赠送露台与阳光茶室，增加生活情趣；电梯直接入户，业主私密性强；入户玄关，独立收纳系统；户型格局方正适用，主卧独立卫生间设置，豪华尊贵，舒适度高；4.6米宽厅尽显更多生活享受，敞开式厨房承接豪华餐厅；U型厨房设计，操作空间宽敞舒适；南北通透，全明采光，动静分区，干湿分离，无浪费面积；产品价值156㎡——赠送独立入户花园，南侧赠送露台；双向开门电梯直接入户，业主私密性强，安全舒适度高；户型格局方正适用，主卧独立卫生间与衣帽间设置，收纳性强，豪华尊贵；5.5米宽厅尽显更多生活享受，敞开式厨房承接豪华餐厅，备餐用餐从容自如；U型厨房设计，操作空间宽敞舒适；南北通透，全明采光，动静分区，干湿分离，功能性强；品牌专属：林昌地产长期置立于营东新城，具有一定的客户基础和品牌价值。品牌价值水岸壹品东城天下翡翠花园本年度，林昌将要与戴德梁行合作，在翡翠花园项目上首先应用，提高自身的售后服务水准专属物管：戴德梁行，品质物业服务，悉心保障生活物业服务的领跑者社区邻里文化的筑造者品牌价值的提升者DTZ戴德梁行1993年成立上海分公司，其全球总部位于伦敦，公司拥有一支逾10,000名物业专业人才的综合团队，在43个国家148个城市为客户提供服务，旗下房地产专才超过10000人。“个性化管理服务”模式，“同心圆”服务计划、“邻里守望”物业管理模式、“区域客户助理”、“体验式服务”、“管家模式”等服务模式，得到业主良好评价及效果。在大中华区，DTZ戴德梁行是最大、历史最悠久的房地产顾问公司、是第一家，也是唯一的一家获得“国家A级估价执业资格证”（资格证号：C-000630）的公司、业务网络覆盖超过120个城市。物业价值12345城市规划力量：城市副中心营口城东中心跳出“从属地位”形成独立的门户价值：注意力焦点，将辐射性带动区域价值的级数式增长交通动力力量：城市走廊式网状组团式客源辐射范围将由点状向带状延伸，由“市内”向“市外”扩容规划档次力量：全景规划+内外交界处理+内部交通空间组织最大化项目的可利用资源，法式特征明显的外立面昭示产品区隔力量：全景别墅+多层洋房+高增值型商业综合型的产品组合形成项目的产品区隔（自有自身配套功能的舒居社区）品牌标杆力量：林昌品牌+产品线系列+客户忠诚力+产品打造力项目的品牌使命感、市场占位使命感所带来的价值提升投入综合核心卖点的价值杠杆力量根据项目价值，项目将打造成一个集高端住宅、商业于一体的低密舒居型高端居住区项目卖点体系外在美内在美品牌产品用材物业区域价值资源价值配套价值辐射影响——东轴名门法式官邸——基于价值体系的项目定位林昌·翡翠花园区域属性项目属性本项目主要面向城市中高端客户和高端客户的首层支付能力中端客户职业：商贸物流、加工制造业等行业的私营企业主，外企职业经理人，小型个体业主、企事业单位高管经济实力：置业预算在100-200万元置业特点：多次置业经历，对价格不敏感，喜欢圈子里的生活，追求高雅时尚，注重身份感职业：个体经营者，外来生意人员，周边地缘性客户为主经济实力：置业预算在30-50万元置业特点：追求居住舒适度的提升，对价格敏感，关注社区生活配套和生活的便利性职业：商城、专业市场等行业的小型个体业主、企事业单位中高层管理者、大学教授、高级泛公务员、本项目改善型老业主经济实力：置业预算在50-100万元置业特点：非首次置业，追求居住品质和居住环境的改善，对价格比较敏感职业：大型私营企业主经济实力：置业预算在200万元以上置业特点：关注物业的资产价值，有多处房产，强调对强势资源的占有、注重居住的私密性、安全感200万元100万元50万元中高端客户高端客户顶端客户目标客户客户定位他们的置业逻辑价值价格，细节整体，品位大于一切Self-confidence他们是充分自信的一群人，对商道与处事哲学的自信。当其心理预期价值远超过项目的实际价格时，较容易做出购买决定。对于潜移默化的经商之道充满自信，因此，他们的处事哲学往往更注重圈子感受与面子。