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北门商城招商策划书云雷地产公司PART1现阶段解决的问题北门商城NorthGateBusiness3项目理解:北门商城的建设从体量上来说,必然与时代中心呈竞合关系,做为时代中心商圈形成过程中的业态补充者与提炼者,为时代中心商圈的成形起到至关重要的作用。我们认为北门商城可以发展的方向是走多元化、精品路线。以品牌影响力及业种的带动力作为招商要素的构建。应当规避的是大而全的经营思路,应发展品牌建设体系、质量管理体系、营销及行销能力。应抗争时代中心、北门商城在单一业种及品牌上的竞争。北门商城NorthGateBusiness4本方案着力解决的现阶段招商问题:业态分布确定租金基价确定针对不同类型商家的政策确定PART2建水商业历史沿革北门商城NorthGateBusiness城市概况建水面积3789平方公里,居住着傣、苗、彝、回、汉、哈尼族人口51万;距省会昆明220公里,距边境口岸河口250公里,距蒙自机场80公里,是省会通往红河南岸各县的物资中转站和滇南商品流通中心;历史悠久、文物荟萃气候温和、农业发达矿产资源丰富、工业初成体系。个开蒙滇南核心城市的中心城市红河州弄个产业化中心国内重要的锰矿、钛矿冶炼加工基地新型工业强县、文化旅游大县、特色农业强县滇南旅游中心城市、红河州旅游龙头城市云南通往东盟国际大通道上的经济物流节点建水县位于云南省南部,红河中游北岸,中国历史文化名城和中国重点风景名胜区,素有“文献名邦”“滇南邹鲁”之称。北门商城NorthGateBusiness北部工业区北部发展区老城片区西片区城市规划和定位建水县已形成“古城古典化,新区特色化”的国家历史文化名城和国家级历史文化名城;“北拓南展、东西优化、中心提升,构建大临安”是建水城市建设发展的基本思路。城市建设用地发展方向:以向北发展为主,向西发展为辅,适当向东北发展,并将外围的陈官镇作为城市的一个独立分区。北门商城NorthGateBusiness临安路北正街随时间的推移及城市发展建设,建水县商业形成精品百货街铺的商业格局。80年代建水县商业开始发展90年代北正街形成建水中心的商区90年代末期随着临安路的建设,商业逐渐向临安路徙建水商业形成北门商城NorthGateBusiness9翰林街建设、临安春秋步行街、北正商城的运营;整个城市核心商业扩展到北正街与临安路,整个城市商业初具规模及格局。2009年临安酒店筹建,开启了建水县核心商业快速发展的历程;由主力店加辅助店的商业市场逐渐在建水成形。临安路北正街翰林街临安春秋步行街北正购物中心临安酒店建水商业形成北门商城NorthGateBusiness10建水商业变迁建水县商业变迁过分为两个阶段并且形成了商圈第一阶段是老城区(古城区)的北正街﹑临安街﹑翰林街(朱家花园)﹑红运转盘等街道;第二阶段是建水大道(为中轴)北面的建水新区。时代中心运营肯德基的入住,给建水商业市场打入了强心针,自此建水商业市场开始了由街铺市场到大型卖场及专业化、细分化市场方向发展。临安路北正街翰林街建水大道建水新区时代中心朝阳北路老城区商业中心PART3建水商业格局北门商城NorthGateBusiness12整个建水的商业区可分为古城区、发展区、新行政区、新城居住区四个片区。古城区商业比较繁华,集中在朝阳北路、临安路、北正街、翰林街等主要商业街道;老城发展区商业较散乱,主要商业街道为迎晖路;新城居住区的商业较落后,有待于发展;新行政区商业分散,主要商业街道包括建水大道、广慈路、福康路等,凝聚力较弱。老城发展区古城区新城居住区新行政区老城发展区古城区新城居住区新行政区古城区新城居住区新行政区县城商业框架性格局明显,以建水大道和朝阳北路形成微型结构,总体布局上较为凌乱。商业格局概述北门商城NorthGateBusiness13楼盘名称占地面积总体量均价(元/㎡)商业形态备注金茂大厦16亩30113㎡10000元专业数码广场2010年开盘,近期卖住宅。