创意英国—风尚购物街招商方案(doc)

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料创意英国—风尚购物街招商方案招商条件一、项目条件1、商铺情况2、道路状况：南面：茭菱路、人民西路、红菱路北面：昆瑞路西面：西园路东面：环城西路3、公交状况：入口公交车起始站公交车起始站东出入口8路潘家湾——轻机厂26路黄土坡——官上55路黄土坡——昆明理工大85路菊花村——国际花园104路巴士家园——白马西出入口85路菊花村——国际花园90路黄土坡——时代风华小区精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料104路巴士家园——白马106路渔堆村（银海上水间）—黄土坡113路潘家湾（公汽广场）—海源寺南出入口7路潘家湾—昭宗大村56路家乐福）—高新开发区106路渔堆村（银海上水间）—黄土坡113路潘家湾（公汽广场）—海源寺红菱路口（与人民西路接口）5路六路车场——菊花村69路六路车场——世博园17路小西门——昆钢81路明波家具超市——百汇商场18路小西门——羊角村82路马街——百汇商场33路小西门——海口84路六路车场——昆明烟厂53路六路车场——菊花村100路明波家具超市——小菜园立交桥61路白马小区——市汽车客运北站101路梁源小区——火车北站66路高新开发区洪家营——云钢小区102路岷山——火车北站茭菱路口5路六路车场——菊花村56精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料路家乐福（世纪广场）—高新开发区64路昆明站——凤凰新村69路六路车场——世博园101路梁源小区——火车北站共有25条路线公交车可到本商圈。4、整个社区是园林街铺，可观赏性增强，具备一定的休闲功能。5、住户出行和消费者到达本商圈较为便利。二、顾客来源1、楼盘本身住户近2651户，按每户3.5人计算有近9278.5人。消费能力分析：收入分析人均收入年均收入社区平均总收入1500元/月1500元/月×12月=18000元18000元/年×9278.5人=1.67亿消费分析城镇居民消费配比情况表（全国2003年）人均消费支出（元）消费比重（%）2003年2003年生活费支出7725.00100.0食品3120.0040.4精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料衣着598.207.7设备用品服务480.846.2医疗保健575.767.5交通和通信656.888.5娱乐文教1126.4414.6居住934.9212.1杂项商品和服务232.083.0合计（年收入）15450.12元2002、周边企事业单位省农机研究所、省农校、现代妇产科医院、昆大、昆一中、省林堪院、省种子质量检测中心、省交通厅、省电视台、昆明医学院、昆医附二院、省艺术学院、五华工商局、省交通运输集团、云南省交通中心医院、云南民族电影制片厂等31家。4、周边居住人口创意英国社区归龙翔街道办事处管，整个龙翔街道办事处辖区有6.8万常住人口，流动人口有2万人左右，总共有8.8万人。附辖区范围图：消费能力分析：收入分析人均收入年均收入社区平均总收入精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料1000元/月1000元/月×12月=12000元12000元/年×8.8万人=10.56亿备注：茭菱路社区，总户数总人口常住户常住人口108633424123562567男女49335830茭菱路社区年龄结构及人口比例：招商目标一、项目定位1、以社区服务为主的配套型商业圈从住宅下的底商和临市政路街铺少的基本情况考虑，建议以住户的消费能力为指导，先招以满足他们的日常生活需要的业态为主，逐步形成一定的商业基础后再向周边辐射，形成一个成熟的商圈。2、业态的初步划分※业态划分配比：根据居住人口与商业面积比例得出创意英国商业配比如下：商业服务面积：8050㎡44.7%社区配套面积：2610㎡14.5%精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料金融通讯面积：700㎡3.8%休闲娱乐面积：6640㎡（含餐饮）36.8%二、范围和程度1、最低：未售商铺基本招满2、最高：整个社区商铺基本完成招商招商对象一、行业第一阶段：A类：家装公司、B类：厨具、布艺、中介、窗帘C类：五金店、床上用品第二阶段：便利超市、药店、小型诊所、音像店、干洗店、小卖部、冲印店、网吧、银行、美容美发、通讯、水站等。第三阶段：服饰、精品、鞋帽、箱包、茶室、咖啡吧、书吧、水吧。二、选择原则三、商家初定名单四、招商步骤第一阶段：2004年12月~2005年3月（短期需求性商业形态）第二阶段：2005年4月～9月（社区需求型商业形态）精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第三阶段：2005年9月～12月（二线品牌为主）三、招商操作实施流程第一阶段招商实施计划1．目标：※通过招商带动剩余铺面销售——完成剩余铺面50%销售，即：17间，目标销售金额：2000万※完成剩余铺面80%的预租招商，引进商家28家。2．计划开展时间：2004年12月中旬~2005年3月3．策略思路：吸引打击4．内容：a)通过对家装公司进行强势招商，项目对外宣传只允许10家家装公司进驻创意英国，并对家装公司进行考核。条件：※家装行业进驻创意英国必须签订三年租赁协议※交纳三年租金，高租金免收入场费(预定剩余铺面对家装公司租金为100元/㎡)※指定区域选择租赁商铺（剩余未售商铺）※开发商协助家装公司与住户进行沟通并提供相关资料、举办相关家装促销活动。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料分析：家装公司在进驻其它小区时，入场费一般为10万~20万不等，并交纳1年租金及免费提供样板房。在前期进驻费用一般约为50万~70万。若进驻创意英国，按100㎡商铺100元/㎡交纳三年租金来算，100元/㎡×100㎡×36个月=36万，并提供一定样板房，在前期进驻费用约为40万~60万，但是其承租铺面可以使用三年。相比下来，他更愿意选择后者。操作步骤：i.12月20日~27日，联系昆明家装公司，发出邀请函，筛选有意向商户，填写《预租申请单》、《预租单》，交纳1万预租订金。ii.12月27日，公布——1）2005年1月前家装行业签订租赁协议，免交进场费用；2）限量10家家装公司入住；iii.2005年1月1日～10日，正式开始发行《预租协议》，同时，交纳三年租金。（如果在《预租单》客量大时，《预租协议》提前12月27日进行。）b)通过家装《预租协议》直接进行带租约销售商铺，利用高租金收益打击商铺投资者，降低商铺投资总额分析：精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料※投资收益分析商铺面积年限租金单价租金总额商铺销售单价商铺总额余额100㎡三年100元/㎡36万9800元/㎡98万62万100㎡二年100元/㎡24万9800元/㎡98万74万100㎡一年100元/㎡12万9800元/㎡98万86万※风险转嫁