某知名物业管理公司工程部运作手册

房地产E网-房地产物业管理资料库某知名物业管理公司工程部运作手册第一节管理范围总体：工程部负责项目有：(1)对所有设备的日常运行管理。(2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。(3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。(4)对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。(5)对客户进行有偿服务。(6)为物业管理提供一切有关工程询问。一、强电专业1．负责整个楼宇变配电系统的日常运行、管理。2．负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。3．负责空调、冷水机组等动力电源、电机、控制柜的维修保养。4．负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。5．负责楼宇公共区域的照明维修。6．负责楼宇临时供电的安排和计划。7．负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。8．对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。9．负责电梯的维修、保养。房地产E网-房地产物业管理资料库．负责卷帘门的维修、保养。11．为客户提供有偿服务。二、空调专业1．负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、管理2．负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。3．负责空调、采暖、通风系统中，电机和控制柜的巡视工作，发现问题后及时报告电气维修班处理。4．改善空调、采暖、通风系统的设计，使楼宇有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。5．为业主、客户提供有偿服务。三、给排水专业1．负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。2．负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。3．负责楼宇内所有机械的维修，如：手推车等。4．负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。5．负责生活水水质处理。6．为业主、租户提供有偿服务。四、土建专业1．负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。2．负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等修、整改。3．负责公共范围内和物业公司的家具维修。4．负责安排一些小五金件的维修和调整。5．负责一些临时性的任务。6．为业主、客户提供有偿服务。房地产E网-房地产物业管理资料库五、弱电系统1．负责公共应急广播系统、保安监控系统、综合布线系统、电话系统、有线电视系统、楼宇自控系统、消防自动报警系统的正常运行和维修、保养。2．负责向业主、客户提供有偿服务。第二节工程部人员结构房地产E网-房地产物业管理资料库一、总工程师1.在总经理的领导下，制定计划，执行有关工程和能源管理的方针、原则、计划、规定和制度。2.根据公司要求为楼宇所有系统和设备建立并保持有一个全面的维修、保养计划。3.建立工程设备的运行和操作程序，确保工程设备的正常运行。4.全面负责工程方面的节支运行，根据楼宇运行要求准备和调整工程部运行预算，并严格控制工程运行和维修费用。5.跟踪、控制所有水、电、煤气、热力等能源消耗，分析消耗原因，担出整改办法，最大限度地节约能源。6.负责工程部员工工作成绩的评估，并按有关规定给予奖惩。7.负责建立健全部门培训计划，保证工程部员工掌握必须的专业技术和技能。8.负责及时向总经理上交所有有关报告及报表。9.认可签收部门所有文件、发票。10.制定和执行紧急情况做出反应的计划。11.建立工程部各岗位责任并检查落实。12.始终把安全和消防放在第一位。13.协调与客户的关系。14.负责按要求对专业主管、领班工作业绩进行考核。15.负责进行工作及人员调配。16.分析项目报价单，组织讨论决定，对完成项目进行检查、评估和验收。17.管理员工纪律，解决员工争执。18.和有关部门一起为工程部选择面试新员工。20.督促制定工程报表。21.巡视、检查工程设备、设施运行情况，组织有效的生产管理和技术管理，阅读审察各类技术报表和工作日记二、专业主管房地产E网-房地产物业管理资料库在总工程师领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备处在优良的技术状态下安全运行。2.编制或审定本专业所负责设备的年、季、月、周检修计划，建定相应的维修记录档案，并监督实施。3.熟练掌握本班组内管辖的设备设施的运行、维修和保养4.每天检查设备运行情况和工作现场。5.审阅运行、值班、交接班记录，及时发现问题并采取相应措施。6.每月定期巡检所辖设备设施的维修保养落实情况，并书面报告总工程师7.认真完成周报告、月报告8.检查下属的工作纪律，发现不良，及时纠正。9.严格要求员工按操作规程作业，遵守劳动安全的法规、法令。10.对所有请修单位按轻重缓急分类，合理安排维修。11.严格控制维修材料的出库及去向，努力降低成本及能耗。12.安排下属员工的班次，监督检查劳动纪律。13.负责请购本专业的备品备件。14.负责与其它班组或部门的协调合作。15.负责本专业项目改造的计划、预算和报价。16.负责本专业员工的培训、督导、考核、评估。17.完成总工程师交给的其它工作。18.书面制定本专业所有设备的安全运行规则和程序，并永久性在设备操作处和工作间明显展示。三、领班A.强电领班岗位责任：1.强电运行维修领班必须认真清楚了解总体供配电情况，所辖设备的性能及控制范围。2.熟练掌握各配电设备、控制柜、照明柜及发电机的操作、维修、运行规程。房地产E网-房地产物业管理资料库须严格执行公司及部门所制定的各项规章制度及各项规程。4.强电运行维修领班必须服从专业主管的领导，听从专业主管的指挥。在布置工作时，要首先考虑消防安全和劳动保护。5.每天检查各班运行记录，并对所有记录数据及内容负责。