时代中心36.6亩76209㎡1楼48600元;2楼18800元;3楼9600元综合性商业,中高档品牌百货2011年1月8日开盘(二期)临安春秋27亩25400㎡——综合商业市场2010年开盘,开盘价格均价9000元/㎡,已售罄小桂湖227亩100000㎡——政府打造旅游地产,综合型商业未开盘,价格未定鸿榆新天地400亩48万㎡——集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、旅游、文化一体多元化商业业态未开盘,价格未定裕顺奥城129亩14万㎡9500元/㎡运动主题大型商住项目5%-10%每年返租3-15年商业格局概述—主要商业基本信息北门商城NorthGateBusiness14商业格局分述—北正街主要针对本项目所在老城区商业中心区域北正街、临安路、朝阳北路经营业态、租金、面积的分述。北正街现有商业经营面积约5405㎡,以服装、家具/家居/家电、配套服务为主要经营业态,租金区间120-180元/平/月,面积区间9-450平米,主力面积区间15-45平米,其中北正电器城、诺基亚手机专卖店、达信通手机店、安踏体育店的面积较大。0004284111178.5346373.5374.5427.5652125315630500100015002000北正街商业业态表(面积)北门商城NorthGateBusiness15临安路(自建自营商铺除外)现有营业商铺约136间,以服装、配套服务为主要经营业态,租金区间50-120元/平/月,面积区间6-200平米,主力面积区间24-40平米,其中面积较大的商铺包括手机专卖店、运动服装专卖店。000344868141162163212.2462.5485.55197120100200300400500600700800百货/超市食品类珠宝精品娱乐/休闲化妆/美容配套服务服装临安路商业业态表(面积)商业格局分述—临安路北门商城NorthGateBusiness16商业格局分述—朝阳北路朝阳北路现有营业商铺约289间,以配套服务、家具/家居/家电、服装、百货/超市为主要经营业态,租金区间20-150元/平/米,面积区间6-2800平米,主力面积区间20-60平米。735642171358.61347987945655617517442.5282.11286952010002000300040005000600070008000朝阳北路商业分布表(面积)北门商城NorthGateBusiness17商业格局分述—主路段租金102030405060708090100110120130140150160170180190200临安路:50-120朝阳北路:20-150北正街:120-180翰林街:70-150永桢路:20-100福康路25-30福润街:5-10广慈路28-47建水大道28-56主要路段租金情况102030405060708090100110120130140150160170180190200临安路:50-120朝阳北路:20-150北正街:120-180翰林街:70-150永桢路:20-100福康路25-30福润街:5-10广慈路28-47建水大道28-56主要路段租金情况综合老城区、新城区的主要街道的商铺租金,北正街的租金价格最高、其次为朝阳北路,建水大道金较低。新城区的商业发展潜力巨大,老城区竞争激烈。北门商城NorthGateBusiness建水文化旅游广场商业体量最小,共计1.3万㎡,作为社区型商业配套;鸿榆新天地一期纯商业,共7万㎡商业,全为仿古式3层建筑,沙拉河贯穿项目;金临安商业广场为纯商业楼盘,均为仿古式3层建筑,其中有2栋独立商业,其余为街铺式连廊商业;建水小桂湖建筑面积100000平方米,占地面积170000平方米,以商铺、建筑综合体、酒店式公寓为主,以现代的手法和运作模式,集千年儒韵、市井繁华、滇越文化、民俗风情于此,融体验式旅游、城市休闲为一体,打造多功能构架的互动模式旅游产业。