襄州城市广场项目提报

未来的城市的现在襄州城市广场项目营销综合提报【未来是什么】想的很好，却得不到！【城市是什么】你太想要，得到的少！【现在怎么样】都不太好，梦想还早！【襄州城市广场项目】让我们说得清现在，买得到未来看清城市发展趋势（定向）把握市场竞争形式（定论）审视项目自身价值（定位）塑造项目整体形象（定性）规划项目销售步伐（定量）Part1一张图说清城市（谈未来）襄阳城市版图扩张之未来在襄州樊城近似饱和拆迁难度大东津地势平坦未来发展极高新背水而居住宅供应多樊西城际边缘市政配套少襄城土地稀缺扩容能量弱襄州承接东西需求涌入点二汽自给自足市场壁垒强鱼梁洲地势因素不过度开发★★城市发展原则★★环路是大中型城市格局形成重要条件（东）东津新区火热开拔——大襄阳东进版图终敲定（西）长征东路通车在即——樊城与襄州壁垒的消逝（南）八座大桥陆续通车——不攻自破的板块优势论（北）六纵干道长驱直入——承上启下产业园与新城襄阳城市版图扩张之未来在襄州所以说，襄州是发展口岸，不搞他，搞什么城镇化需求？襄州是商业口岸，不谈他，谈什么东津大都会？襄州是交通口岸，不过他，到什么东站飞机场？襄州是人流口岸，不卖他，谁去化百万方库存？所以说，襄州区，口岸所指，发展所致Part2一张图看清市场（说城市）乐福天下（6300/70%）主打市中心银座金典（5500/剩20套）主打老城圈苹果橙（6800/90%）主打在广场天元四季城（6400/60%）主打商圈氛围一克拉（4600/售罄）拿世界城说事儿锦绣SoHo（4000/90%）主打办公投资功能体世纪荣华（3800）比东津偏北一点的世纪城天骄广场（5500/100%）定位广场商圈东津世纪城（3800/10%）主打城市规划造城5000+，抓着地段不放说商圈4000+，抓着性价不放说投资3000+，抓着规划不放自说自好在，前两者类综合体项目都卖的不错！说明，矗立于城市各个商圈的商住复合体还是广受市场认可的！当然，价格要符合三级阶梯基本形态那么，地处城市板块夹层地带的“襄州城市广场”西不靠广场、北不是二汽、南隔岸相望、东还有东津拿什么“Idea”抓住消费者的购买心理？Part3一张图搞清项目（看现在）扁平优化产品架构：襄州城市广场（9.4万方）中心广场写字楼商务公寓临街商业城市剧院滨江住宅？？？？？？加分项主题点现金流人气处现金流3000㎡7100㎡10000㎡204户150户不得不说，这是一个精致的项目。我们坚持，精致的项目不能搞复杂了。但麻雀虽小，五脏俱全！理清物业关系、梳理项目价值、分清难点重点、推售按部就班，才是成功王道！理清物业关系以襄州区一克拉国际公寓为例广告甚至打出“清盘特惠，12万一套”字样比周边普通住宅价差10-15%左右不难看出【现实】襄州区域酒店式公寓售价低于住宅【瓶颈】核心客群为低门槛投资客户关注性价比大区域公寓类市场分析资源型住宅的现实与打法大区域住宅市场分析以东津新区超大体量住宅为例襄州、东津并未如愿成为项目主力客群不难看出【现实】襄州区域资源型住宅成交不容乐观【瓶颈】核心客群更关注居住环境及性价比【襄州政中心·5A写字楼·滨江超高层】【客户局限】商务办公产品以襄州为主的泛区域投资客户争夺战，高端住宅产品以区域客为主，成交不给力【低价战争】商务办公产品追逐低总价性价比，溢价空间有限，高端住宅产品价格同样难以支撑高溢价空间我们认为，说清楚项目的区域保值、增值理念，导入全市客户为项目产品找到匹配客户理清楚项目本体价值，挖掘自住需求提升项目最终使用性，影响高端投资客功能配套满足居住心理，配套的展示与营销前置化才能卖出项目的溢价价值梳理项目价值一张图摸清价值（站对位）1区位口岸2交通必经3配套聚焦4产品进化襄州/区政府所在地，两江交汇、三镇接壤、东进门户荣华/交通十字中轴，百米东站、十分钟机场、六纵三横地标写字楼+滨江住宅+临街商业城市大剧场+中心花园广场干挂石材立面、全区地下车库无敌景观建筑、高附加值住宅城市剧场江景、路景、花景江景、路景、花景双阳台、大户型、停车位主干道临街商业中轴十字路口精装入户大堂户户朝南，全明客厅中央花园广场项目价值再梳理东襄阳·政中心·都市生活新平台商业平台住宅平台商务平台公共平台完善配套解决方案高性价比置业方案社交生活解决方案高端办公解决方案中央花园城市剧院星级会所石材干挂立面十字中轴临街商业市政中心全明景观设计双阳台设计滨江高层现代地标建筑全区地下车库东进新中心·都市新秀场【我们对于项目的认知】相比传统商业性质物业，我们站在更大的发展机遇上我们贩卖的是一个具有高成长空间的都市生活平台而不是单纯的商住楼关键词：社区、健康、生活、便利如何针对其定位补强产品？