房地产企业的财务运作（PPT 42页）

房地产企业的财务运作李明房地产企业的财务运作集团化房地产企业的组织架构•集团化地产公司组织架构•房地产企业的财务管理•房地产企业的财务核算特点•房地产企业的预算管理•房地产企业的成本控制房地产企业的财务管理3集团化房地产企业的组织架构集团公司内审部财务部成本控制中心北京大区产品研发品牌管理工程总监项目公司工程部财务部审算员装修公司物业公司营销推广广告公司设计公司房地产企业的财务管理4集团化房地产企业的组织架构•建立了管理跨度与管理层级•明确各部门的职责划分与各岗位职能的权责•建立了组织成员之间相互影响、协调和控制的机制•完整的产业链运作模式•优化的业务流、信息流、和管理技术持房地产企业的财务管理5集团化房地产企业的组织架构组织层级组织成员之间相互影响、协调和控制的机制原职能总部战略资源的聚集与配置；重大事项投资决策；系统风险管控；公司制度和企业文化建设；组织并推动公司发展战略和经营计划的实施区域公司资源拓展；建立专业核心竞争力；对项目公司进行过程策略和风险的管控项目公司运作项目，完成区域公司下达的经营指标体系房地产企业的财务管理62.房地产的财务管理房地产企业的财务运作房地产企业的财务管理7拿地前的财务管理（事前管理）开工中的财务管理（事中管理）竣工结算前的财务管理（事后管理）房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理8•土地的获取方式、招、拍、挂•营销中心通过市场调研得出预计销售价格•研发中心进行产品定位•财务部进行利润的初步估算•确定拿地的最终价格房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理9•周边环境•生活配套设施•交通设施•城市地位•预定消费人群营销中心的市场调研房地产企业的财务管理10产品最终定位产品设计定位宏观市场环境区域市场环境旅游业市场房地产市场项目概况地块分析优劣势分析项目定位思路同类项目借鉴出发点：一切围绕项目自身特点和本地实际情况展开房地产企业的财务管理11•营销人员根据产品定位得出及市场估出销售价格•根据规划面积估算销售面积•销售面积与单位的乘积得出销售总价•工程、审算及开发期间费用•拿地价格≤(销售额―开发成本―财务费用―期间费用)*0.7财务部对利润的初步估算房地产企业的财务管理12•地产公司的五证(合法经营的前提条件)•招投标制度的建立•合同管理制度的建立•内控的监控运行开工中的财务管理房地产企业的财务管理13招投标制度的建立•招投标单位的入围•准备招标文件•发标过程•回标、开标、定标•厂家考虑、中标通知房地产企业的财务管理14合同管理制度的建立•招投标的原则•事前签订的原则•建立标准合同文档的原则•合同的档案管理•合同的履行与监控房地产企业的财务管理15房地产企业的核心合同•总包合同•监理合同•设计合同房地产企业的财务管理16工程合同的签订流程未通过经办部门起草、修改会审部门审校工程总监审阅财务部复审办公室报审登记公司领导审批办公室存档编号法律顾问未通过未通过房地产企业的财务管理17竣工结算前的财务管理•确定合同执行情况•确定各分包合同执行质量（协助工程部完成）•确定总包变更洽商金额•确定分包变更洽商的金额•完成现场存货的处理•完成预算执行情况分析房地产企业的财务管理183.房地产的财务核算房地产企业的财务运作房地产企业的财务管理19房地产企业的财务核算•收付实现制•成本项目具有特定性及唯一性特点•产品核算周期长、收入确认制约因素多房地产企业的财务管理20收付实现制•按现金的收付进行账务处理•上市公司披露需要季末按权责发生制记账•不按工程进度百分法、形象进度法进行核算房地产企业的财务管理21上市公司核算•季末按权发生制提取预提成本•借：开发成本—预提成本金额–贷：预提费用金额•下月初红字冲回•借：开发成本—预提成本金额贷：预提费用金额房地产企业的财务管理22开发成本明细科目4301开发成本4301401土地获得价款430140101政府地价及市政配套费430140102合作款项430140103红线外市政配套费430140104拆迁补偿费4301402开发前期准备费430140201勘察设计费430140202报批报建费430140203三通一平费430140204临时设施费房地产企业的财务管理23开发成本明细科目4301403主体建筑工程费430140301基础工程430140302结构及粗装修工程430140303门窗工程430140304公工共部位精装修430140305室内装修4301404主体安装工程费430140402室内设备及其安装费430140403室内智能化系统费4301405社区管网工程费4301406园林环境工程费4301407配套设施费4301408开发间接费房地产企业的财务管理24房地产公司收入的确认•取得客户订金记入其他应付款—诚意金•签订购房合同记入预收账款—客户名称•取得备案表并与客户交接钥匙确认收入实现房地产企业的财务管理254.