Beworthof强调购买的物有所值或物超所值，而不是物美价廉。对项目自身性能价格比的关注不是泛泛而谈的，而是要落实到各个具体细节。Detail关注细节，通过细节衡量整体的能力很强。因社交网络及社会地位，很多情况下，欲购物业的前期接触往往由他人进行。Isex-toexpect前期价格也是一种社会圈子的识别。价值观：价值价格生活观：细节整体消费观：品位一切策略：线下途径开始市场导入，渗透项目形象，蓄客户。推广：开始形象推广的同时，由外围开始积累客户资源策略：集中式爆发，快速建立项目影响力推广：集中资源强势推广，三位一体全面推广，树立楼盘形象，快速增加上门客户。策略：以项目价值展示为核心点，促使客户成交推广：以事件营销为节点，以现场展示、网络、渠道、客户营销为主。策略：持续性的现场营销活动，吸引客户上门推广：以营销活动和客户资源挖掘为主，短信、微信为主，渠道、传统媒体为辅助；形象导入期6月开盘热销期10月持续销售期11月~12月强势推广期7月~9月推广策略-放大客户形象，提升项目价值，建立先导样板区客户圈层阶段推广主题第一阶段：法式景观大宅生活遐想突出项目产品形象，塑造排他标准，建立影响力第二阶段：项目主要卖点推广配合渠道拓展进行卖点系列推广第三阶段：项目价值印证，产品亮相爆破进行价值印证推广，增强客户信心第四阶段：企业品牌提升通过项目的成功运作，提升林昌地产品牌，增加社会公信执行策略action1：抢占高端渠道具体措施：1.法式生活遐想时间：6月地点：自有小区（东城天下，水岸一品）、大型超市、星级以上宾馆、主要高档餐馆、主要咖啡馆；活动形式：资料架、展架长期摆放，项目物料展示；目的：建立项目与高档场所之间的关联，让客户充分遐想高端社区生活方式。集中渠道：户外大牌、LED、围墙、网络、微信；2.与其它高端渠道互动充分利用市场上现有高端渠道，如加油站、银行VIP客户、中国移动VIP客户，在渠道刊物上进行推广执行策略看到繁华左右的人，也在左右城市的繁华。“渤海大街”如今已经成了营口都市轴心的代言，有人每日穿越渤海大街，感悟时代商讯的川流，有人每日穿梭渤海大街，浸染都市时尚的风潮，有人虽然思维尽情放逐在海岸的蔚水绿茵，却都将心灵回归在法式官邸的天地之间。东城玉轴归航法式官邸，直达繁华左右推广主题-东轴名门，法式官邸“地段篇”低密舒居，在翡翠花园，每人都有一种私享的祈盼！营东新城，每一处奢华之地，都为少数人私享着，双景观带环抱，5000平体验中庭、法式商业街、豪华星级酒店，哪一个不是彰显奢华的标签，却都簇拥在城市的“弹丸”营东之上，为附庸风雅者，感悟超越物质的奢适之极。“生活篇”翡翠花园文案主题方向：目的：立高（强化豪宅身份，给客户奢华想象）林昌地产【翡翠系】高端别墅作品一座城市的尊享一个阶层的荣耀林昌翡翠花园【法式皇家庄园别墅】献给看过世界的人！令人折服的高度林昌翡翠花园【法式皇家庄园别墅】献给看过世界的人！一墅藏天下林昌翡翠花园【法式皇家庄园别墅】献给看过世界的人！少数人的收藏品林昌翡翠花园【法式皇家庄园别墅】献给看过世界的人！目的：强化卖点的区隔性（别墅有别，翡翠花园10大创享）第一阶段主题示意一个望族开始的地方林昌翡翠花园【法式皇家庄园别墅】献给看过世界的人！庭院里的家族传奇林昌翡翠花园【法式皇家庄园别墅】献给看过世界的人！前所未有的别墅体验林昌翡翠花园【法式皇家庄园别墅】献给看过世界的人！翡翠名门艺墅人生林昌翡翠花园【法式皇家庄园别墅】献给看过世界的人！方案二营销事件—老业主维护及意向调查老业主提前导客——以幸福指数调查为由[核心]挖掘老客户资源及周边老社区，将原有老业主进行产品分类；在新端午节期间发放小礼品，摸排业主购买意向，从而达到导客的目的。[时间]2016.6月[配合]物业公司配合；相关走访物料（小礼品、水果包）action2：强势宣传推广时间：7月—9月销售策略：售楼处展示、现场包