从哪方面突破项目形象？如何高效的导入客户？【3大营销课题】补强产品价值一张图玩转社区社区入口现就针对营销中心选址给出建议位置其余包括商业包装方案、营销中心包装、办公环境导视等体系待工程进度移交本司设计团队给出具体执行方案Part4塑造项目整体形象（定性）企划角度看项目+全方位体验营销【规划】百万人流东进第一站——外滩城市广场【配套】定制7000㎡中央大剧院，外滩城市广场之前，没有别人【环境】瞰江观城的高端写字楼——外滩城市广场有绝对话语权【业态】在外滩城市广场之前，甲级写字楼还云集长虹北【产品】双阳台全明大户设计，为江、为城、为你、为我【市场——项目定位】东进新中心·都市新秀场【广告总精神】：一湾藏襄阳本案由高端住宅、纯写字楼、商业、写字楼、中心剧院、城市广场多种业态组成，湾岸环绕，包罗万象，在这里足不出户，一应俱全。外滩城市广场外滩，位于上海中心区的黄浦江畔，它是上海的风景线，也是观光游客的必到之地；于“外”于“内”，充分展现出项目景观价值、地段价值、商业价值和潜力价值，珍贵稀缺，独一无二。早城项目如东方一轮然然升起的新星，容光焕发音译“早晨”，匹配区域属性、写字楼属性、滨河住宅属性、沟通型花园社区属性东莱城市广场东莱，音译“来东”，寓意城市发展趋势；亦有“海岸”之意，匹配项目桥头堡区位城市广场：作为复合体标准名字，说明项目形态，不宜变更蔚蓝城市海岸蔚蓝，商业蓝海之意，表明项目商业复合体项目身份，亦与项目区位想通城市海岸：作为复合体标准名字，说明项目形态，不宜变更•蓝泊湾（NO.1）•东方城市广场（区域方向属性）•领仕湾（行政区域属性）•星海湾（舒适商住属性）•好望角（远眺未来寓意）【备选案名演绎】总而总之，本案案名第一印象一定要看起来像一个可以生活在这里、工作在这里、消费在这里的常态化活动地点案名形象体系：外滩城市广场中央广场商务公寓纯写字楼国际街区城市剧院滨江豪宅东进新中心·都市新秀场【第一套方案】都会口岸·广场为家偏发展，偏城市【Logo】【Position】【Slogan】【户外】【报广】【报广】【报广】【报广】【围挡】【精神堡垒】【折页】【杂志】【物料】【护照】【名片】【办公】【印章】【俯瞰图】繁华新都·滨河相处靠商业，靠居住【第二套方案】【Slogan】政【户外】【报广】【围挡】【门牌号】【信封】【咖啡杯】【礼品】【日常】Part5一张图理清销售（定量）围绕130套住宅，150套写字楼的销售目标2015全年需积累4100组客户！【2015销售目标】参照2014年相关项目业务指标，写字楼按照1:10的成交比，滨江住宅按照1:20推售总思路2015年区域内推盘规模较大，竞争激烈，品牌开发商云集争宠。在目前特殊市场形势下，本案商务/写字楼周边稀缺性及滨江住宅产品组合，打造出不一样的居住社区，决定了本案出牌方式！9.4万方整盘形象塑造影响力上半年住宅高端形象打造，下半年写字楼闪亮上线，住宅热销加推45678910111212形象报广线下围挡推广节点户外大牌形象广告销售推广总纲营销节点活动节点销售目标写字楼价值广告售楼处正式接待首批住宅续客，6月积卡完成首批销售全城派单价值报广【住宅开盘】销售剩余住宅产品同时累计后续写字楼客户写字楼续客10月初积卡，完成首批开盘销售0【写字楼开盘】【住宅/写字楼加推】产品信息热销报广写字楼全城派单品牌推介会房交会客户答谢会暖场写字楼解析会暖场看房团首次住宅开盘目标积卡量：300张目标完成销售90套首次写字楼/写字楼开盘目标积卡量：300张目标完成销售130套前期剩余住宅15套住宅/写字楼加推住宅目标销售25套写字楼目标销售20套续客热销完成年度销售计划附如何高效导入客户住宅写字楼【壹佰川TM五大优势战术组合】《楚报》《晚报》投放目的：受众面面广，受众年龄层次多，受众人群档次较高。投放优势：独立广告团队操作发布时间：2015年4-5月投放内容：售楼处公开、样板区绽放房地产网站合作投放目的：目前选房信息终端，硬广、软文、看房团论坛共同搭建网络销售线。投放时间：2015年6月起投放原则：前期软性文炒作，后期硬广投放办公楼/商超/社区派单选址：时间：2015年6-12月，上下班高峰期航空路沿街商街、老居民社区钻石大道、光彩市场、春园东路周边乡镇：黄龙、峪山、东津滨江样板区公开活动，全城看房动员会，畅游外滩城市广场，周周赢!.售楼处围墙围墙围墙道旗道旗后续标准化执行从策略制定到销售服务，设置一整套完整工作操作流程及规范服务标准…谢谢观赏·期待合作