商业格局分述——在建项目北门商城NorthGateBusiness项目名称小桂湖鸿榆新天地金临安商业广场文化旅游广场项目位置建水县小桂湖建水县迎晖路与东林路交汇处建水县北正街文安府广场旁建水北正街占地规模256一期78、二期3001550总建面(㎡)10万一期7万2万余9万(其中商业1.3万)物业类型商业、酒店一期商业二期住宅、写字楼、酒店等商业住宅、商业项目定位云南首个国际文化旅游综合体都市商业中心(综合商业体)一站式旅游商业步行街社区配套型商业来访客户区域昆明居多、建水周边次之、建水本地最少昆明、建水本地及建水周边90%以上为建水本地人建水本地人上客量(批/天)10-2010批左右15批次左右——备注2012年1月正是开放售楼部预计2012年底开盘,2013年交房,5证办理中2013年交房,开盘时间未定,预计价1万元/㎡住宅销售情况不是很理想,商业未开盘商业格局分述——在建项目北门商城NorthGateBusiness20朝阳楼外小桂湖占地面积:227亩建筑面积:10万㎡物业类型:纯商业位置:项目西靠古城门朝阳楼,东临滇越铁路,北边为太史巷,南至朝阳南路。项目定位:找回往日的建水销售阶段:未售市场表现(客户):以昆明人为主,本地和周边其他县市的投资客典型性分析项目地处建水传统商业汇集地,位于古城中心区,拥有成熟商圈;项目为政府支持项目,红河州重点招商引资项目;项目形象定位为“找回往日的建水”,分为五大功能板块,形成建水独特的旅游景观和产业资源;商业格局分述——个案北门商城NorthGateBusiness21建水天下名品商业街:建水城市商业新中心,汇聚全高端品牌,城市商业与旅游商业的完美结合,复兴升级建水城市商业,引领品牌潮流。滇越铁路文化风情街:首条滨水滇越铁路主题酒吧区,把繁华都市的多彩夜生活带到建水,打造娱乐休闲艳遇生活。临安会馆:将建水最精华的民俗文化及艺术瑰宝在精美的湖心岛舞台上展现给世人,成就建水打开世界之门的唯一名片。鸡市民俗文化旅游街:高品质影院入驻,将引领城市休闲消费及旅游消费的快速发展,打造时尚休闲消费的快速发展,打造时尚休闲消费及购物一站式服务新聚点。白金主题度假酒店:香港知名酒店管理公司入驻管理,集私人SPA、文化交流馆、面湖全景亲水度假别墅于一体,打造建水首个高品质度假酒店。朝阳楼外小桂湖商业格局分述——个案北门商城NorthGateBusiness建水县商业主要集中在古城区,主要经营服装、精品、特色小吃,形成传统商业;发展区以时代中心为代表的城市商业升级,经营中高端品牌,业态以服装、珠宝精品、皮帽/鞋类/手套为主。新城区以行政中心的形成、裕顺·奥城的建成、建水县体育馆的落成,形成新城中心商务区。商业发展趋势:老城区商业升级,以临安春秋为代表,现在正在建设的有新天地、小桂湖;新城的商业崛起,以时代中心、奥城为代表。商业物业总结PART4项目现状北门商城NorthGateBusiness24项目现状规划用地面积6230㎡新建建筑占地面积3047.9㎡新建建筑总面积11025.5㎡地下室建筑面积2791.5㎡一层建筑面积3047.9㎡二层建筑面积3077.7㎡三层建筑面积2098.4㎡容积率1.32建筑密度48.92%绿地率34.5%地下室车位93个北门商城NorthGateBusiness25项目现状项目区域项目位于北正路与朝阳北路交汇处。属临安街、北正街、翰林街老城区商业圈;商圈形象门面都有政府统一规划,建筑风格以仿古建筑为主;老城区商圈是建水消费主要场所,也是建水商业最繁荣区域。项目工程项目目前工程进度为地面二层。北门商城NorthGateBusiness26项目分布图广慈湖壹号鸿渝新天地小桂湖本案北门商城NorthGateBusiness27竞争项目—时代中心1F业态男士箱包/皮具男装珠宝钟表鞋子化妆品KFC面积50012005002008003002502F业态女装精品首饰女士箱包/皮具美容美发KFC面积13003005502503003F业态童装儿童玩
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