6.必须每天巡视所有变配电室及变配电系统，并及时处理变配电系统设备的故障，保证本系统正常运行，对巡查记录负责。7.必须对强电运行人员工作时间内的一切行为负责。8.强电领班必须定期培训所属员工之操作技能，并由专业主管进行考核，9.强电领班必须认真听取上级电站之运行指令，并应立即汇报专业主管，在得到专业主管命令，并办理有关手续后方可执行操作。10.必须带领本班人员严格执行本专业主管所制定的维护保养计划，并认真做好相应保养记录。11.必须每天巡查配电室以外的所有配电设备一次，并随时处理各类故障，并对巡检记录负责。12.必须定期（每3个月一次）培训所属员工的维修技能，并由专业主管进行考核，13.正确管理安排维修单，对未能按规定完成的维修单要有原因，上报专业主管后，交文员经行登记。B.弱电领班岗位责任：1.弱电维修领班必须清楚了解消防报警系统、消防联动系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电话系统、综合布线系统、有线电视系统之配置、运行及设备状态等情况。2.必须熟练掌握各弱电系统的操作、运行、维修保养规程。3.必须严格执行公司及部门所制定的各项规章制度及各项规程，以身作则。4.必须每天检查各弱电系统运行记录、巡检记录，并对所有记录数据及内容负责。必须每天巡视所有弱电系统一遍，并及时处理各类故障，保证各系统运行正常。5.必须对所属弱电维修人员工作时间内之一切行为负责。6.必须定期（每3个月一次）培训所属员工之操作、维修、保养技能，并由专业主管进行考核。房地产E网-房地产物业管理资料库所有弱电系统的维修保养，必须在领班的带领下，严格按照专业主管所制定的维修保养计划进行，并认真做好相应保养记录。如需停机保养时，必须提前三天通知总工程师，以便做好相应安排。8.弱电维修领班必须服从专业主管的领导及指挥。9.在布置工作时，要首先考虑消防安全和劳动保护。10.正确管理安排维修单，对未能按规定完成的维修单要有原因，上报专业主管后交文员登记。四、文员1.负责翻译、中英文打印，各类文件的复印及收发。各种文件、资料、材料的存档，文具用品的分发。2.对楼宇全部图纸、资料分类保管、编排目录、日常借阅和确保完整无损，每年核对补缺。3.负责采购单的报批、跟踪、存档及现金报销、支票申请。4.负责工程部布告栏的定期公布、更换，确保所有信息及时转达到员工。5.负责会议记录，整理会议纪要并打印、发送。6.对各部门或客人来工程部联系工作人员要热情接待。7.迅速、热情应答来往电话，详细记录所有信息。8.负责工程部考勤记录和整理，上报有关部门。9.为总工程师收集过去24小时的报表和其它报表。10.建立备品部件和易损件的清单，并按要求执行最高、最低储备标准，当储备接近或达到最低标准时，及时提出申请购买计划单。11.严格执行物品验收入库制度和领料单制度，做好备品备件和公用工具的管理制度。12.做好仓库的帐、卡、物等管理工作，要求帐、卡、物必须相符，物品堆放整齐清洁。13.每月必须对库存情况进行一次清查盘点，对盘亏、盘盈情况及时向有关上级汇报。14.按时、按质地完成每月财务要求的备品、备件、材料消耗和库存情况等的报表。房地产E网-房地产物业管理资料库易燃、易爆、有毒物品必须单独储放。室内禁止一切烟火，必须每天去巡查二次。16.负责工程部工服的发放、整理。17.完成领导交给的其它工作。五、技工通则：1.服从指挥，严格遵守各项操作规程及各项规章制度。2.把安全消防意识贯彻到工作中。3.无特殊原因或理由，请修单不得积压，做好维修记录。4.服务中做到客户至上，微笑服务。5.做好运行记录，认真履行值班制度。6.爱护工具，不得人为损坏工具。7.认真学习本专业的各项技术，熟练掌握各种设备的开闭方法和性能，掌握专业技能。8.加强责任心，在工作中要时刻注意各种设备的工作状态是否正常，不论是本专还是其它专业，及时处理及时报告。9.保持机房、休息室及工作场所的卫生。10.未经专业主管许可，不得私自更改、调整、移动线路、管路设备。A.值班电工岗位责任1.值班人员必须清楚了解供电系统情况，所辖设备的性能及控制范围。熟练掌握各配电设备及发电机的运行、操作、维修规程。必须服从领班及专业主管的领导和指挥。2.认真进行交接班工作，交班人员必须认真讲解本班工作情况，并认真做好交接班记录。接班人员必须清楚了解上一班工作内容，仔细查看交接班记录。交接班记录必须由值班电工本人签字，不得代签。3.认真清点工具，保持良好工作状态，工具使用完毕后，必须擦拭干净，放回原处。4.按时、按数抄录各类计量仪表，不得伪造数据。5.按时仔细检查所辖各类设备，并认真做好检查记录，不得伪造检查结果。房地产E网-房地产物业管理资料库所有记录必须做到字迹工整、清晰、全面，记录单据必须保持清洁完整，不得损毁。7.各类高、低压操作必须按照电工操作规程进行，以保证人身及设备安全。8.负责保持配电室内所有供电设备功能正常，各配电柜、开关、仪表等如有损坏，须立即修复，如需停电处理，须立即报告领班或专业主管，获得批准后方可进行。9.必须保持配电室、值班室及所辖设备的清洁，每班两次清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处。根据上级安排，定期清洁设备内部。值班室内与工作有关之物品必须摆放整齐，不得存放与工作无关之物品，配电室内严禁存放杂物。10.值班人员不得在值班室、配电室及其他机房会见客人，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗，需暂时离岗时，必须报告领班或专业主管离岗原因、去向及时间，获得批准后方可离岗。11.本班工作未完成时，须在接班人员的协助下，加班完成，不得移交给接班人员，接班人员必须协助交班人员完成工作后进行交接班。12.交班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时，不得进行交班，并须立即报告领班或专业主管，在领班或专业主管未做出具体安排之前，交班人员不得离岗。13.值班班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏，配电室内严禁吸烟。B.维修电工：1.维修电工必须熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。必须服从领班及专业主管的领导和指挥。2.每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十