房地产的预算管理房地产企业的财务运作房地产企业的财务管理26房地产的风险•政策风险•现金流风险•拿地风险房地产企业的财务管理27政策风险•831禁止协议转让•国六条、国九条对房地产的宏观调控•银根收紧、第二套政策•限价房及经济适用房的建设房地产企业的财务管理28现金流风险•没有不贷款的房地产企业•现金流断裂、出售公司股权•成本风险不是主要风险房地产企业的财务管理29•上市公司增发•银行授信•开发贷•银行按揭房地产企业的融资方式房地产企业的财务管理30•以产定销•现金流的预算•上下结合方式进行编制房地产预算特点房地产企业的财务管理31预算编制流程①①②否③④④财务预算委员会各控股子公司、分公司集团公司财务部对预算进行分析审核集团公司董事会批准分子公司编制预算（二份）重新编制预算是是否预算工作组下达各分子公司财务预算指标体系房地产企业的财务管理32预算的执行流程⑧⑤①否⑨⑥否是⑦②④③否财务预算委员会预算工作组各控股子公司、分公司对预算执行过程中的各种问题进行分析解决对各分子公司的各项预算明细内容进行分析考核计入分析考核预算表存档是各分子公司对预算的执行情况进行分析、控制收入或支出符合经批准预算报控股子公司、分公司总经理审批是是否填写各项单据进行经营活动经营活动产生单据存档下达各分子公司及预算工作组执行存档否分析查找原因对各分子公司进行质询其他程序是活动主体否程序终止、重新审批房地产企业的财务管理335.房地产成本控制房地产企业的财务运作房地产企业的财务管理34建立责任成本体系•成本是一系列经营过程结果的迭加•成本寓含于各业务环节，成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调•成本控制需要各环节之间的有机协调与配合；房地产企业的财务管理35房地产成本控制—设计•保证设计成果质量，控制变更数量节约成本•保证设计进度间接节约成本•通过对主材的限额设计节约成本•减小可行性报告成本测算值与施工图预算值的差异范围•设计成本的合理分配房地产企业的财务管理36•材房地产成本控制—开工•材料的集中采购•甲供与甲指的选择•定期对工程材料用量进行统计•建立采购询价制度•变更洽商的事前性原则房地产企业的财务管理37•成房地产成本控制—广告控制•成本总包方式•广告验收制度•顾客的回馈调查•广告宣传的总体策划房地产企业的财务管理38主导部门配合部门反馈指标评价部门土地获得成本项目发展部销售部每平米地价每平米净利内部收益率财务管理部开发前期准备费--报批报建费--设计费--三通及临时设施项目发展部设计部工程部办公室工程部设计部报建费用节减率每平米设计费财务管理部财务管理部成本管理部开发间接费--工程管理费--利息--营销支持费用项目经理部财务管理部销售部工程管理部销售部客户事务部每平米管理费每平米营销费财务管理部财务管理部责任成本—地价及建造费用房地产企业的财务管理39责任成本分公司责任部门配合部门核心反馈指标公司评价部门监督部门规划、设计阶段设计部销售部设计出图及时性每平米设计费含钢量含砼量项目经理部成本部成本部财务管理部工程招标及签约工程部成本部项目经理部招标及时性招标比率、低价定标率项目经理部成本管理部财务管理部材料采购工程部成本部项目经理部甲供材料比率统购材料购买率成本管理部财务管理部设计变更工程签证设计部项目经理部工程部变更比率（分类）签证比率（分类）成本管理部成本管理部财务管理部工程结算成本部工程部工程结算及时性结算错漏率财务部财务管理部房地产企业的财务管理40责任成本—期间费用主导部门配合部门核心反馈指标评价部门管理费用各部门人均行政费用每平米管理费用人均销售收入财务部销售费用销售部客户事务部每平米销售费用每平米广告费用销售人员人均销售面积财务部契税营业税金所得税财务部契税交纳税率营业税金实际税率所得税实际税率物业亏损物业公司物业实际盈亏额财务部房地产企业的财务管理41房地产利润模型项目比率销售收入100%土地成本40%建造成本25%营业税金5.5%销售费用2%管理费用2.5%财务费用3%其他税费7%净利率15%房地产企业的财务管理42结束•谢谢